市房地产市场价格运行情况分析与展望
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20__年，随着全国经济的逐步回暖，__市房地产价格开始平稳上涨。全年房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨2.7%，房屋租赁价格上涨0.1%，物业管理价格上涨0.1%。
一、__市房地产价格运行状况
（一）房屋销售价格指数平稳上涨。
房屋销售价格指数运行特点：20__年房屋销售价格上涨5.0%，其中新建房销售价格上涨5.1%。在新建房中，住宅销售价格上涨5.8%；非住宅销售价格上涨1.3%。在各类住宅中，经济适用房上涨1.4%，商品住宅上涨6.1%。
全年房屋销售同比价格指数呈“v”型走势。20__年1-12月份，房屋销售价格指数上涨5.0%，其中，一月份同比上涨6.5%，二月份同比上涨5.9%，三月份同比上涨5.4%，四月份同比上涨5.3%，五月份同比上涨4.9%，六月份同比上涨4.7%，七月份同比上涨4.6%，八月份同比上涨3.8%，九月份同比上涨4.3%，十月份同比上涨4.7%，十一月份同比上涨4.7%，十二月份同比上涨5.2%。从各月的房屋销售价格指数同比涨幅情况看，1-7月份房屋销售价格指数同比涨幅呈逐月下降态势，8-12月涨幅成逐月上升态势，全年房屋销售价格同比指数呈“v”型走势。
环比价格指数呈现波动前行的运行特点。20__年1-12月份，房屋销售环比价格指数上涨5.2%，其中，一月份环比为100.0%，二月份环比下降0.1%，三月份环比上涨0.5%，四月份环比上涨0.2%，五月份环比下降0.2%，六月份环比下降0.2%，七月份环比上涨0.6%，八月份环比上涨0.7%，九月份环比上涨1.0%，十月份环比上涨0.4%，十一月份环比上涨0.8%，十二月份环比上涨0.6%，全年房屋销售环比价格指数总体呈现出波动前行的运行特点。
1、新建房销售价格指数保持上涨态势
20__年1-12月份，__市新建房销售价格指数上涨5.1%，其中，一月份同比上涨6.8%，二月份同比上涨6.0%，三月份同比上涨5.3%，四月份同比上涨5.2%，五月份同比上涨5.0%，六月份同比上涨4.7%，七月份同比上涨5.1%，八月份同比上涨4.1%，九月份同比上涨4.5%，十月份同比上涨5.0%，十一月份同比上涨4.6%，十二月份同比上涨5.1%。20__年1-12月份，新建房销售环比价格指数累计上涨5.1%，其中，一月份环比为100.0%，二月份环比下降0.1%，三月份环比上涨0.6%，四月份环比上涨0.2%，五月份环比下降0.2%，六月份环比下降0.2%，七月份环比上涨0.6%，八月份环比上涨0.7%，九月份环比上涨1.0%，十月份环比上涨0.4%，十一月份环比上涨0.7%，十二月份环比上涨0.7%。20__年，__市新建房销售价格指数总体呈现平稳上升态势，各月指数波动幅度不是很大。
分类别看，住宅类销售价格指数上涨5.8%，其中，一月份同比上涨7.9%，二月份同比上涨7.0%，三月份同比上涨6.2%，四月份同比上涨6.1%，五月份同比上涨5.8%，六月份同比上涨5.5%，七月份同比上涨5.9%，八月份同比上涨4.6%，九月份同比上涨4.9%，十月份同比上涨5.4%，十一月份同比上涨5.0%，十二月份同比上涨4.9%。从各月住宅销售价格同比指数来看，一月份同比指(来源：文秘站 ）数涨幅度最大，八月份涨幅度最小，价格走势也呈现出“v”型波动。
非住宅类销售价格指数上涨1.3%，其中，办公楼价格涨幅较大，从下半年开始上涨，六月份同比上涨2.9%，到八月份同比上涨4.6%，到十二月份同比上涨8.1%。
2、二手房销售价格指数平稳上涨
随着新建房价格的继续上涨，全年二手房价格上涨4.5%。其中，住宅上涨5.0%，非住宅上涨3.6%。分类别看，普通多层住宅销售价格指数上涨5.0%。主要原因：一是老城区地理位置优越，二手房又集中在生活区，衣食住行比较方便；二是二手房价格相对低廉。所以，二手房仍然是低收入户、老年人、新结婚年轻人以及部分搬迁户购房的首选目标。
（二）土地交易价格指数波动不大
