北方地区房建常见渗漏水问题处理
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摘要：在现阶段的房屋建筑中，小业主收房入住后，对在使用中投诉较多的问题有墙体裂缝、屋面渗漏、窗户渗漏等问题，直接影响用户日常使用。同时，根据国家质量保修要求，墙体各部位的渗漏保修期限为5年，若墙体防水工程做不到位，经常性的要求返修，可能会对企业后期工程质量保修金的回收产生影响，并因此问题而对公司施工质量信誉造成影响。本文根据在沈阳等寒冷地区施工工程实际，对屋面、墙体及窗户等部位出现渗漏的原因进行分析，针对渗漏原因从施工方案和细部处理采取对策措施。
关键词：寒冷地区 房屋建筑 渗漏 对策措施
中图分类号：TS958 文献标识码： A
一、工程概况
公司在沈阳承建的一期工程，由2栋18层高层，12栋6层小洋房组成，建筑总面积为4.9万平方米，工程历时一年余，最后的工程收尾等项工作均是在严寒天气中完成。随后承建的二期工程，有3栋18层高层，与一期工程共同组成一住宅小区。
屋面做法：（1）20厚1：3彩色水泥砂浆面层，分格尺寸3m，分格缝10宽，填嵌缝膏；（2）40厚C20细石混凝土，内配φ6@200，分格尺寸3m，随打随抹光；（3）20厚1：3水泥砂浆保护层；（4）SBS改性沥青防水卷材2道（3mm+3mm）；（5）20厚1：3水泥砂浆找平层；（6）1：8白灰炉渣找坡层，最薄处30厚；（7）阻燃型聚苯乙烯泡沫板保温150厚（抗压强度≥0.2Mpa）；（8）20厚1：3水泥砂浆找平层。
外墙混凝土墙体上安装塑料、铝合金等门窗：采用在混凝土墙体预留门窗洞，用飞鱼膨胀螺栓将塑料、铝合金门窗连接铁件与细石混凝土预埋块连接固定。
内、外墙粉刷施工操作前应具备下列条件：（1）墙体必须全部砌筑完成，预留脚手墙洞等必须全部砌补镶嵌完善。（2）所有门窗必须全部安装完毕，经检验校正无误差，并用水泥砂浆将门窗框两侧及天盘上口分皮嵌实。
外墙保温：为聚合物水泥砂浆压入耐碱玻纤网格布、100厚阻燃型挤塑聚苯乙烯泡沫板（密度≥30kg/m3）、聚合物抗裂砂浆5厚（压入耐碱玻纤网格布）。外墙面：高层住宅采用乳白色高级外墙涂料，部分采用仿石涂料墙面。
二、渗漏水情况：一、二期工程经过雨天后，发现工程出现以下几种渗漏现象：
1、阳光房屋面（一层的屋面）漏水：个别屋面在试水过程中就能漏水。
2、窗户周边漏水：窗户周边渗漏分为两个部分，一种是造型窗，另一种是采光窗。
3、屋面漏水：一期工程屋面因为防水层施工在保温层外面，所以大部分雨水从保温层内进入屋面。
4、阳台渗漏水：阳台处渗漏水，进而造成室内厅顶棚阴湿。大部分住户对阳台进行封闭改造，破坏结构及改变使用功能。
5、空调板渗漏水：空调板内墙阴湿造成室内墙潮湿。
三、渗漏问题原因分析
通过对报修住户逐一走访，了解渗漏部位与渗漏的时间点，对反映的渗漏问题进行汇总与分析，对造成渗漏现象的原因归纳为以下几种情况：
1、经过走访，发现个别栋号住户渗漏点有规律分布。分析原因是在悬挑架或钢管脚手架拆除后，洞口封堵随意不严实，与墙体不能形成有机整体，一旦外墙防水层有破损，便形成水流通路，导致外墙的室内根部积水浸湿、墙体水印，时间长了长出霉痕。
