房产信托投资基金“出水”不易托市更难

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目前，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。房地产信托投资基金可以加速房地产企业的优化重组，在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题。但是却并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题。

房地产信托投资基金终于历经坎坷得到最高层的认可，此举将拓宽房地产企业融资渠道，缓和调整房地产市场压力。至此，房地产信托投资基金(REITs)首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出，预示着国家正式对其亮起绿灯。目前，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《中国联合商报》记者表示：房地产企业一直以来大多数都是靠银行贷款，此次的“救市”手段是推出基金而不是优惠贷款，就是想将银行的风险剥离，不会形成大批坏账，有社会资金融入房地产行业，入股房地产企业，作为银行外的融资渠道为企业提供新的资金来源，对银行对房地产商都有好处。不过曹建海也表示，融资渠道虽然拓宽，但是资金从何而来与是否及时注入也将成为问题。且房地产信托基金并不能快速对房地产行业产生迅速利好。

拓宽融资渠道

近日，国务院召开会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，其中第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。随后又在公布的“国务院金融30条”明确指出，将开展房地产信托投资基金试点。

目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。因此，房地产行业作为资金密集型行业，融资多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。房地产信托基金一直被看做是行业的新融资方式之一，直至近日才真正被“扶正”，自然一片利好声。

戴德梁行华北区董事，商业地产策划顾问业务负责人张家鹏对《中国联合商报》记者表示，如果房地产信托基金会尽快落实到位将会给开发商解决燃眉之急，拓宽其融资渠道。近年来，房地产贷款愈发不易，而且贷款周期短，如果市场稍微出现问题，开发商就会被波及，房子卖不掉，资金链就容易断裂。“房地产信托基金会将融资渠道打通，风险性降低。”张家鹏说。

利好优质企业

北京华建伟峰地产开发有限公司蔡毅向《中国联合商报》记者表示，房地产信托基金对房地产行业一定有利好，不论住宅还是商业地产都有好处。房地产项目在开发初期大多会面临负债率上升的困难，向银行贷款由于贷款期限过短很难解决开发商的实际问题，因此现在许多公司选择其它的融资渠道，比如万科前段发行的公司债，都是比较常见的手段，它直接向投资者募集资金，贷款期限长，投资回报高，无论对开发商还是投资者都是双赢的局面。因此，蔡毅认为，房地产信托基金作为房地产多渠道融资的一种是必要的，它能缓解把信贷风险全部压在银行上的弊端。

据了解，房地产信托基金属于资产证券化的一种方式，其运作方式有两种：其一是特殊目的载体公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的房地产信托基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

“投资都要求有好回报，而此次的房地产信托基金更具有很强的倾向性，作为第三方肯定会更加谨慎评估资产项目，是否会取得雪中送炭的效果完全取决于项目素质，优质项目就会优先得到便利，在资金上有保障。”张家鹏表示，“房地产信托基金的探索、运营与适应都要有一个过程，评估风险和机制也不会一下子完善，这是一个好的开始信号，利好力量会逐渐变强。”

难担托市重任

房地产信托基金终于千呼万唤始出来，市场呼声高涨。不过业内人士并不完全看好。某房地产公司员工对《中国联合商报》记者表示，房地产信托投资基金可以加速房地产企业的优化重组，在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题。但是却并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题，对目前楼市的作用是很有限的，再加上政策方面的一些限制尚未解除，不可对其期望太高。

路劲地产集团北京公司总经理李伟对记者说，目前推出房地产信托基金是好事，但是这个钱从何处出？此时人们的投资心理已经很脆弱，这样的基金推出即使利好那肯定也是一些优质企业与项目。曹建海则对记者表示，目前房地产市场肯定要有一个3~5年的漫长萧条期，房地产信托基金虽然是利好，但是造成房地产问题的根源是既定需求消失，而此时募集社会资金入股房地产企业也不会托起楼市。楼市的重生一定伴随着部分企业的破产，不是简单的基金就可以力挽狂澜。

“目前的问题是市场的问题，只要投资商不愿意进入市场，采取任何融资方式，开发商的资金问题都无法得到解决。”张家鹏表示，如果不扭转整个市场的预期，无论拓宽何类融资渠道，开发商的资金链依然很紧张，基金利好依然有限。