随着__城市化进程的加快以及土地管理制度的不断完善，市区建设用地日趋紧缺，受供需关系影响，土地交易价格上升。20__年土地交易价格上涨2.7%。其中一季度同比上涨1.0%，二季度同比上涨1.4%，三季度同比上涨3.0%，四季度同比上涨5.5%。分类别看，居住用地交易价格指数上涨3.1%；工业用地交易价格指数上涨3.2%；商业营业用地交易价格指数上涨1.4%。
（三）房屋租赁价格和物业管理价格继续保持平稳的态势
20__年，__市房屋租赁价格指数上涨0.1%。分类别看，住宅类租赁价格指数与上年同期持平，非住宅类租赁价格指数上涨0.2%，其中，办公楼租赁价格上涨0.5%，商业营业用房租赁价格微涨0.1%。由于20__年，市场物价情况平稳，以及进城从事二、三产业人员的增幅不大，所以__市房屋租赁价格和物业管理价格均没有出现大的变化。
20__年，受金融危机影响，我国经济增速放缓，许多行业效益下降。在国家扩大内需等宏观政策的作用下，为对应金融危机，中央及地方政府相继推出降低银行存贷款利率、提高住房公积金贷款额度、购房补贴等救市政策。这一系列政策调控效果在20__年下半年起开始显现，积累一年多的刚性需求逐步释放。随着市场逐步复苏和价格不断上涨，自住型需求和改善型需求加快了入市步伐，房价被逐渐推高。
（一）__的房地产需求主要是以自住为主的刚性需求为主导。
首先随着城市化进程不断加快，大量人口进入城市；其次大量旧城改造建设引发的大量拆迁安置用房需求；再次由于大量上世纪80年代生育高峰时期出生的人口逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长，其中有相当比例的人需要购房结婚，婚房需求量庞大，婚房需求现状进一步推高刚性需求。
（二）外来人口增长相对缓慢，房地产市场以内需性消费为主。
据调查，目前__市商品住宅消费需求仍以自主性和改善性为主。随着__市城镇化进程的明显加快、居民收入不断增加以及住房消费理念的逐步转变，已经逐渐形成以自住性、改善性需求消费模式为主，和对小型公寓、商业营业用房投资需求等多元消费模式。同时，伴随着楼市的不断升温，一部分来自富裕阶层的投资性购房的比重也逐渐增加。这样也催生了新一轮房价升高。
（三）土地价格上涨，助推房价上涨。
__作为山东省的中部城市，与经济相当的周边城市相比，房价仍然较低。与其他城市相比，前期购房者投机比例小，房价的泡沫成分较少。在房价日渐上涨因素影响下，土地需求大幅增加，土地供求矛盾加剧，从而推动了土地价格迅速上涨，同时助推房价上涨。受金融危机影响，虽然钢材、水泥等主要建筑材料价格有所下降，但木材价格、人工费、其他费用等仍保持上涨态势，房屋建造总成本仍在不断升高。随着建筑领域新技术逐步推广，节能、 环保等新型材料批量应用，商品房建造品质也不断提升，功能全，品质优，环境好的商品房逐渐成为市场的主流。商品房建造品质的提升在一定程度上推高了房屋销售价格。
三、20__年__市房地产市场价格走势展望
从20__年的房地产市场价格运行走势看，房价基本平稳。随着国家宏观政策的进一步深化和落实，房地产开发投资和居民的购买意向将会更加趋于理性，短期内房地产市场价格不会出现明显的大起大落。由于房地产开发企业资金回笼较多，自有资金充裕，加上土地价格上涨，企业拿地成本较高，房地产开发企业自主降价动力不足。虽然政策调控一定程度上抑制了房产投资投机，但在流动性增加、人民币升值、通胀预期增强的形势下，房地产市场仍然对部分避险资金及投机资金具有吸引力。
（一）__房屋销售价格变动趋势来看，房价会平稳上涨。
从政策因素看，宏观调控转为“保增长”，货币政策的放松、交易税费的减免，政府出台不同程度的救市政策，这些都是对房地产市场的利好因素，影响房价上涨。
（二）土地价格将稳步攀升。
土地作为不可再生资源已日益稀缺，各级政府不断出台新的政策，对土地出让的收支管理进行了规范。这些政策的出台标志着宽松的土地政策已经终止，开发商拿地的资金门槛不断提高，获得土地的难度也逐渐加大，预计20__年__市的土地交易价格将继续保持小幅攀升态势。
（三）房屋租赁价格、物业管理价格继续平稳运行，价格波动不会太大。
随着住房二三级市场的进一步放开，拥有多套住房或商业用房的人越来越多，其中一部分人将闲置的房屋进行出租，使得租赁市场房屋供应量有增无减，预计20__年__市住房租赁价格将继续保持低幅运行态势。而物业管理价格受政府调控影响，也将保持平稳上涨运行态势。
综上所述，预计20__年__市房地产市场价格将继续保持稳中有升的上涨态势。