2、个别作业班组在设计预留洞口尺寸的基础上自行增加了窗框的安装尺寸，造成窗洞预留尺寸过大；有的窗户洞口留置位置偏移，导致墙体与安装窗框的间距过大或过窄，导致安装单位在进行窗户封堵时发泡胶无法生根，或不便打胶，作业人员直接用碎砖块及水泥砂浆抹灰封堵，冷热交替，窗框与粉刷层间出现缝隙，水路形成导致室内窗框周边渗水。
3、外墙保温板安装， 100厚阻燃型挤塑聚苯乙烯泡沫板、待粘贴完毕8小时后开始安装固定件，后期少量补充购买的专用工程塑料膨胀钉规格长度不足，导致膨胀螺钉达到抹灰层，而未深入到砖墙体足够深度，一旦挤塑板中间有水汽进入，或经过冷热变化受力膨胀，膨胀螺钉与墙体之间脱离，不再受力。挤塑聚苯乙烯泡沫板变形加大形成空鼓，一方面为渗入墙体的水流形成通路，严重时会导致保温板最外层的饰面砖脱离坠落而引起安全事故发生。
4、为了达到外墙表面平整目的，业主单位取消了所有屋面女儿墙压顶做法，改为在女儿墙体与保温板结合部的顶面砌抹水泥砂浆压顶层。 一旦顶部水泥砂浆层有裂缝，而保温层挤塑板与墙体间出现缝隙，或空鼓开裂，雨水或雪水会顺着缝隙流入墙体，成为屋面层与墙体渗漏的最大隐患。
四、针对质量问题采取整改措施
1、针对屋面墙面漏水
由于一期工程屋面女儿墙压顶全部取消，严重影响了顶层上口的防水性能，成为渗漏水最大隐患。经与业主等单位沟通，在一期多层与高层楼房全部屋面的女儿墙部位，整体增加一道防水卷材压顶，外翻至外墙装饰面砖下来100mm。再根据具体屋面漏水情况分别采取渗漏治理措施。
一是对阳光房漏水维修，经过多次试水后屋面仍不漏水的，那么漏水一般会来自于屋面周边的女儿墙及楼体的外墙保温板内（雨水通过保温板绕过防水层进入屋面）。处理方法：将平面300mm范围内的屋面（住户如粘砖时按砖的宽度）清理到原防水层，将墙体四周300mm高保温板铲除掉，然后对原墙体进行清理并对阴角采用砂浆抹50圆角，屋面部分SBS卷材搭接在原有SBS卷材上，墙体直接粘贴到到抹灰层的墙面上，最后将保温板恢复。
二是对平屋面试水漏水的：一般来自于排水孔或排气孔。排水孔维修方法：将排水孔周边凿开，将原来预埋排水管拿出来，并对洞口四周边用1：3水泥砂浆抹面。待抹灰层干后采用SBS卷材对洞口四周做防水处理，然后再将排水管安放到洞口内，最后在排水管部位进行第二次卷材热熔封边处理。排气孔处理方法是将排气孔周边的防水保护层凿开，对排气孔周边的卷材进行封边处理。
2、墙面渗漏水
针对墙体有规律分布渗漏水的某栋号，对保温板开裂严重，墙面砖已经出现剥落的楼层，经方案确认后，对其外墙保温、瓷砖拆除后重新恢复处理。返修施工顺序：安全围护搭设吊篮小型机具安装、固定墙面瓷砖、保温板拆除基层处理、洞口缺陷修补保温板安装涂料、仿砖涂料施工收尾验收。
修复工程经过一年时间检验，原渗漏部位基本再无渗漏水现象发生。
3、窗户周边漏水维修方案
一是针对造型窗周边渗漏水，造型窗设计从屋面直通到下一层，顶部依靠扣板进行挡水，侧面依靠发泡及密封胶挡水。此部位有多次维修后仍在渗漏现象。对此次部位需要在窗两侧及装饰柱周边寻找渗漏点，对周边的疑似漏点（墙体缝隙）用防水砂浆进行封堵。如果仍在漏水时采用坐板从外面将装饰窗周边的保温板剔除掉，对窗框与建筑的发泡进行检查，并重新打发泡并恢复（与业主共同鉴定原因，划分责任。）
二是针对采光窗周边渗漏水：采光窗的窗下或窗侧面发现阴湿现象时，同样先对外窗框进行观察，看窗户厂家的密封胶或窗框排水孔是否存在问题。如果有疑似漏点先由窗户厂家进行处理。如仍然在漏水时采用坐板从外面将装饰窗周边的保温板剔除掉，对窗框与建筑的发泡进行检查，并重新打发泡并恢复（与业主共同鉴定原因，划分责任。）
