新格局下的地产之路

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如果多年以后回过头来看，2013年将会是中国经济发展中重要的一年――经济正经历着改革开放以来重大的变革和调整，房地产行业同样处在路径选择的重要节点上。

“2013年楼市将如何走？房价是否会见底反弹？”这是今年年初，人们普遍关注的话题。而年末将至，众多开发企业纷纷交上了漂亮的成绩单，房地产行业复苏迹象越来越明显，随着“千亿俱乐部”的扩容，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。两年的调控，将使中国楼市出现全新的格局，即使上涨也不会再现暴涨，市场的洗牌整合也已展开。

那么，在新的格局下，青岛乃至全国的房地产市场将有怎样的变化，地产企业又将何去何从呢？

众所周知，地产行业深受经济大势影响，而本身关联行业众多又使其成为经济冷热的重要因素，这让它有更多发展中的问题等待解答。

2013年10月24日下午，由青岛市工商联房地产行业联盟主办的“关注2013・展望2014”青岛房地产发展趋势高峰论坛隆重举行。来自房地产行业的上百位业内人士齐聚一堂，就青岛乃至全国房地产市场的发展进行交流和探讨。

论坛上，专业探讨依然具体而微，但话题却更为宽泛，从新格局下青岛乃至全国楼市的全面分析到地产开发企业的运营，地产未来的走向判断，看似凌乱却相得益彰。

林波：市场“有惊无险”，大房企“强者恒强”

（易居克尔瑞信息集团研究中心副总经理）

今年的市场形势非常好，尽管有一季度的调控，但是后来发现是有惊无险。二季度以来，整个市场形势一直比较平稳，今年的房地产市场应该是我们行业比较正常发展的一个表现。众所周知，过去的十年，房地产行业绝大部分时间都是在被调控，而今年行业自身的发展没有受到政策的太多干扰，所以在这样的情况下，我觉得今年的市场情况代表了行业的正常发展。而在这样的背景下，今年的房价涨的比较多，尤其是北京、上海这些城市，但是如果从企业的角度来看，涨价的情况并不是特别明显。

从克尔瑞编制的2013年前三季度中国房地产企业销售top50排行榜中不难看出，前10强企业的涨价情况并不明显，其中还有一些企业，比如绿地、中海、保利，它的价格比去年前三季度还有下跌。值得注意的是，今年大量房企的业绩是来源于一二线城市，去年可能还在三四线城市比较多。那么是什么原因导致其价格的不涨反跌呢？实际上，对于很多企业来说，至少对前10强的企业来讲，它们并不是单纯地去追求一个涨价或者是一个利润，更多的是一个规模。

回顾历史数据不难发现，大房企“强者恒强”的格局已然形成。近年来，房地产龙头企业的市场份额一直在不断扩大。2009年上半年，中国房地产企业销售的前10强只占全球份额的8.8%，现在来说，前三季度已经接近15%，将近翻了一番。面积榜也是，2009年上半年只有5.6%，现在已经接近10%。目前，一二线城市的市场，基本上被我们前面看到的top50所占据，依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企依然继续扩大市场份额、巩固行业的地位，未来行业集中度上升仍是大势所趋。而对于开发企业来说，不进则退。如果你现在不去做规模，不去壮大的话，可能再过五年，你在整个房地产行业已经看不到你的身影了，因为后面竞争会非常激烈。

为什么讲不进则退？你原来的销售额可能为100亿元，2009年是100亿元还可能进前30强，今年的话100亿元可能根本就进不了我们的榜单。撇开这些不讲，你就拿地来看，总价、单价 ，这种拿地的门槛会非常高，所以慢慢地会被挤出一二线城市，这是我们的一个预判。这些城市到哪去发展？我觉得可能要到三四线城市去找机会，正好有这么一块地，你可能跟当地政府关系又比较不错，以比较低的价格拿过来可以做一下开发。

陈耀华：地方债，判断未来地产走向的“河流

（青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理）

地方债务对于房地产的影响实在是太深远了。

在国家行政学院时红秀教授所著的《财政酚醛、政府竞争与中国地方政府的债务》一书中，有几个观点代表了主流的一些看法，比如说地方政府的竞争，中国的经济之所以繁荣就是因为有限域竞争，而这也导致了腐败、土地财政等等一系列问题。

如果把大家扔到一个森林里面，荒芜人烟的森林里面，怎么去走出这个森林？如果看过一些《荒野求生》节目的朋友会知道，顺着河流会走出一个森林。我们现在看我们整个市场，近期其实非常好预测，已经既成定局，没有什么好说的。从长远来看，影响的纬度非常多，要把这个市场看清楚的话，找一条河流走出去是最好的。世联认为地方债这个问题可能就是我们判断未来政策走向的一条河流，能够看清楚未来的走势。

有数据显示，我国的地方债大概在20到24万亿元的这样一个区间，这个债务实际上意味着地方政府的资产负债表是远超于预期的，之所以政府未有新的调控政策出台，我想很大的原因就是地方债的问题。实际上，只有当一个地方政府不再依赖土地为财政收入，地方债的问题不再成为中央心头大患的时候，市场才是最健康的，而这也应该是我们的目标。

