地要怎么管?

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇地要怎么管?范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

十八届三中全会《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这为下一阶段宅基地制度改革标明了原则和范围。

2014年底，发改委、财政部等11个部门联合印发了《国家新型城镇化综合试点总体实施方案》，将改革和完善宅基地制度作为试点的一项主要任务。

推进农村宅基地制度改革的突破口在四个方面：

建立农村宅基地差别化

有偿使用制度

在充分考虑群众承受能力的前提下，探索建立充分反映宅基地资源稀缺程度和经济价值的有偿使用制度，形成节约利用宅基地的约束机制。

完善农村宅基地和农房登记管理制度。推进村镇体系规划、村庄建设规划编制，修订完善农村宅基地用地控制标准和农村居民点人均建设用地控制标准。开展闲置宅基地、一户多宅、村内空地等调查清查和评估，健全农村宅基地地籍档案。推进农村宅基地确权登记颁证，探索实行城乡统一的房屋登记制度，逐步推进农民房屋确权登记颁证。

推进农村宅基地差别化有偿使用。在部分地区探索对超标准占用宅基地农户和新申请宅基地的非集体经济组织成员开展宅基地有偿使用试点，集体经济组织成员已经合法取得并符合标准的宅基地可以继续无偿使用。确定收费标准要切实考虑群众承受能力，体现使用人户籍身份、宅基地质量、使用性质等差别。对超出用地标准多占宅基地的，采取以面积和年限累进加价的收费办法征收超占土地使用费。

放开农村宅基地有偿使用范围。鼓励各地出台农村集体经济组织成员资格认定标准，全面开展农村集体经济组织核定及成员资格界定工作，统一发放集体经济组织成员证，探索固化农村宅基地使用权无偿取得主体范围。在不改变农村宅基地集体所有性质的前提下，在部分地区率先开展宅基地有偿使用试点，探索逐步扩大农村宅基地使用权主体范围，允许区县范围内符合条件的农业人口购买使用农村宅基地，条件成熟后使用权主体范围可进一步放宽。

试行农村宅基地有期限使用制度。探索将有偿取得的农村宅基地使用权期限设定为70年，70年期满后使用权人向村集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权。如不交纳宅基地使用费，集体经济组织可以收回宅基地使用权。受让方取得宅基地使用权后，应以居住为目的，服从宅基地所在地土地管理规划。空闲宅基地或者房屋灭失满一定期限仍不恢复使用的宅基地，宅基地所在地的村集体经济组织在报经有关部门同意后，可以收回宅基地使用权。

建立农村宅基地

有偿退出长效机制

建立农村宅基地自储和代储制度。开展农村空置闲置宅基地和农民退出意愿调查，建立农村宅基地退出潜力台账。探索实行农村宅基地集体经济组织自储和政府代储，经济实力强的村集体经济组织可以成立农村宅基地储备机构，自主开展宅基地储备运作。

对于经济实力较弱的村集体经济组织，可以委托由政府成立的农村集体建设用地储备机构，对农户申请退出的宅基地进行收回、收购。政府通过贷款、财政投入资金、建设用地指标交易收益等渠道筹集宅基地及建（构）筑物退出的农村土地补偿周转金，实行统一管理、封闭运作、专户储存、独立核算。

健全农村宅基地有偿退出激励机制。严格限制宅基地使用权人退出条件，对在城镇已购置商品房或愿意进城镇定居，并自愿退宅且以后不再申请新宅基地的农民，按照宅基地和房屋评估价格或城镇房屋重置价格进行一次性补偿，并对进城农民子女教育、参加城镇居民养老保险、医疗保险等进行补贴。

对退出旧宅基地申请新宅基地的农户，不再进行补偿，可以提供一定额度的低息资金贷款支持。采取财政投入资金或储备适量国有土地取得出让收益等方式弥补退地补偿费资金缺口。允许符合条件的宅基地使用权人按有关规定通过政府交易平台流转（含置换等）其农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物。

加强空置闲置宅基地处置和利用。退出的农村宅基地应优先保障农村发展建设用地需求，符合相对集中连片、宜农用途等条件的，应根据土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划开展宅基地整治工作，将退出的宅基地复垦为耕地或其他农用地，交由村集体经济组织管理、利用，原集体土地所有权不改变。农村宅基地复垦后，原使用人为本村村民的，复垦后的土地优先由其承包经营。宅基地复垦后产生的建设用地指标，由土地整治机构通过城乡建设用地增减挂钩统筹利用。

建立农村空闲宅基地

使用权流转制度

建立农村宅基地交易平台体系。探索建立多级联动的农村空置闲置宅基地交易平台体系，依法为农村宅基地流转交易提供场所设施、信息、组织交易、交易签证等服务。省市级平台主要负责制定农村宅基地交易规则、签证程序、服务标准、信息平台建设。县（区）平台重点加强政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务能力建设，促进宅基地公开、公正、规范流转交易。依托乡镇便民服务中心等建立乡镇宅基地流转服务平台，负责宅基地交易信息的收集和报送。条件成熟后，可将交易平台延伸至行政村一级。

推进农村空闲宅基地使用权有序流转。严格限定农村空置闲置宅基地使用权交易主体，宅基地使用权转让人需在转让宅基地使用权后有合法住处、能保证基本生存需要。农村宅基地使用权转让需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

探索科学合理的农村空置闲置宅基地交易方式，加快建立城乡统一的土地交易市场，规范和支持宅基地使用权人采取转让、租赁、作价出资（入股）等方式流转使用权。明确农村宅基地使用权流转期限，加强宅基地流转用途管制，宅基地使用权的流转不得改变宅基地所有权的主体和性质。

完善宅基地流转增值收益分享机制。通过宅基地整理置换等获得的新增集体建设用地出让或出租收益大部分应用于补偿农民。对村集体经济组织获得的增值收益实行专户专管。鼓励村集体经济组织在符合规划前提下，申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村集体建设用地，原使用人可按宅基地基底面积折算成股份，参与集体建设用地经营收益分成。

健全宅基地使用权

与农村房屋所有权抵押制度

在不改变农村宅基地集体所有性质、不损害农民权益的前提下，开展农村宅基地使用权和农村房屋所有权抵押融资试点。在完善农村产权登记服务体系的前提下，同时需要推进农村宅基地和房屋抵押融资，健全宅基地使用权和房屋价值评估体系，建立农村宅基地和房屋处置机制，建立产权抵押风险分担补偿机制与之相配套。

其中，在农民普遍关心的农村宅基地和房屋抵押融资方面。要允许宅基地使用权与房屋所有权一同抵押。在保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当居住场所的条件下，征得所在农村集体经济组织同意后，允许农民以“房产证+土地使用权证”抵押给金融机构作为还款保证，或抵押给担保机构，由担保机构作为借款主体向金融机构提供融资担保，实现融资。

这需要技术保障，即宅基地使用权和房屋价值评估体系。首先需要政府制定并公布本区域内农村宅基地抵押融资基准价格，作为宅基地价值评估的依据和基础。农村宅基地的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有资质的评估机构评估确定，抵押物价值不得低于基准价格。大力发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织，为宅基地使用权抵押提供服务。

（作者供职于国家发改委产业与技术经济研究所）