强化房地产工程管理的措施及意义探讨

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摘要：随着我国城市化进程的加速和城市人口的增加,各类用房需求增加,同时房地产市场的竞争日趋激烈,传统的房管理模式已无法适应现有市场需求。而作为房地产企业根本的工程管理,关系着房地产企业未来的发展。本文对房地产工程管理措施及意义进行了分析。

关键词：房地产开发；工程管理；改善措施

中图分类号： F293 文献标识码： A

一、工程管理的涵义

工程管理属于房地产开发过程中的一个非常重要环节，也是一个具有实质性的关键环节，解决好这个主要的问题，将令工程管理跨进一个崭新的领域。工程管理具体可以分为工程成本管理、工程质量管理和工程进度管理。

工程进度管理是管理的过程，时间就是生命，时间就是金钱，加快工程的进度，节省工程的工期，高效快速的进行日常的生产运作，才能在激烈的房地产市场竞争中取得一席之地，不被瞬息万变的市场所淘汰。工程质量管理是管理的结果，工程质量是整个工程的根本，只有在充分满足工程质量的前提下，工程进度管理才具有意义，不但要造名，更要造实。用质量来为自己说话才可以底气十足。工程成本管理是管理的造价，工程的造价是整个房地产开发过程的核心控制区，合理的降低工程的造价，不但可以使房地产的开发追求到最大的利润，还可以增强房地产企业的市场竞争力。

二、房地产工程管理的意义

一是成本管理，工程成本管理是管理工程的造价，合理控制工程造价，不但可使房地产开发追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。成本控制的关键，其一是要合理控制工程洽商，其二是必须严格审查承包商的索赔要求，其三是要做好材料的加工订货。二是进度的管理，房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加，最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况；三是工程质量管理，工程质量是房地产工程的根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。一个项目的工程质量也是房地产开发商生存的根本，因为工程质量的好坏直接影响到产品的销售，是开发商树立品牌形象的重要影响因素，与其信誉与发展紧密相关，而且工程质量一旦出现问题，严重影响工期，而且会增加投资成本。

三、加强房地产工程管理的措施

1、项目投资前的市场调查

房地产开发确实是一个热门的市场，不过终究也是一个商品交易的过程，存在盈利也存在亏损。在开发商决定开发一块土地之前，应做好相应的调查研究，怎样才能在众多的房地产开发商中脱颖而出？这就需要一个企业有一个良好地、可靠地商品信息来源。例如，消费者对商品房的需求、其他房地产开发商的相关情报、市场上的供求情况以及目前的实际状况、国家对相关地区的优惠政策等等。只有根据这些相关的可靠信息，一个企业才能做出一个完整的、优秀的实施计划，才有利其后的工作开展。

2、建立高效科学的管理模式

房地产工程管理涉及的职能部门和环节非常多，而且事物繁琐。要做好房地产工程管理，首先必须建立一个高效科学的管理模式。高效科学的管理模式，虽然是一种广泛的行为，但仍然可以系统化。梳理清每个职能部门之间的关系，建立起彼此之间的联系，对各个部门进行系统分类，如涉及到工程的一些事物，可以细分为工程材料、工程队伍建设、工程资料等几个具体细小的方面进行一个统筹管理，并建立好这几个小方面之间的连接点，方便整体管理。另外，每个部门分工和任务要清晰，职责明确，责任落实到个人。

3、选择高素质的施工机构和优秀的管理人员

要打赢一场战争，除了有好的战略，还要有一个好的指挥者。同样，房地产工程管理也需要拥有优秀的管理团队和领导者。对于房地产工程管理，要选择一个高素质的施工企业，聘用一些优秀的有经验的工程管理人员。在工程前期，多投入人力，选择高素质的施工单位和优秀的管理人员，打造一个强大的管理团队。

4、制定科学合理的计划施工进度

就一个房地产开发商而言，其内部的项目较多，要想让其降低生产成本，合理科学的计划出一个施工计划书，当然不失为一个良好的办法。这就需要在这样的企业里有一支相当熟悉企业内部环境并且对所要开发地段也有一定的了解程度的队伍。这样就可以有效的策划出企业内部各项目的人员从事哪一方面的日常事务，分工较为合理、明确的情况下，当然能将计划与实际操作紧密的联系起来，在完成每个项目的时候都有一个目标，这样就有了前进的方向，不会在施工过程中出现盲目赶工导致不必要的费用发生。

5、严格控制施工成本

5.1成本最低化原则

施工单位应采取成本最低化原则进行施工，在相同质量的原材料中选择原价最低原则，在对施工方面也可以在一定程度上降低生产成本，但都得保证质量。

5.2全面成本控制原则

一个企业要想获得更大的利润，在生产成本上就需要加强控制，这样企业的盈利空间才会增大。还得加强企业内部各基层人员节约成本的意识，只有整个企业都齐心协力，朝着一个目标奋斗，这样的企业发展才会有更大的发展空间。

5.3目标管理原则

在整个项目施工之前，项目经理及各部门都应对项目施工成本控制确定目标，这一目标需要合理、合乎企业实际情况，不能太高也不能太低。要切合实际，这样的目标在整个实施过程中才会有得以实现，与此同时也能增长企业内部各阶层人员的信心。

6、注重安全管理

6.1加强安全组织机构的建设

对于每个施工单位而言，都应该尽一切努力加强自身的结构建设并实质性的提升自身战斗力。与此同时，安全机构的组织建设工作同样重要，它也直接关系到安全管理工作的好坏。最好的方法就是机构中的各项工作都有专门的人来负责，真正做到处处有人管、层层有人抓。对于安全机构的管理人员的挑选，最好是选择那些精通相关业务且责任性强的人来担任要职，这些人才能够有效的将责、利、权贯彻落实到位，这样可以在很大程度上调动其他员工的工作积极性，这对将安全管理工作引向规范化、程序化、法制化具有重要的意义。

6.2建立科学合理的安全生产操作规程

房地产施工企业应该在结合自身情况的基础上，根据相关国家安全生产法律，制定出科学合理的安全生产操作规程。这样就保证了每个企业员工都有法可依、有据可循。因为我国的建筑施工企业，其施工人员绝大多数都来自农村，由于缺乏良好的教育，这些员工的自我保护意识比较薄弱。因此企业制定出安全操作规程并对他们进行教育就有现实指导意义。此外，在对他们进行相关操作规程培训的基础上，以考核的形式对他们颁发培训证书，并设立一定的奖惩制度，这样不仅约束了他们的操作规范，而且激发他们的工作积极性。

7、严把施工项目的验收关

施工之后需要一个验收过程，这也是不可或缺的一部分，任何一个施工企业，在施工之后都需要企业内部或者其他资质较高的验收部门，进行验收，只有最后通过这一关，施工才能算真正的竣工。但是这一部分的检验也是比较严格的，一般会花一定的时间，它需要很多的相关材料，只有所需要的材料达到要求后才能真正竣工。

结束语

中国的房地产业已经迈入了一个崭新的历史阶段，市场的规模日益扩大，企业之间的竞争也变得异常激烈。面对崭新形势，房地产的开发企业如何做好项目管理工作，将变成企业的生存之本，也将成为提升提升企业核心竞争力的关键。

参考文献

[1]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理[J].中小企业管理与科技，2010，04.

[2]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2009，6.