对中国房地产业可持续发展的思考
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摘要：中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过十几年的发展，已成为国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。维护房地产经济的合理、健康、稳定发展，对于促进国民经济的持续、平稳、快速发展存在着十分重要的意义。然而，在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题，需要采取相应的对策来加以解决，以促进我国房地产业的可持续发展。
关键词：房地产；可持续发展；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1998 年，中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段，正式拉开了中国房地产业发展的序幕。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。根据第二次经济普查的资料显示，2008 年，全国房地产投资总量为30580 亿元，较2007 年增长5300 亿元，同比增长20.9%，占GDP 的比重为5.2%。另据国家统计局公布的统计资料显示，2012年房地产投资总量为92357亿元，占GDP 的比重高达17.8%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业，有着极其重要的地位。但中国房地产业飞速发展的同时，也不可避免带来一系列问题，因此，有必要尽快采取措施加以规范，以保持中国房地产业的可持续发展。
一、中国房地产业发展的重要性
1、推动国民经济经济快速增长。
自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。据国家统计局公布的全国房地产市场数据： 2012年，全国商品房销售额6.45万亿元，比上年增长10%，而2012年国内生产总值（GDP）519322亿元，比上年增长7.8%，商品房销售额占到12.42%。房地产业的市场扩张能力强，增长速度明显高于GDP，也高于其他许多行业。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业和支柱产业。
2、有利于增加地方财政收入。
房地产业对地方经济的贡献显著，土地出让金及税金直接带动地方财政收入。据统计，约40%到60%的地方财政收入来自于房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。国土资源部的统计数据显示， 2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%；2011年全国土地出让金3.15万亿元，同比增长14.6%。如果考虑到建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。
3、房地产业能有效促进其他关联产业发展。
在中国房地产业发展进程中，建筑材料、机械设备制造业、金属产品制造业和化学工业等多个行业的发展都是受益者。据统计，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。除了在经济方面做出的巨大贡献外，房地产业在社会发展方面也做出了重要贡献。房地产业是资金和劳力密集型产业，2008年，房地产业从业人数超过了4100万人。而诸多大型房企也是“用工大户”。房地产业的迅猛发展必然会增加更多的就业机会，缓解就业的压力。
4、有助于城乡居民住房条件的持续改善。
“十一五”期间，我国城乡居民人均住房面积持续增加，居住环境不断改善。截至2011年2月，我国城乡居民的人均居住面积达33平方米，家庭住房自有率达到80%以上。随着我国保障性安居工程建设加快推进，越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。“十二五”时期，我国预计将建设保障性住房3600万套，届时保障性住房的覆盖率可以达到20%，这将有力缓解住房供给压力，满足中低收入群众和新就业人员的住房需求。
二、中国房地产业发展中存在的主要问题
1.商品房价格上涨幅度过大过快，严重偏离其实际价值。
过去的几年是我国房地产经济快速发展的几年，最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨，房价出现了不合理的涨幅。一方面，房地产业的供需不平衡，存在很大的问题，表现在高端住房供给较大，而普通商品房却供不应求，保障性住房供应严重不足，这些都严重影响了居民的正常生活，不利于改善与提高居民生活质量，另一方面，房价的大幅上涨，严重偏离其实际价值，也加剧居民的购房压力，间接阻碍了房地产业的持续、健康发展。
2、房地产市场秩序混乱、发展不合理
虽然近几年我国的房地产经济发展较快，但是，现阶段我国的房地产市场秩序混乱，发展很不合理，主要表现在：第一，房地产投机者—职业“炒房客”为获取最大的经济利益，使房地产市场出现了“炒房热”的景象，加大了普通购房者的购房压力；第二，诸多房地产开放公司在对现房进行销售时采取虚假优惠及打折等措施，给消费者造成了不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法权利；第三，房地产投资和交易严重缺乏透明度，其中房地产领域垄断、腐败和违规违纪问题突出，土地征用、原有土地使用者或拥有者的补偿矛盾比较突出。
3、土地财政滋生风险。
房地产的前端是土地一级市场。这一市场垄断在地方政府手中，因而房地产的飞速发展必然对土地的需求量大，政府的财政收入自然增加。土地资源是地方政府最主要的资源，而房地产又是带动经济发展最重要的产业，地方政府并不愿意抑制房地产发展，因此，在政策层面更偏向于鼓励多买房子、买大房子，而不是限制房屋购买，土地已经成为政府生财的重要工具。但土地财政的危害相当大。据《2007年中国社会形势分析与预测》蓝皮书指出：土地财政存在五个显著风险：财政风险、金融风险、投资过热风险、社会风险和行败风险。
