审慎推进以房养老
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房产具有居住和保值两个功能，约等于一个工薪者一生收入的1/3-1/4，基于终生平滑消费的理论，如果房产能够保值或者增值，即具有置换养老金和老年服务的功能。
什么是以房养老？
以房养老是个概念，更多是指工作30年养2套房，退休后出售一套房产以改善老年生活的理财规划，如同欧洲老年农户出售土地、日本老人出售黄金用以改善养老生活一样，不属于社会保障范畴，属于商业行为。
老有所养的概念由养老金、老年医疗服务、老年居住与护理三个基本要素构成。养老金是保障养老日常开支的，具有保值性、生存性的现金流，不能解决养老的一切问题。老年人的医疗服务需要大于青年人，亟待国家开发老年医学、老年门诊和保健型老年公寓，给老年人一个合理的医疗服务。70岁以前的健康老人，拥有一套房产可以解决住有所居的问题；对于70岁以后陆续失去健康和生活自理能力的老人来说，住有所居还应当包括家政服务和健康护理。
纳入社会保障范畴考虑的以房养老，是指仅有一套住房的养老安排，属于准公共品，需要在房产权限、房产价格、长寿风险等方面得到法律和政策的支持，才能实现房产保值和增值的目标，并非完全的商业行为。在不同国家的不同发展阶段上，其发起的主要原因均有所不同。以美国为例，在其人均寿命73岁以前，因老年人生活自理能力较好，以房养老主要出自低收入雇员、军人、移民等养老金不足的家庭；在人均寿命超过78岁以后，以房养老的安排更多的用于置换老年服务。在美国大城市处处可见高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建设的。在中国的今天，需要准确界定以房养老的定义和定位，区分纯商业行为和准商业行为，否则将可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尴尬境地。目前中国最需要以房养老的是“有房产、缺资金”的高龄失能老年人群，他们的子女年龄偏大，如果依赖养老金生活，则无力扶住失能老人渡过难关。这个人群无须政府全面赡养，仅需要给予政策和一定的资金支持。
养老金撑不住护理费
青岛某高龄退休女教师已80多岁，有三个子女均在本市，老人患脑溢血后处于卧床状态，需要全日护理。老人退休金3000元左右，每月医保之外用药需要1500多元。几年前，老伴离世前将他们的三室一厅房产过户给了儿子，儿子和儿媳向父亲和两个姐姐承诺，一定会很好的照顾老母亲。届时老人的几个子女均已60多岁，月养老金不足2000元，照顾全瘫老人力不从心，请人护理需要吃住在家中，并付最低3500元工资，一家人为此犯了难。在法官调解时，三姐弟为老人住在谁家没有争议，但为如何支付日趋渐长的护理费未达成协议，只能靠法官来判决。
案例分析：（1）该老人和其子女均有养老金，衣食住行有保障。但是，养老金仅是养老日常开支的现金流，不能解决老年护理费用。基于生活成本计算，家庭雇用1个护理者的费用约等于1.5人的基本工资（对于2人工作养1个孩子的家庭而言）。（2）该家庭显然是付不起这笔护理费的，已经过户给儿子的房产本是该老人可以置换老年服务的资产，在传统观念和现实困境之间，这个家庭必须做出新的选择。例如，将三室房产置换为城郊的两室，剩余房款作为老人购买服务的专款。
本案例很具有代表性，近年来各地民事法庭积累了很多类似案件。它反映出一个社会问题：第一，伴随高龄老人日益增多，护理需求日益加大；第二，老年护理服务供给严重不足，缺乏体系建设和产业支持，仍然依赖家庭生产，家庭从能力、财力和人力等方面均显不足；第三，伴随劳动人口的减少和老年服务现代化的趋势，服务老年的人工成本将越来越高，大多数老年人用货币购买老年服务的能力明显不足；反之，老人拥有自住房的比例很高，有调查显示人均达到70.3平方米。
以房养老的切入点
解决日常开支的养老金是国家义务，需要界定政府责任、个人责任，并依法培育养老金公共服务体系和养老基金市场投资保值机制。中国亟待发展公平的、统一的、方便的、可持续的二元结构的养老金计划，制定“全覆盖、保基本”的国民基础养老金计划，无论国家老龄化程度如何，均需要确保老年人吃饭穿衣和看病无忧虑；同时，以减免和延期征税建立雇主和个人的养老储蓄计划，强化受托人制度建设和培育养老基金投资保值机制，用以改善老年生活。但是，养老金不可能覆盖失能老人的护理费用。
目前，城市居民日常开支占到基本养老金的76.02%，农村居民占到96.44%（见表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的发展，伴随独生子女一代人进入中年以后（2030年前后），由家庭护理失能老人的功能逐渐弱化，失能老人家庭用什么置换青年一代的服务，是个严峻的社会问题。
中国老年服务需求大于发达国家。如果以60岁作为老人，2013年底中国老年人口总量将达到2.02亿，超过总人口的14%，说明中国已经进入深度老龄社会。其中，80岁以上高龄老年人口将达到2300万，失能半失能老年人口将达到3750万，高龄老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中国人均寿命达到74.83岁，世界卫生组织统计结果显示，中国人均健康寿命为66岁，60岁以上老人身体健康的约占43%（发达国家为70岁，健康老人比例在60%以上），目前有1.15亿老人在不同程度上需要护理。老年人口健康水平不高是未富先老的表现之一，客观上增加了老年护理的需求。
中国老年服务人工成本上升较快。中国人口的年龄结构决定，与老年服务需求不断加大背道而驰的现象是劳动人口不断减少（见图1），反向的供需矛盾决定老年服务的人工成本上升速度较快。月薪从2000年的200元到2010年的3000元，护理病残老人的费用则更高，还要另外支持护理人员的吃住等费用。
中国老年人货币购买服务的能力不足。中国居民收入初次分配占GDP的比重较低（2008年为47.66%）。计划经济时期实行低工资和福利房政策，加之近年来房价上升，使得这代人被称为“有资产、无资金”。2003年，中国老龄科学研究中心《中国城乡老年人口状况一次性调查报告》，涉及到全国20个省、自治区、直辖市的2000多名老人，调查结果显示，城市老年人家庭户均住房面积达70.3平方米。西南财经大学和中国人民银行日前共同的一份《中国家庭金融调查报告》（以下简称《报告》）宣称在受访的3996个城市户籍家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；农村更高达94.6%。在拥有住房数量方面，城市户均拥有住房1.22套；农村户均拥有住房1.15套。