4、中间层顶棚渗漏水
中间层有的卧室顶棚阴湿，主要原因是外面退台造型形成一个小的非上人屋面。 处理办法同阳光房屋面
5、阳台渗漏水
阳台处渗漏水造成室内厅顶棚阴湿（六楼、五楼有雨棚位置）。雨棚防水施工在保温外面，雨水透过保温层进入雨棚，然后再渗透入客厅，处理办法同样也是把墙面保温板清除掉，将防水做到墙体结构层上。
6、空调板渗漏水（多集中在一层空调板）环境
空调板处内墙阴湿造成室内墙潮湿。主要原因也是雨水从保温层内透过防水层进行室内。
五、北方寒冷地区施工防水工程注意事项
1、慎重对待每份设计变更。业主往往会因为投资原因或是出于美观等角度考虑对结构或装修工程进行变更，项目部技术人员需要慎重对待每份设计变更，特别是会对建筑物后期使用功能影响重大的变更，项目部技术施工人员需对变更将会产生的后果有个初步研讨预判，对某些不利于维护和保证工程质量的变更就需要及时与业主等单位充分沟通讨论利弊，避免由于类似女儿墙砼压顶被取消等变更实施，而对工程后继质量保证与维护极其不利的现象发生。
2、合理有序安排施工工期，尤其避免在冬期施工中抢工期。
砼结构施工，及室外装饰工程施工时间在冬竭前完成，要确保施工温度不小于5℃，否则不仅养生时间发生变化，材料受到冻结后也会破坏产品品质，从而出现龟裂，耐水性下降，严重影响了整个系统的质量。
而在冬季施工创工期，不仅冬期施工的各项措施难以确保落实到位，更容易造成管理混乱的局面，作业队伍赶任务随意施工，管理人员难以全面跟踪检查、监管缺失，从而造成各种质量隐患，包括建筑物各种渗漏水隐患。特别是在沈阳等北方地区，12月份日平均气温在-5℃～-25℃，期间做外墙保温、外墙装饰面砖施工，在滴水成冰的气温条件下，无法正常进行屋面蓄水试验、外墙与窗户淋水试验等，无法真正查验检测到漏水点，无法保证防水工程质量，给后继维修造成极大压力。
3、外墙外保温施工应注意。①环境要求：施工现场的环境温度和基层墙体表面温度在施工及施工后24小时内不得低于5度， 风力不得大于5级， 基层墙面干燥， 阴雨天不能施工仅。②洁净度要求：基层墙面必须彻底清除表面的浮灰、污渍、脱模剂、空鼓、突出物及风化物等影响粘结强度的异物。③平整度、垂直度要求：以2米的靠尺检查， 最大偏差应小于4mm；超差部位应修补处理完毕再进行保温板铺粘。④水灰比、胶灰比应在规定范围内使用，不要将材料搅拌过稀，否则会加长凝固时间。⑤网格布禁止用水浸泡，防止出现网格布被冻坏。⑥抹面施工时尽量选取中午时间施工，减少温度波动的影响。⑦因气温降低，发泡胶发泡及固化时间延长，所以施工时打磨板缝的时间也应延长，避免发泡胶尚未固化就打磨。⑧施工项目若年内要求竣工，在施工时按照先施工北立面、山墙，最后进行南立面（冬天光照时间相对长）的施工顺序。
本文仅根据现场实际，对几个容易发生渗漏的部位进行了分析，其实仍旧有许多需关注的防水部位未有涉及，并不代表其他部位的防水施工不重要。在房建施工中，防水工程是个一直需重点关注的问题，随着科技的发展，新型的防水材料也许会相续出现，对防水的效果也会更进一步，但就现阶段成熟的施工材料及技术来看，施工质量防水工程仍是一个控制重点，再就是对防水部位要加强日常的维护管理，确保建筑工程有效运行正常使用。