简析精装修住宅之质量控制

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摘要：伴随着我国社会经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对居住条件的要求越来越高。因此，住宅精装修项目成为当下房地产行业和社会各界所关注的焦点问题。精装修住宅也一跃成为住宅建筑市场的新生力量。文章主要分析了住宅精装修的优点，并阐述了加强精装修质量控制管理的具体措施。

关键词：住宅；精装修；质量；控制

中图分类号： O213 文献标识码： A

引言

精装修房是毛坯房、简装修房不断改进、发展和完善的产品，一般指顶面有一定造型，地面采用品牌玻化砖、仿古砖、天然石材、木地板等中高档材料铺装，厨房、卫生间两大重点区域经过高品质的精细装修，并配有知名品牌的洁具、厨房电器及工厂化的橱柜住房整体上有一定的设计效果及风格，材料细腻环保，做工较为精致。但这种精装修的标准较为宽泛，每一个具体的精装修楼盘想要获得商业上的成功，必须要有较为精准的定位。精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积（或建筑净面积)、装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置说明。同时，精装修住宅项目也是一项非常复杂的工程，现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。以高水准的设计、规划、策划，在加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理，成为房地产企业选择的主要模式，也只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，进而确保业主的合法权益。

1、加强房地产住宅精装修建设的意义

房地产住宅强调的是既能保证住宅的性能以及品质，也能提高居住的综合效益。我国现在正在大力提倡建设节约型社会。而房地产精装修建设正好与这种大趋势吻合。房地产精装修代替了以往的个人找公司进行装修的这种模式，在很多方面都是一种节约。房地产精装修建设是未来房地产装修行业发展的必然趋势。保障精装修工程的质量，保障业主的合法权益，同时提高居住的综合效益。从住宅概念中提出精装修建设监控体系，可以提高公司的管理水平，诚信树立公司的品牌，抢占精装修成品住宅的市场份额，并以此契机向更好更大更有潜力的市场发展，更好的实现节省资源节约利用，减少建筑垃圾，降低环境污染等良好的经济效益和社会效益。

2、住宅精装修房的优点

2.1、节能环保

精装房是开发商统一购买建材，统一规划，无论是材料的使用、能源的消耗还是对周围环境的影响来看，都比较绿色环保。

2.2、省时省力省心

精装修房的墙面、地面、楼顶等都已经粉刷或铺设了，厨房和卫生间也已经装修好了，不用业主再费心去装修，业主可以马上入住，明显优于毛坯房。

2.3、节约成本

由于精装房是开发商统一购买装修材料，由于一次性购买的量大，价格势必要优惠，且一些中间环节，如建材的运输、储存等也都统一安排，成本也减少，建设部曾做过调查发现，业主自己装修房屋和开发商统一装修相比，成本至少要高约30%左右。

2.4、装修风格统一

精装修房屋是开发商委托装修设计单位对住宅进行统一装修，装修设计师可以和结构设计师进行了良好的沟通后，使房屋主体设计和装修设计完美结合，从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。更有利于业主的使用。

3、加强精装修住宅施工质量控制的措施

3.1、确定住宅精装修标准

通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。精装修项目室内设计工作前，设计管理人员应根据项目具体情况，组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准，为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

3.2、确保设计图纸符合各项法规

装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的市查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。

3.3、控制墙、地面铺装工程施工质量

3.3.1、首先进行的是抄平、弹线、套方。在同一墙面上的砖块横竖排列，原则上不得有一行以上的非整砖，如发生时，应科学、合理安排，使之协调、美观。遇到突出的管线、灯具、洁具、暖气设备时，应用整砖套割吻合，不得用破砖拼凑镶贴。门窗两侧排整砖，向两侧排，大面积施工前应先做样板，样板完成后必须经质检部门鉴定合格后，方能大面积施工。

3.3.2、铺贴地砖时，砖的背面朝上抹粘结砂浆，铺砌到已刷好的水泥浆。找平层上，砖上楞略高出水平标高线，找方后、找直、找正，砖上面垫木板，用橡皮锤拍实，顺序从内退着往外铺贴，做到面砖砂浆饱满、相接紧密、结实，与地漏相接处，用匀石机将砖加工成与地漏相吻合。铺地砖时最好一次铺一间，大面积施工时，应采取分段、分部位铺贴。

3.4、控制卫生间、厨房、阳台的防水工程质量

防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收后进行，宜采用涂膜防水，应做两次蓄水试验。施工时应设置安全照明，并保持通风。施工环境温度应符合防水材料的技术要求，并宜在5℃以上。地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位，应先做防水附加层。防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm，浴室墙面的防水层不得低于1800mm。

3.5、加强精装修现场施工管理

3.5.1、建立优秀的管理团队

精装项目中，社会化分工，专业门类十分细致，各专业与工序的分化、交叉、冲突在所难免。针对这种特点，需组建一支强有力的管理队伍，从组织管理上加以完善，形成一支上命下行，反应迅速的管理团队。不仅对本项目的技术本身管理，还要懂得对人的管理，以理服人，统一协调思想认识，有奖有罚的鞭策措施，让项目部所有人员包含外包、分包队伍，以项目为中心，团结一致，集体迎接挑战，最终完成施工任务。

3.5.2、加强对分包的管理力度

当今精装市场情况看，分包的存在不可避免，但若缺乏整体计划，对分包施工队伍能力考察不足，那后期管理将会十分棘手。首先，选择施工队伍时，对其施工组织能力，技术水平以及施工资历进行全面考察，择优选取，杜绝那些皮包公司，恶意低价竟标，拉关系走门路的公司参与项目。其次，加强对分包和劳务的集中施工管理，从正面引导这些队伍服从总包的统一安排，增加其建设信心，制定相关制约措施，使项目健康、有序进行。

3.5.3、加强施工质最及施工进度的监督

装修工程的质量控制监督必须采取主动控制，实施全方位、全过程的有效控制措施。开工前实行施工图会审制度，尽量减少因图纸的错、漏、碰、缺而产生的损失，对设计单位实行连带责任措施。在施工过程实行监理监督制度，检验批、隐蔽工程未经过监理签字确认不得验收，也不得进行下道工序。同时制定专项监督实施细则，明确装修质量控制目标，确保质量目标的全面实现。严格按照施工组织计划进行相应的工序施工，主抓施工关键路线，安排例会制度，根据实际情况作出纠偏措施，确保项目顺利开展。

3.5.4、规范土建场地移交的协调管理工作

土建移交精装修工作面时，要求甲方或者监理单位、土建单位、安装单位以及精装修单位共同参与。首先，由土建单位自检后提出书面申请，然后甲方或者监理抽查无遗漏后同意移交，同时甲方组织相关单位进行现场移交，最后精装修单位查实无误后签收。过程中趟若有问题，由土建或者安装单位经整改完成后进行书面移交，并做好现场移交内容和相关要求。

结束语

总之，精装修住宅的推广程度如何代表了一个国家房地产市场的发展前景，不仅反映了国家整体的经济水平，也反应了整个国家人民的消费意识水平。我们应学习西方发达国家的精装修住宅理念，大力提倡住宅精装修，提倡节能环保、节约成本，使我国住宅达到高品质的要求，使广大人民都享受到精装修住宅的方便与舒适。

参考文献：

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