1大概念 11期
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日前，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措，引发了全社会对以房养老话题的关注。这一模式旨在发展养老服务业中逐渐利用社会力量，发挥市场配置资源的基础性作用，并以此减轻政府压力，为养老引来具有持续性的长期资金，增加养老金的多元化筹集渠道。
以房养老非主流
一个人30岁按揭买了房子，60岁退休的那一年终于还完了贷款，但为了养老，他在60岁的时候通过“倒按揭”的方式，把房子卖给了金融机构，金融机构每个月给他一定的养老金，直至终老。
这就是实行以房养老模式后中国老人的人生轨迹。《意见》明确提出，金融机构要加快金融产品和服务方式创新，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。而这种“住房反向抵押养老保险”，也就是很多国家流行的倒按揭以房养老模式。比如买房子时候做按揭，交了首付，然后每个月还房贷。以房养老就是一种倒按揭，银行或其他金融机构按照一个评估值，每个月给你一定的养老钱，养老送终，最后房子的产权归金融机构。这种模式在美国、日本、德国、加拿大都存在，但这些国家，只是作为补充的非主流的养老模式，同时完全是出于老人和金融机构的自主选择，适合的人群非常少，即是一种“小众”的养老方式，本不值得大惊小怪。这一次以房养老提出后，却引发了民众对现有养老体系的极大不信任和焦虑，这显然是和政策的初衷背道而驰的。
出台背景
“最美不过夕阳红，温馨又从容……”每当电视片中出现这动听的歌声时，优美的旋律，恬静的画面，往往让人们对退休以后的生活充满美好遐想。如今，许多大中城市人口平均寿命超过80岁，“寿比南山”在成为中国人的现实之时，退休后的晚年生活能否“福如东海”，则拷问着每一个人。
调查数据显示，按现在的物价水平测算，退休后30年仅吃盒饭也要100万元，80后希望60岁以后过上相对惬意的退休生活至少需要准备364万元。而按现行企业职工养老保险制度，2013年全国企业职工平均退休金为每月1893元，养老金替代率为45%。这意味着企业职工退休后的收入不足退休前的一半，且在职期间收入水平越高，退休金的替代率越低，仅靠社保养老显然难以维持现有生活水准。
如果社保仅是一个基础性的养老保障途径，那么“福如东海”靠公共养老金显然是不行的。何况全国社保基金理事会党组书记戴相龙坦言：“中国养老金缺口来自两处，一是转制成本和历史欠账，二是人口老龄化带来的。”
近年来，中国的人口老龄化势不可挡。预计到2013年年底，中国60岁以上老年人口总数将超过2亿，约占总人口的15%。2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2033年将突破4亿，平均每年增加1000万老年人口。
伴随着中国“银发潮”的到来，如何才能老有所养、老有所依？人到老年靠什么途径确保幸福、快乐而有尊严？养老资金的尽早筹备因此越来越受关注。
养老金计算
以房养老业务体现在还款方式上，借款人可选择按月偿还利息，到期一次性还本；或每月偿还部分本金和利息，到期时偿还剩余本金和利息，如果到期不能偿还贷款，按合同约定银行需处置抵押房产偿还贷款。按照银行方面的要求，借款期限最长为10年。
赵先生今年69岁，和老伴住在一套两居室的住房里。他另有一套使用面积60平方米的两室一厅，经银行评估价值约为50万元。子女各自成家，都有住房。赵先生和老伴退休金4700元/月。按以房养老的方式，赵先生的房屋可获得的贷款金额最高为30万元，如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。但根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率有的是执行基准利率基础上浮30%的标准，即执行的贷款利率为8.515%。10年内每月可从银行领取的养老金约为3722元。如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行，应支付的利息总额为10.97万元；按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。
倒按揭式的养老方式，发源于20世纪80年代的美国，是增加养老资金来源的金融创新产品。美国目前有2%～3%的家庭选择了倒按揭。而中国假设有1%，这一市场的规模将是1300亿元。随着老龄化程度的加深和观念的改变，该业务的市场空间将会进一步加大。
时下热议以房养老，不禁又让人想起那则老幽默故事：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂门口相遇，中国老太太说：“30多年以来，我省吃俭用，昨天终于还完了房贷，可以安心地进天堂了。”美国老太太说：“我前半生努力工作还完了房贷，后半生把房子抵给了银行，轻轻松松地拿着钱周游世界，享受生活，现在我对一生心满意足，对人间再无牵挂了。”现如今，国家对以房养老模式的明确表态，又让中国老太太多了一项美国老太太式的养老选择。
有别以房换养
近几年来，南京、上海、北京、长沙等城市曾经自发兴起所谓的以房养老试点。南京温泉留园老年公寓早在2005年在全国率先创立“以房养老南京模式”，拥有该市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用，待老人去世后，房屋产权归养老院所有。这些所谓的以房养老其实是以房换养。结果，由于老人不认可、租赁市场尚不成熟等多重因素，上述试点因业务成交量极少而最终陷于停滞萎缩的局面。
有媒体报道称，业内专家透露“征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿”，消息一出便引发广泛关注。虽然相关当事人表示否认，但“征收遗产税”再度惹来诸多议论。而今年国务院同意并转发国家发改委等部门《关于深化收入分配制度改革的若干意见》称，“研究在适当时期开征遗产税问题”。
相比之下，以房养老模式在国外已经成熟运行了多年，但西方人与中国人在家庭养老和消费观念上存在着巨大的差异，另外，国外高额遗产税的征收这一重要因素，也导致国外老人更加乐意将房产抵押后用于养老。随着中国开征遗产税的迫近，国内消费者的养老观念和消费观念在渐变过程中。
随着中国目前4+2+1家庭结构的日趋明显，养老全靠子女变得越来越不切实际，国人的家庭消费观和养老观念正在变化中。一方面，越来越多的人员需要在年老后获得基本保障体系以外的补充养老方式；另一方面，越来越多的老年人群不愿意给子女造成过多的经济负担和生活压力，子女也在考虑老人入住养老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押，金融机构为你养老”逐渐成为一种新型的养老方式并在局部地区生根发芽。舆论普遍认为，和几年前相比，此次以房养老试点将带来不一样的消费环境。
2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将以房养老这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展。
2007年11月，从上海市公积金管理中心传出消息，以房养老方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与倒按揭模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展以房养老试点业务。
2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中提及以房养老。一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。
2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外。该《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划有望2014年一季度出台。