浅谈项目成本前置

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摘 要:在房地产市场角逐中,谁控制好成本,谁就有话语权,项目成本把握对于一个房地产项目的开发成败有着决定的意义,尤其是项目成本的前置,文章从前期、概念和规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计和特殊工程二次深化设计六个方面作介绍。

关键词:项目成本 设计 施工图

中图分类号:F270文献标识码:A 文章编号:1007-3973(2010)06-143-01

1前期

项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是:

(1)清楚了解红线内外土地及其附着物情况(包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况;红线外土地情况-代征地、噪音、原有可视景观)对成本的影响。

(2)判断市政配套((市政给水、排水、电、气、热、道路))的成熟程度及其对成本的影响。

(3)清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响。

在掌握准确的土地资料后,进行可行性研究,营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析,构造产品方案组合,经过技术经济比较,确定合理的产品方案。

在此阶段成本工作的原则是:

(1)客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本,不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性。

(2)实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的,无法保障其准确性,因此,成本人员必须进行实地踏勘。

(3)全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整,不应有错漏情况的发生。

项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节,所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要,是成本管理的起始点,可行性研究的结论直接导致最终决策。

2概念、规划设计

概念、规划设计阶段,是在土地获得后,根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况,由设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、产品排布、规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段,规划一旦确定,项目成本就已大致确定。

此设计阶段主要内容为:确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。每一个内容,涉及的成本金额都是巨大的,成本人员在此阶段必须倾注极大的精力,避免设计中无效成本的发生。

3方案设计

方案设计,是在规划设计阶段完成后的下一阶段,此阶段的设计成果主要包括以下内容:建筑(体形、立面、平面、功能分区、节能方案)、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。

本阶段,是形成项目实体建安成本的阶段,既是设计师极为关注的的阶段,又是体现“产品差异”的实现阶段。本阶段在设计优化的重要性仅次于规划设计阶段。

此阶段设计师的关注重点在于建筑本身以及景观方案。在这两个方面进行设计优化的难度是最为困难的,成本与设计的矛盾在此阶段往往会体现得比较深刻。因此,在涉及建筑方案的成本优化工作中,成本人员必须把握以下原则:

(1)以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。不提违反上述准则的优化建议,但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见。

(2)充分沟通原则。涉及建筑方案内容的优化应采用充分沟通的方式进行,充分了解设计的意图与目的,听取营销的市场需求分析。

(3)有理有节原则。成本人员的理来自两个方面:一是前述的客户需求与产品定位结论,另一个是项目的盈利能力;有节是要求:工作态度切忌得理不饶人,切忌咄咄逼人。

相对建筑与景观,设计优化在安装(水、电、消防、智能化)方面、地下室设计方面的空间会大得多,在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。

4初步设计

初步设计是对方案设计阶段的细化。此阶段的设计成果包括:产品的结构形式、基础类型、构件尺寸、安装工程的设备选型等。如果说规划设计、方案设计优化中多少还有一些感性的因素在其中的话,进入初步设计阶段,几乎就全部是理性的内容。要求进行设计优化的人员具备一定的相关专业知识。

此阶段成本人员要考虑资源的整合与利用:

(1)形成自身的标准化的结构设计要求体系;

(2)借助外部设计咨询公司或图纸审查公司开展优化工作;

(3)借助承建商的经验;

(4)特别注意在设计前与设计过程中进行优化,而不是在出图后进行。

5施工图设计阶段

施工图设计阶段标志着设计阶段的基本完成。该阶段的工作成果直接用于指导施工,形成建筑安装产品。施工图设计阶段之前的全部工作成果在此全部展现,所以成本前置工作在施工图设计阶段的主要任务,一是符合性审查(图纸自审与会审),二是设计优化,三是对初步设计未明确的材料部品作补充性选择。

施工图设计阶段是前期成本管理工作的结束,同时又标志着项目实施阶段成本工作的开始。施工图质量和深度,直接影响招标方式、变更签证造价发生额等后续成本管理业务,也是被所有相关方重视的阶段。

6特殊工程二次深化设计

对一些专业工程,如门窗工程、金属构件工程,目前由于设计市场分工和产业链的不成熟,完成主体建筑、安装设计的设计院往往对此类工程达不到设计深度。需要另行委托专业厂家进行二次设计。此类工程单位产品附加值高,数量大,是构成主体建安成本的不可忽视的部分。在二次设计时要对材料选择、产品构成比例、性能价格比作充分研究和比较。