社区商业商机多

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由北京市商业委员会主办北京红石房地产服务机构等单位承办的首届社区商业发展规划论坛近日在京召开。来自政府、商业、房地产等部门和行业的200多名代表参加了本次论坛。本次论坛主要围绕目前社区商业开发迅速升温的形势，就商业企业和房地产开发商如何发现社区与商业互动发展的价值展开了多议题、多层次的探讨，以期将社区商业建设推向更高的发展水平。

本届社区商业发展论坛邀请到了来自美国、台湾及国内优秀社区商业的开发商以及国内外著名的房地产顾问公司、景观规划、建筑设计公司等出席。论坛为发展商与商业企业之间提供了一个开发交流的平台。

今年上半年以来，社区商业的发展引起了业界的普遍关注。在上海，仅就商业街来看，今年一季度，4个主要商业购物街区商铺出租率已从2001年底的90%上升到2002年3月的95%。2002年，上海市社区商业的零售额达到600亿元，占全社会零售额的30%。今年，上海将以居住人口10万以上的社区为建设重点，采用新社区规划新建和老社区改造完善两种方式，建成或基本建成10个大型社区商业示范点。据悉，上海市将采用政府调控和市场调节相结合的方式，实施分类指导：对菜场、连锁超市、便利店等必备性设施，将从整体规划上留出一定比例的商业网点，政府部门负责制定规划，由开发商引进项目或政府部门帮助引进项目；对于咖啡馆、酒吧、健身设施等指导性设施，主要是加强社区商业信息网点，采取市场机制进行招商引资。同时改变过去路边临时房为主的低档次社区商业格局，采用“团组式”开发理念，提高社区商业的组织化程度和商业层次。

在北京，上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。地处南中轴路的珠江骏景，因为具有南国风情商业街的特点，在底商刚推出之际，8000平方米的商铺被一抢而空。老番街连夜排队认购的景象也令业界瞠目结舌。改变沿街零散布局，集购物、休闲、服务等众多功能于一身已逐渐成为成熟社区的商业规划模式。在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，约占社会商业支出总额的60%。虽然我国在这方面的建设起步较晚，但有关专家指出，在未来的10年，我国社区商业消费应占全社会商业零售额的1/3。显然，社区商业有着潜在的巨大商机。

与会各方专家一致认为，社区商业规划应坚持以人为本的理念和“双基本”原则（即社区居民的基本生活需求，不出社区就能得到基本满足），又要在商业配置的业态业种结构上，赋予其现代商业的含义和内容。

社区商业研究专家王琪延认为，影响居民对于商业服务业需求满意程度的因素有：第一是购物距离；第二是价格；第三是营业时间；第四是服务质量；第五是商品质量；第六是商品品种；第七是环境与卫生状况。当前商业服务业的主要存在的问题有：第一是商家对于社区商业的认识不足；第二是“贫血”、“弱智”并存；第三是缺少行规；第四是卫生状况令人担忧；第五是政策缺陷。大型社区商业的发展要以购物中心为主打形态，而居住小区商业应以“沿街式”、“组团式”、“多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连锁”经营的业制。

在本次论坛上，北京市商委规划处范瑞副处长公布了北京市引导扶持推动社会商业发展的有关政策措施：在社区商业业态和行业设置方面，鼓励发展的业态和行业。一是重点发展与居民生活密切相关的规范的社区便利店和社区超市；二是支持引进社区小型折扣店，大力发展连锁经营的综合超市，以满足中低收入居民的需求和消费；三是鼓励社区菜市场（集贸市场）改造升级为社区连锁超市；四是鼓励新建居住区和目前居民生活仍不方便的老社区，依据规划建设集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心；五是鼓励消费水平较高的社区，补充完善美容美发、酒吧茶馆、餐饮娱乐、健身休闲等个性化消费的商业服务设施；六是支持在少数民族、知识分子、弱势群体等特殊群体聚居区内开办符合其生活习惯、生活特点的服务；七是扶持开办早点经营网点，支持平房区开设小型浴室。

北京市限制发展和经营的业态和行业：一是从今年起逐步减少社区初级市场数量，原则上不再鼓励发展社区初级市场；二是禁止用住宅配套商业用房经营歌舞厅、游戏厅、网吧、洗浴中心，配套商业用房经营餐饮业、修理业的，不得污染环境和干扰居民生活。

为推进社区商业发展，北京市政府先后制定了一系列鼓励和约束并举的政策措施：

（1）在支持发展早餐经营方面：在城八区规范现有早餐经营网点5000个的基础上，年内完成新增早点（车、亭）网点200个的目标。（2）在推进再生资源回收体系建设方面：在巩固已新建的811个规范的再生资源回收站（车）的基础上，各区县要继续加大再生资源回收结算方式、交易方式和运营机制的创新，确保完成今年年底全市再生资源回收站（车）达到1000个的目标。（3）在推进连锁企业发展方面：今年年底全市社区新型连锁超市、便利店，要从年初的200家增加到600家。（4）在支持农产品零售市场改造升级方面：有条件的区县，近期应确定一至两个菜市场或摊群市场为试点，完成社区菜市场向社区生鲜超市的改造升级，全市年底前力争完成20家。（5）积极引导绿色食品进入社区。（6）加大住宅配套商业用房的监管力度，探索社区商业设施合理化运作的新途径。