那些年 我们曾犹豫过

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历史往往有着惊人的相似之处。

通过我们的梳理，在过去十多年时间里，楼市一共经历过三次比较典型的犹豫期。第一个犹豫期出现在房价步入上涨通道前夜的2002年前后，第二个犹豫期则出现在遭遇大规模调控的2006年前后，第三个犹豫期为饱受调控之困和金融危机初期影响的2008年上半年。通过对比发现，每个犹豫期形成的原因各不相同，表现形式也不一样。

根据历史经验，我们发现在过去长达十二年的时间里（2000年～2011），房价一直处于上涨过程中（具体见下图），因此在每一轮犹豫期的博弈中，几乎都是以购房者失败而告终。本轮犹豫期会不会重蹈覆辙，在此先不下结论。但我们可以通过回顾历史，通过逐个剖析每一个犹豫期形成前因后果，并揭示其内在变化。以便我们对当前犹豫期有个更加清晰的认知。

数据来源：国家统计局

2002年：错过“地板价”

业界通常将2003年确定为房价真正启动的一年，那么2002年前后的房价，其实仍然处于“房改”后的低谷阶段。因此错过这个阶段，其实相当于错过了在最低谷入市的机会。

其实早在上个世纪90年代，中国房地产也曾经迎来一波投资热潮。其时，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，成为我国经济保持快速增长的一大引擎。查阅1990至1994年《中国统计年鉴》资料发现，这4年时间里，房地产投资实现快速发展，尤其是1992年和1993年，投资成倍增加。数据表明，1992年房地产开发投资总额为731.2亿元，叫1991年增长117.6%；1993年的投资总额暴增至1937.5亿元，较1992年增长了164.9%。

但这一轮投资热潮很快被冷却下来，至亚洲金融危机爆发的1997年，国内投资增速居然变成2.1%的负增长，并在随后很长一段时间里，保持低迷状态不见起色。但也就是在1997年之后，由于受到亚种金融危机爆发的影响，我国经济出现通货紧缩，消费疲软，出口增长不见起色，于是刺激消费、拉动内需、摆脱经济低潮成为当时政府的首要任务。房地产投资是投资增长的主力，于是房地产也再次受到重视，“房改”启动，住房分配由实物向货币化转变。

这一轮犹豫期，与后面数轮犹豫期有着明显的区别。长期习惯了实物分房的国人，对于房价的认知程度不高，认为房价偏高无法承受，因而在到底要不要买房这个问题上显得犹豫不决。为了刺激楼市，包括上海在内的诸多城市推出一系列优惠政策，如上海1998年修订蓝印户口政策，并实施购房退税政策等等做法。不过刺激作用的效果有限，根据国家统计局公布的历年房价数据显示，2001年至2003年间，全国商品住宅均价在2000元/平方米到2200元/平方米之间徘徊，涨幅极其微弱。市场交易增速也一般，2002年和2003年成交量同比上年增幅分别只有20.3%和18.9%，少于活跃年份30%以上的增幅。

2005年：仍然可“抄底”

虽然楼市在2003年启动，并在2004年年末上演了最为癫狂的一幕，但近十年里第一波调控大戏的开幕，还是给购房者提供了再次“抄底”的机会。

早在2004年初，国家就已经意识到了房地产投资过快的问题，为抑制房地产投资过快增长势头，中央政府确立了“控制土地、收紧信贷”的宏观调控思路，希望通过源头控制来解决这个问题。其具体做法主要体现在两个方面：一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，央行要求将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。回头来看，2004年的宏观调控政策采取“压制”方式，的确受到了一定的效果，起到了降低房产投资增速作用，来自国家统计局的数据表明，2004年房地产投资增速从年初的50.2%，一度下滑至年末的28.1%。可谓是摁下葫芦起了瓢，由于政策忽略了有效供给，特别是中低端住宅产品的供给，因此使得市场供需失衡，从而引发更为严重的投机现象。于是在2004年末，房价突然如脱缰野马般狂奔起来，如上海二手房市场，那段时间卖家最忙碌，几乎每隔三五天就得提一次价。新房市场也不遑多让，房子卖得太快换来的是责骂。数据表明，2004年全国商品住宅销售均价达到2608元/平方米，同比上年大涨18.7%。

于是在2005年国家重新调整了调控方向，由原来的降低投资规模这种单向调控模式，转为既控制投资规模，又抑制房价上涨过快的双向调控方式。在这一年里，包括“国八条”、“新国八条”等调控政策接连出台，政策内容经过补充和完善，延续至今。综合分析“国八条”和“新国八条”，不难发现其调控重点主要分为以下三个方面：其一是通过行政手段干预市场需求，以改善市场供求关系。即在增加供应的同时，同时利用信贷、税收等手段，提高房产转让环节成本，以达到抑制投资需求的目的。此外，国家加大对“捂地”行为的打击力度，以加大开发节奏、增加市场供应。其二是完善市场供应结构，并体现市场公平原则。增加中小套型产品的市场供应量在“新国八条”中首次提出，该提法最终在2007年确定为“70/90政策”，即新批项目90平方米以下户型占开发量70%以上。通过一系列措施，如规划审批、土地供应、信贷、税收等方面，对于中小套型、中低价位普通商品房开发予以支持，以改善供应结构。“新国八条”同时提到了住房保障体现，考虑中低收入人群的需求。其三还提到了整顿市场秩序，比如规范中介服务行为，禁止期房转让行为、网上交易等等，来规范市场交易行为。

这一系列措施取得了不错的效果，2005年末房地产投资增长19.8%，增速同比上年回落了8.2个百分点，根据中房指数研究院提供的数据表明，商品住宅销售均价上涨了12.6%，涨幅比上年同期回落了6.1个百分点。北京、上海、杭州等城市房价大幅上扬态势也得到了有效遏制。