朔州市房地产状况浅析

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摘 要： 研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。通过对朔州市房地产现状的分析，具体分析朔州房地产市场存在的问题及房地产产业增长的动力、房地产发展经营取向政府调控措施，提出建设性的意见，以促进朔州市房地产业更好的发展。

关键词： 朔州市；房地产；发展

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0075-02

当前，房地产业仍然是国民经济发展的支柱产业。朔州市的房地产属于初步发展阶段。改革开放以来，随着房地产市场的发展，朔州市的房地产市场也不断壮大，以城镇住房制度改革为契机，以社会需要为动力，逐年扩大投资规模，体现了房地产产业与地区经济的同步增长，房地产开发从单一的、零散的无序开发方式到追求整体效果、上规模、高品质的有序开发。

一、朔州市房地产现状分析

（一）投资现状

2010年以来，朔州市的房地产开发投资呈下降趋势，尽管6月份呈现小幅回升态势，但是幅度不大。朔州市房地产开发投资积极，上半年全市完成房地产开发投资44 329万元，比上年同期增长52.1%，比全国高18.6个百分点，比全省高16.4个百分点。把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。

（二）房地产建设面积

朔州市把加强房地产市场管理，优化商品住宅供应结构，大力发展经济适用房、廉租房，扩大普通商品房开发规模，作为服务业发展的重要内容。按照“户型不大功能全、价格不高品质优、占地不多环境美”的要求，在今后三年内市区要新增住房面积210万平方米。其中，2011年将计划建设经济适用房21万平方米，比上年竣工面积增长40%；廉租房计划建设6万平方米；棚户区改造计划27万平方米。2010年6月底，全市商品房屋施工面积中，办公楼新开施工面积达到9 532平方米，比上年同期增长了36.17%，占本年新开工面积的比重为3.23%，比上年提高了0.73个百分点。

（三）二手房市场调控

朔州市采取一系列措施搞活二级市场，降低二手房交易门槛，促进存量的流通。所有存量住房转让执行国家、省有关税费减免政策，放宽购买经济适用住房政策界限，给予户籍政策方面优惠等政策，积极引导居民进行住房消费，大大推动了住房二级市场的发展。2007年，二级市场交易量达到4.49万平方米，其中住宅502套，面积达到4.19万平方米。正是存量房市场的发展，带动增量市场的发展，扩大了住房消费。2010年6月底，全市商品房屋累计销售面积到达14.12万平方米，比上年同期增长了44.39%；销售额达到2.46亿元，比上年同期增长了69.67%。其中，90平方米以下的小户型房屋累计销售3.16万平方米，比上年同期增长3.44倍；非90平方米以下其他各类商品房屋销售10.96万平方米，比上年同期增长20.8%。

二、朔州市房地产市场存在的问题

（一）个人住房供需矛盾突出

住宅面积与有效需求脱节。由于市场机制在公共商品供应上市的失灵，住房的外部效应不能通过市场机制来实现，导致住房市场供应相对不足。这种不足主要体现为机构上的普通住房供应相对不足，中低档普通住房更为突出。据调查，目前对面积为100平方米的住房需求最大，几乎占57%，而全市近几年开发的这种住宅在30%左右。其次，家庭住宅两级分化严重。

（二）商业用房过剩

2010年底，仅朔州市区内各大中型商场就有20余家，而市民有限的购买力难以支撑起庞大的商业市场，使一些已建好的商用房处于闲置状态，浪费了公共资源，也引起了房地产市场的一些问题。近年来，朔州市的商用房面积一直在增长，就商业用房建筑面积与户籍人口数量来计算，人均商用面积为2.11平方米，远远超出了市民对商用房的需求。据资料显示，现建成的大型商业用房多集中在市区，而周边的县城相对分散。目前在建的商业地产项目成交比例较小，其中一些大的地产项目在售后的一两年中集中上市，届时对朔州市商业地产市场产生较大的影响。