4、房地产投机与房地产投资并存。
由于房地产中的住房市场是一种刚性需求，在“居有其所”的观念下，所以对房地产的需求量比较大，这是基于自身的需求而产生的投资行为。另外，由于房地产业是一种投资品，因而将其作为理性的投资品是可行的。但是由于这一行业信息不对称，导致消费者很难把握房地产业的投资和投机行为，错将投机当做投资，造成这一行业的发展出现非理性状况。在中国，许多有钱人拥有多套房子，房产投资和投机行为突出。
5、房地产业的泡沫比较严重。
一般认为，泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关，是其均衡价格的长期偏离。有学者作过实证研究，指出中国房地产业的泡沫程度比较严重，特别是在2009 年以来，房地产价格的猛涨，导致泡沫化程度越来越严重。房地产泡沫的出现，在推高中国GDP总量的同时，造成市场虚假繁荣，一旦泡沫破裂，必将造成房地产市场的剧烈波动，对中国经济的可持续发展造成严重的影响，最终将影响经济金融和社会的稳定。
1、充分发挥税收调节作用，控制房价合理有序增长。
我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，有效遏制房价泡沫的产生，控制房价的合理增长。政府可以开征级差利得税，对房地产开发公司的售房利润征税，抑制投机性需求；政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度，对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税；对自用的购房行为，应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。
2、加强市场规则的制定和监督，促进房地产市场健康发展。
房地产市场中出现上述诸多问题的症结在于这个市场本身的不完善而导致的，因此，要加大管理制度的建设，制定切实可行的房地产规则，规范房地产市场主体，特别是房地产供给方的行为；切实加强房地产市场的监督管理和商品房的预售管理；推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息管理，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，对第二套住房及其以后的住房应该控制贷款，抑制个人的炒房和投机行为；要完善现有的房地产经济法律法规，科学管理，规范市场秩序，创造一个公平、透明的市场环境。
3、加强和完善财税体制改革。
要加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革，从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权，使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。一是优化分税制，调整税收结构。一方面，将土地的所有收入上缴至中央政府，地方政府出售或出租的土地出让金全部划归为中央财政收入。另一方面，中央政府将企业所得税等产业税收项目的一部分或全部划归为地方财政收入，从而改变地方政府单纯追求土地出让收益以获得财政税收的扭曲。二是加大中央财政对地方政府的转移支付力度，增加地方政府财政实力，改变地方政府过于依赖房地产拉动经济增长的偏好。另外，必须及时开征物业税（或不动产税）、闲置税、遗产税等，规范政府出售土地行为，以抑制住房的非合理需求与囤积，推动房地产向消费为主导的方向发展，避免过度投机和炒作。
4、重视房地产的宏观调控政策的制定和落实。
房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。伴随中国房地产业快速发展，中央政府也相应出台了许多关于房地产调控的政策。从2002 年至今对房地产进行了了不少于九次的调控，包括2013年3月出台的房地产调控的新国五条实施细则。但是，中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多，落实少，监督不到位，存在落实的利益博弈等问题，导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中，应该尽量细化房地产调控政策，同时加强监督和落实，注重其针对性和实效性。
5、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设。
各地区政府要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模；要采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期；要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率；要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。通过加快保障性住房建设，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。
总之，中国房地产业经过十几年的快速发展，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，对GDP增长的贡献率极大。当然，在中国中国房地产业的快速发展过程中，也存在着诸多问题。我们相信，只要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，就一定能够促进房地产业的可持续发展。
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