房地产泡沫与产能过剩的风险比较

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年初房贷持续收紧。据《新华网》报道，与往年“年初松、年末紧”不同，2014年开年各银行的房贷业务并未放松，大量股份制银行和城商行已退出房贷市场，首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。

房地产市场去杠杆化是对房地产泡沫的严峻挑战，如果真的有泡沫的话。金融泡沫的特点就是债务高杠杆，中国温州、鄂尔多斯等地就是先例。温州炒房团组团到各地以民间一分息融入的资金购入某地房产，房产当年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房产或者以房产抵押的方式从银行获得资金进入高利贷、房地产、矿山等高收益领域。并不奇怪，这些地方的房地产市场崩溃的先兆就是民间高利贷市场崩盘、银行坏账离奇上升。从有房地产市场化以来，频繁进行的调控，提升了一些中小城市的高利贷市场崩盘的频率。

如果某个中小城市黑灯率高、民间高利贷市场波涛汹涌，同时实体经济又迟迟难以发展，这个地方的房地产市场难逃泡沫崩溃一劫。按此理，扳着手指头就可以算出三四线城市的风险排名。

房贷收紧，一些地方的地价还在创出新高，就不是房地产泡沫能够解释的，而需要用中国特色的地方主导的GDP政绩加以解释。

马年伊始，两则房地产新闻震惊四座。一是北京地价再创新高。据央广经济之声报道，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。二是山东曹县政府忙辟谣。2月7日，源于《中国证券报》的报道，“山东C县城新房过剩，公务员被摊派卖房”在网络广为流传，不少网友认为文中提到的C县即山东省曹县。山东曹县人民政府新闻办急忙进行官方回应：不存在此情况。

第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。

有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫。新加坡南洋理工大学经济学教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也不应该会引发金融危机。英国《经济学人》（The Economist）2014年1月刊发关于各国房价的比较文章，相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。

判断房地产泡沫这一结论的论据很简单：如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫。起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。

而三四线城市则岌岌可危，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化。这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。与泡沫崩溃不同的是，这些地方的银行坏账将因此而上升，不会出现急性泡沫崩溃风险，传染性也不强。

中国房地产市场与日美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏账，是金融资产质量太烂，而不是其他。