（三）房地产二级市场不够活跃

住房既是居民的消费品，又是投资品。房地产市场的活跃不仅体现在增量房的交易上也反映在存量房交易上。总体来看，朔州市住房二级市场还处在起步阶段，二手房虽说逐年增加，但市场不够活跃，还难以形成成熟的住房消费格局。与2009年年底相比，2010年年底朔州市二手房市场呈现价格回升的局面，但仍然相对处于较低水平。以朔州市房地产二手市场来看，其处于初步发展阶段，并且受新建商品房价格上涨的带动，价格上升明显，发展空间较大。虽成交总量逐年加大，但占整个市场的份额还不够大，与新建商品房比例差距越来越大。虽实现了一二级住房市场的联动，但显现出二级市场不够活跃。

三、保持朔州市房地产产业持续增长的原因

（一）国民经济的持续快速增长

近几年来，朔州市经济增长率持续超过7%。高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

（二）体制与机制市场化

长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是朔州市房地产业几年来持续火爆的载体。

（三）与消费观念更新配套的住房按揭贷款

市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全市商业银行个人住房按揭贷款已经超过20亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。

四、促进朔州市房地产健康发展的建议

（一）合理配置土地资源

朔州市政府必须从珍惜土地、资金及相关资源的目标出发，选择适当的城市住房供应体制和相关政策，有效控制房地产业发展，尽量减少房地产业对土地及相关资源的占用，为其他经济建设留出空间。另外，市场也对土地资源的合理配置有不可忽略的影响。通过市场竞争，促使土地产权所有者将土地投放到能够带来最大利润的建设中去。所以，需要政府与市场相互配合，合理配置土地资源，加强监管，调控好整个市场，以促进朔州市房地产市场健康有序的向前发展。

（二）正确认识市场供需关系

商家要尽量避免房屋开发的趋同性，总是追求大户型建设，而应根据市场的变化需求及居民的不同承受力，主动采取措施设计不同的户型，以合理的价格促进商品房销售。充分发挥市场配置住宅资源的基础作用，建立以商品房为主导的供应体系实现供给和需求的全面市场化。为做好普通商品房的供给，政府在土地的规划上应事先对普通住宅预留空间，通过招标选定开发商并在招标中附加限价措施。加强各部门间的协调配合，综合运用金融管理的措施切实做好房地产市场宏观调控工作。政府要完善住房保障制度，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用房。同时，政府要给予中低价位，中小户型普通住房建设提供一定的政策支持，按照需要增加普通住房的供给。

（三）提高房地产企业的整体素质

各级政府要严格房地产企业的市场准入管理，对现有房地产企业进行清理，重新核定资质等级，提高房地产企业的整体素质。实行品牌战略，培养朔州市房地产龙头企业，以市场机制促进房地产企业的发展。企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强市场竞争力。房地产企业在做项目时，要根前期调研所取得的准确数据来确定该项目的服务层次。在新形势下，要实现房地产企业的可持续发展需要匹配项目管理，资金管理，项目考核，信息运行机制，以适应房地产市场快速发展的需要。此外，房地产企业还应树立诚信经营理念，严格遵守国家有关房地产开发建设的法律法规，自觉维护房地产市场的正常秩序，规范操作。

（四）加快住房二级市场建设步伐

要制定清楚的存量住房如市政策，增强住房信息的透明度，简化交易手续，降低二手房交易成本，促进住房产权流动，推动住房一级市场的发展。房地产的迅速发展使得投资型的房产交易迅速提升，但同时，房产二级市场由于直接受一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型的需求，所以不合理的供需一定程度上抑制了房产二级市场的发展。另外，由于我国体制的特殊，市场上存在着多种不同的产权状态，不可避免地影响了二手房交易信誉，不利于二手房交易市场的发展。

（五）金融要积极支持房地产市场的发展

目前，由于银行按揭风险使按揭利率过高，贷款期限过短，对中低收入居民难以接受。政府应对中低收入人群提供按揭担保，建立抵押证券的交易市场，建立住宅所有者信贷公司等，以降低银行风险，从而延长按揭偿还时间。要不断调整住房信贷结构，不断完善办理信贷按揭服务，进一步提高金融对房地产产业发展的支持力度。房地产企业应开展多渠道融资积极争取商业银行对中低价位，中小型普通商品住房建设项目的信贷力度，开展房地产投资信托基金试点，拓宽各种融资渠道。建立房地产信贷预警系统，加强对房地产产业风险的控制，做好市场的研究分析工作，提高驾驭市场变化的能力，使朔州市房地产市场健康发展。

参考文献：

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