进入第四季度，从世联的角度来看，我们对待这个行业的一些分析方法和观点可能要做一下修正，行业可能会面临一些新的周期。主要还是行政单位少了，以后我们分析的时候不用多去考虑政策，这个行业开始逐渐的回归市场一些判断的指标，或者是一些行为，可以用很多原来市场化的指标去判断市场，这个我觉得是一个大好事，不再过多的去揣测政策的变动。

现在开发商也知道怎么去应对了，房企那种主动的去杠杆化的意愿非常强，以中海、华润为例，说句玩笑话，穷的只剩下钱了。

换言之，面对新的地产形势与格局，开发商更加成熟了。另外，如今我们所面临的行业，包括周期也都不一样了。值得注意的是，眼下，央行一直在推行的利率市场化，依我看，这样一种状况才会使我们的行业真正走向健康的目标。那么，利率市场化会对房地产市场造成什么影响？

我们先了解了我国台湾和美国、日本这样一些地区还有国家，发现台湾地区在1976年开始利率市场化，一直到1989年完成，这期间，它经济的大背景是跟中国大陆很像的，GDP以超过10%的速度持续下降。总而言之，因为台湾地区的利率化市场背景跟中国大陆有非常相像的地方，虽然只是一个地区，但是资本游戏是一致的。所以，研究台湾地区在利率市场化期间的变化，或可以给中国大陆房地产市场提供一个参考。

什么规律呢？就是随着利率市场化深入的推进，房地产的利率自由化持续的在下跌。利率市场化的目的就是让利率由市场来决定，所以基本上完全市场化之后，市场上的利率会逐渐的下降。

从资本的角度来看，资金成本下降对开发企业来说是一个好事，但是同时因为金融企业要趋利，他希望在利率市场化获得更大的收益，会对这种按揭贷款的利率产生拉升，总的来说它会有好的积极的一面，但也有这种导致需求多的时候利率攀升，会导致需求的萎缩。

2013年对青岛楼市来说是值得关注的一年。这一年，青岛楼市云集了国内众多的优秀开发商；这一年，青岛楼市的成交量将创历史新高；这一年，万达进入西海岸重新定位城市的功能……面对诸多问题，青岛的地产人士又将如何解读呢？

张峰：跨出国门看中国；跳出行业看地产；走出自我看名企

（青岛三杰房地产有限公司总经理）

为什么这样说？第一，跨出国门看中国。在整个世界经济发展中，中国这些年来的发展是最快的。改革开放三十多年后GDP发展是最快的，代表着财富的增长的中产阶层发展速度也是最快的。另外，中国这些年长期的政治稳定，其他国家不是战争就是一些发达国家，他们已经从黄金的发展过程走向一个平衡或衰落的过程。所以整个经济发展，对我们是非常有利的，这是一个大的趋势。

第二，跳出行业看地产。地产行业承载着太多的责任。地产行业承载什么呢？我们说前10年20年承载中国实现现代化的一个责任；近期又承载着城市化发展的责任，它是城市化发展的载体；未来，与国民经济中绝大部分产业关联的地产行业也是承载经济转型很重要的载体。除此之外，还要看地方政府。眼下，政府不希望更低价的放地，这样的土地成本，就是原材料它不会很便宜，这样的话我们去认识地产行业可能就更清晰，因为大家都想让它涨。

第三，走出自我看名企。名企有他独特的眼光、先进的管理营销模式、更多的信息资源，资金和人才，包括还有一些政策先决的条件，所以说一定要看名企，名企到哪投资，跟着名企走不会吃大亏，不会栽跟头。言而总之，大家仔细分析不难看出，城市化要发展，经济要发展，政府要稳定，房地产还能不发展？肯定会发展的。

张百忍：市场并没有想像的那么好

（青岛中置国际有限公司市场总监）

首先，从青岛最火的龙头企业来讲，还剩不到两个月了，大部分的企业都完不成年初定的目标，包括万科、龙湖这些，尤其是转到郊区的企业，完成的可能性微乎其微，因为什么？这就有一个背景，青岛今年还是市区的火热，郊区实际上还是很吃力的。

其次，在需求上实现增加的只是刚需。尤其是今年的房价有稳步上涨的情况，从春天到夏天到秋天一直在涨，这样引起了刚需的恐慌，没有钱凑钱也要进去买，找关系也要买一套房子，包括李沧区的绿城项目均价涨到每平方米1.3万元也是卖得很火，就是这个原因。

另外，青岛市区的土地供应量很少，基本上没有什么供应，出了几块地大家都抢。原来拿到地的大开发商慢慢开发，地有的是不急着卖，所以房价就涨上来了，这就是市区所面临的困局。所以说对青岛的刚需来讲是很受累的。加之，现在市区的土地都要求5：5的比例，你商业要占一半，这样把大部分的开发商都吓退了。

更值得一提的是，万达进入西海岸开发文化地产，重新定义城市功能的同时也势必将带来激烈的竞争。现在西海岸的存量接近5万套，本就是个困难户，倘若再加上万达项目的庞大体量，市场竞争可想而知。