另―种声音

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别成为第二个海南

融创资产管理股份有限公司风险控制分析师

自从国务院对《天津市城市总体规划(2005－2020年)》作出批复之后，天津在未来15年的发展目标就成为以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。从“北方重要经济中心”到“北方经济中心”，虽然只有两字只差，但天津的城市定位却有了进一步的提升，同时引发了经济学者们对京津两地城市定位和发展的思考。虽然大的定位之争有领导部门权衡度量，但市场的反映却不能像专家学者一样冷静。

就房地产领域看，听到“北方经济中心”的概念，很多本地或外地的开发商都蠢蠢欲动。其实，在这之前包括塘沽区在内的滨海新区开发的时间已经不短，很多房地产开发企业在滨海已经有了开发项目并已成型。早期房价在每平方米千元左右，而现在已经涨到每平方米6000、7000元，最近新开发的楼盘甚至达到8000元左右。新的城市定位不断提升区域价值，还有不少开发商把进军滨海列入规划，削尖了脑袋往里扎。

其实，无论北方经济中心是天津还是北京，关键都在各部门之间如何协调定位，以减少重复竞争。按经济学的普遍原理，价格是由供需决定，我们应该增加供应来使房地产涨幅抑制下来。但是，我们看两个现象：一是现在好租的房子都是租金相对较低的老房子，很多新房空置，这种现象比较普遍；另一个现象是现在越贵的房子需求越大，很多每平方米1万、2万的房子最近都卖得很好。这就说明现在滨海的房地产市场不是一个简单的供需问题，而是结构性的问题。至于那些一上来就把“北方经济中心”当作房价上涨好由头的开发商，关键是不要玩过头，不要把滨海新区当成海南。毕竟，住房作为商品不能完全由市场机制调节，城市住房建设必须以改善民生、共享发展作为基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社会保障功能，更加注重住房政策的公共效应。

关于“进津费”

甄彦斌

赛斯帝诺新型材料有限公司营销人员

前两天去蓟县办事，在津蓟高速出口目睹了一场争执。一辆河南牌照的货车堵在收费口，后面跟了一长串的大小车辆过不去，我们的车也是其中之一。几位不耐烦的司机上前了解情况，原来是河南车主和收费站工作人员为高速公路费之外的那20元“进津费”理论。

天津人都知道，“进津费”征收已经有一段时间了，征收的理由是用于归还修建本市高等级公路、道路，桥梁、隧道等项目的贷款或投融资。这种费用不同于高速公路上的收费，也不是贷款路上的收费，只要入了天津，进了境，不管你过不过贷款路，都得交费，为的是所谓弥补市政的建设费用。

这位河南车主性情耿直，凭借自己进出北京的经验，据理力争：“我不进市区，只是到蓟县办点事。”“我们知道，但只要进入天津的地界儿，就得交‘进津费’。大家都是这么过来的。”工作人员按规矩办事儿，丝毫不马虎。河南车主无奈，只得拿大道理压人：“你们天津修路，为啥让我们出钱啊?”

这句话听得我这个天津人有些惭愧。作为一座城市就更加应该具备海纳百川的胸怀，才能形成资金流、物质流、人才流的集聚，而影响天津经济发展的因素，恐怕也包含了这种设置门槛，赚取一些短期利益不顾长远发展的思维有关系。

大而全并非一座现代化城市发展的正确目标

曲　静

天津海航国际货运有限公司国际货运销售

一直以来，与首都北京同为环渤海经济圈的核心城市，超近的地域距离是天津难以突破潜在的心理隔阂；作为直辖市，人们自然会把天津与北京、上海来等同比较，作为沿海开放城市，人们自然又会把天津与深圳、广州等放在同一个天平上衡量。但与其他龙头城市定位明晰不同，天津给人的印象往往模糊不清。现在，天津终于有了明确的城市功能定位和身份。

不断发掘自身的优势与潜力，认识自身的不足，找准自己的城市功能定位对一座城市未来的发展具有深远意义。记得较早些时候，有关北京城市功能的定位，就引发过诸多专业人士的探讨，但最终这一探讨不了了之，而北京这些年，也在按照大而全的方式迅速膨胀着，逐渐形成集政治、经济、文化中心于一体的国际化的大都市。由此，大而全成了城市的发展方向。功能过于繁多就容易出现问题，首部《中国城市品牌价值报告》中，北京虽然位列中国城市品牌价值指数第一，却因交通、住房等因素影响，无缘宜居城市。“宜居”，或许并非衡量城市的惟一标准，但却能作为一面反映现实问题的镜子，映照出许多城市在华丽外表下潜伏的诸多问题，毕竟，于最基本的层面看，城市首先应该是适宜人们居住的。堪称宜居城市的说明前期的努力方向是正确的，而未能入选者，则必须反思自身在发展的过程中，为达成宜居的目标，做过多少努力。而北京在追求城市功能大而全的过程中，必定会出现各种无法兼顾的问题，功能过于繁杂，势必对居住者造成压力，乃至不宜居就是必然的。

每座城市定位不尽一致，但有一个目标是必须应该先确定的，即无论城市功能有多么强大，都不该忽略“宜居”这一指标。这应该是每座城市为之奋斗的一个终极方向。天津在把握城市发展的新机遇中，也应以此为标尺，让城市功能向专业化和专门化方向发展，追求功能的大而全并非一座现代化城市发展的正确目标。

地价只能反映城市价值

郭镇海

天津珠江帝景开发有限公司咨询师

一座城市的高端地位可以通过土地价值体现，“寸土寸金”说的就是这个道理。但针对上期李宝新先生的观点：“地价抬高城市价值”，我恰恰有相反的理解，即城市的价值提高之后，才能相应提升地价。

按市场规律，只要有价差，资金就必然流到这个地方来，与市区相比，发展较慢的北辰、津南、宝坻等城市边缘城区的地价势必也比市区低，但其地价水平并不能反映土地的真实价值，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。而这也决定了区县政府在估算土地价值时的相对机动性。

地价升高的直接后果是房价的上升，房价对一个地区来说类似一个门槛，门槛太低，太多人涌进来城市承受不了，城市价值也会受到影响。但买一套房子，就是买一个人在城市的发展空间，买这座城市未来的发展空间，作为城市发展重要的动力的年轻人，他们是代表城市未来的劳动力。如果他们都被高房价挤出去了，那就有问题了。有人说，一个年轻人在城市奋斗要有一定的年限，在美国，年轻人第一次买房的平均年龄是36岁，而中国买房者的年龄在提前，20多岁买房的一点儿都不稀奇，大部分靠的是父母的慷慨。而解决年轻人住房问题的基本原则应该是鼓励他们自己去奋斗，如果嫌房价太高，可以通过租房的方式来解决。但是，就我们天津来说，廉租房在很大程度上仍旧供不应求，而戴德梁行、世邦魏理仕的最新地产报告显示天津的高端服务型公寓出租价格目前平均价格已达到24美元／平方米／月，甚至超过了广州和北京，当然这是另外一个问题，我想借此对比说明的是，如果对年轻人来说租房都租不起了，那就是职能部门的问题。

如果像李先生所说的，靠地价抬升城市的价值，完全由政府掌握的土地供给在刺激了开发商的竞争之后抬高的地价，就属于追求短期政绩的经营行为，必然会造成社会的巨大损失。所以，我认为，地价的提升要在城市价值提升之后，合理测算土地价值，或当土地市场中不再只是政府垄断，同时有以外的土地供应者在市场中与政府形成竞争时，才能通过市场给土地定价。地价不是城市价值的提升因素，而是城市价值的反映指标。