地产板块:“跌”出个未来

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经过此前持续的大幅杀跌后，目前地产板块整体估值已经进入底部的具有吸引力的位置，预期良好的年报业绩和再融资放行将可能成为板块走出低迷的契机。

卧龙地产强劲涨停，中国宝安和东华实业等亦录得可观升幅，连续下跌多天的地产板块在上周五重燃战火，是政策打压下的回光返照还是“靴子”落地后的绝地反击?

保持房地产市场的平稳健康发展

调控思路和框架未变。此次“国十一条”的调控思路仍延续了之前“国四条”的框架，整体思路并没有变化。只是在“国四条”的基础上内容有所充实，更加详细。调控措施也依然是增加供给、加大保障性住房建设、加强市场监管和抑制投资投机性购房需求。

调控密集度超出市场预期，调控意图明显。2009年12月份以来，政府数次从不同的角度提出调控措施，不少地方政府也出台了调控政策。调控的密集度超出了市场预期。政府决心遏制房价，保持房地产市场平稳健康发展的意图明显。其中，国台办明确了二套房贷的首付比例不低于40％，澄清了之前市场关于二套房贷首付比例上调至50％的传闻。二套房贷40％的首付比例实际上一直是政策层面未变的提法，只是操作层面有松有紧。如果提高到50％则政府有打压房地产之嫌。而目前明确40％的首付，其实也是稳定市场预期。政府的本意仍是保持房地产市场的平稳健康发展。

中金公司明确表示，一系列密集政策的出台是为了抑制目前房价不理性上涨，不会改变行业向好趋势。目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所至，相对50％的新屋销售面积增速，15％的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观，目前的政策短期内在增加存量供给同时对需求进行一定抑制，有利于平抑房价，但在经济高增长下，在供给有效释放之前，而利率维持在较低水平下政策不会改变行业向上趋势。

城镇化建设是重大利好

去年12月，中央经济工作会议指出，“要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。”其中，“以稳步推进城镇化为依托”彰显出房地产对2010年实施“经济结构调整”的重要意义。这表明了2010年政府对房地产业的基本态度：将继续大力支持中国的城市化运动，继续支持房地产行业的健康发展。

值得关注的是，会议还传递出将“放宽中小城市和城镇户籍限制”的重要信息。我们认为，这是房地产业中长期发展的重大利好!大量农民将成为中小城市和城镇的新居民，必然会带来巨大的住房需求。

短期而言，中国的房地产市场会受到社会经济发展中的诸多因素的影响，但行业长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，行业发展的基本趋势就不会动摇。

对于还处在成长阶段的中国房地产行业来说，增长的历程显然远未步入尾声。2008年我国的城市化率45.7％，相当于日本60年代初期的水平，自1996年以来我国的城市化率有加快的趋势，1999―2008年城市化率平均每年提高1.1个百分点，这意味着每年将有1500万人口成为城市人口，即相对于每年在中国再造一个类似北京、上海一样的超级大城市。发达国家目前的城市化率水平多处在70―80％，我们认为，未来15―20年中国仍将处在城市化的过程中。

下跌造就买入良机

在二套房贷政策靴子落地后，本轮调控政策已经基本成形，政策对板块造成的风险在本轮调整后阶段性见底。经过此前持续的大幅杀跌后，目前地产板块整体估值已经进入底部的具有吸引力的位置，预期良好的年报业绩和再融资放行将可能成为板块走出低迷的契机。短期来看，融资融券和股指期货消息可能为板块中的龙头公司如万科A和保利地产等带来一定的机会；中长期则看好受益于加速城镇化的二三线城市地产股，建议投资者在回调中适时介入并布局。