Hedonic模型在商业房地产租赁分析中的应用――以广州市天河区为例的实证分析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇Hedonic模型在商业房地产租赁分析中的应用――以广州市天河区为例的实证分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

[摘要]根据租赁市场的发展现状,筛选出对商业房地产租赁价格影响较大的几个因素,借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验,尝试构建天河区商业租赁价格的Hedonic模型。并以天河区商业房地产租赁数据为基础,对模型进行了拟合分析,对比分析出影响该地区商铺租赁价格的最主要因素。并就天河区最典型商业广场进行了案例分析,分析出该商场主要成功因素。最后就商业房地产建设及物业租赁管理提出了建议,以期通过理论研究与案例分析为政府规划和开发商的市场决策提供参考与帮助。

[关键词]商业房地产 租赁 Hedonic模型

一、前言

Hedonic定价法是西方国家房地产定价研究中的重要方法。它将房屋看作是由一系列属性构成的异质商品,以消费者效用和偏好作为研究的基础,对房产的定价和消费者从中获得的福利给予了全新的诠释。本文将运用Hedonic模型分析狭义的商业房地产(简称商铺)租赁的主要影响因素,并运用广州市天河区商铺租赁数据做实证分析。

广州市是南方商业名城。天河区位于广州市老城区的东部,处于广州市域的几何中心位置。天河区自1985年建区以来,经济发展速度非常快,综合实力不断增强。国内生产总值位居广州市各区前列。

二、Hedonic模型的构建

Hedonic源于希腊文,意为“享受”,指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足,Hedonic模型就是一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型。

构建模型的函数形式即Hedonic模型的基本思路是,消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。Hedonic定价指的是在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当补偿住宅各种特征所能带来的舒适度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中所有住宅的价格应当是这些特征值的一个函数,即:

(1)

式中P为该商品的价格,X1,X2,X3,……Xn是商品的各个特征,这就是Hedonic定价模型。Hedonic模型通常有三种函数形式,即:线性、半对数以及对数形式。

线性形式:

(2)

也可将Hedonic模型假定为指数形式:

(3)

两边取对数,则有:

(4)

但是该模型在使用过程中存在不便之处,假如某特征变量取零,那么等式右边无意义,所以在Hedonic模型实证分析过程中,半对数更加常用。半对数模型分等式左边取对数和等式右边取对数两种,分别对应边际递减和边际递增两种情况。

其中等式左边取对数的形式如下:

(5)

三、数据筛选及变量赋值

将天河区租赁所提供的数据进行整理,将其中的无用数据剔除,并一一归类后,可以用于商铺租赁分析的数据有13968组。按照以下划分进行赋值。

表1 商业房地产租赁中的房屋特征变量的细分表

其中人口密度赋值如下表2所示,天河区目前管辖21个街道,大体可以分为三个类型。中心区域为石牌街、天河南街、林和街、猎德街、冼村、员村;城乡结合内边缘区域为登峰街、棠下街、车陂街、五山街;城乡结合外边缘区域为沙河、兴华、沙东、天园、元岗、黄村、龙洞、长兴、凤凰、前进、珠吉、新塘。地铁经过的街道为元岗、五山、林和、石牌、冼村、天园、天河南七个街道。

表2 天河区各行政街道平均人口密度(人/)(2008-2009)

四、运行结果及分析

对于Hedonic模型的选取,运用线性和半对数模型分别进行试算,线形模型结果较为理想,通过运用SPSS13.0软件运算线形模型,得到线性模型的最终情况:

表3 商铺租赁价格影响因素hedonic模型分析统计情况

从结果看,在SPSS13.0中选择6个自变量全部进入回归模型进行计算,通过对hedonic线性模型数据处理,发现有4个变量进入模型,得到上面两表格。

商铺回归方程方差分析的显著性水平(P值)为

将进入模型的变量的未标准化系数代入多元线性回归方程中即可得到商铺租赁的特征价格模型:

(6)

根据Hedonic模型分析的结果,我们不难看出,影响商铺租赁价格最主要的因素依次为轨道交通、房屋面积、距离CBD中心的距离、人口密度等。房屋面积为负号表明面积越小,平均租赁价格越高。

式中参数前的系数表达了各因素对价格的影响因子,如某个变量在Xi处发生1%的变化,把 Hedonic模型按4-3表述式进行一阶泰勒展开,可以得到该变量的隐含变化价格:

(7)

从6式的商铺租赁价格模型,可以分别得到各影响因素的租赁价格影响权重。其中与CBD距离的远近的特征价格为22.419元/级,表示在其他影响因素不变的情况下,商铺与CBD的距离近一级,租赁价格将提高22.419元;或者说距离赋值以X0为基数,与CBD的距离发生1%的变化,租赁价格将相应变化22.419%X0元。

式中的常数项集中体现了市场环境变化等其他因素和系统误差对价格的影响,因为除了进行拟合的因素外,还有许多影响租赁价格的因素。其中有些影响较大但不好采集数据未进行分析,如商铺的楼层方位因素,而大多数为次要因素。

五、案例分析

天河城广场位于广州市天河南路与体育西路交汇处,总营业面积达10万平方米。出租率在1999年以后一直保持在99%以上。2008年天河南商铺的租赁均价为162.59元/m2 ,是天河区租赁价格最高的街道,而天河城的租赁均价达到853.59元/m2。天河城广场租赁收入从1996年开业的3700万元, 到2006年,收入近4亿元,租金收入在10年左右的时间里呈现出十倍速的增长。

地理位置优越,是天河城广场成功的前提。天河城广场在选址上顺应城市商业中心东移的趋势。天河城位于天河商圈的中心位置,地处广州市东西、南北中轴线交叉点,南邻广州城市中心珠江新城,毗邻广州CBD中央商务区,邻近五山众多大学校区。优越的地理位置使天河城广场独具“地利”之优。

天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带,天河城广场四面环路,有60多条公交车在广场前设站。交通十分便捷。广场地下层设有上千个车位的停车场。

天河城广场拥有理想的轨道交通系统。天河城广场北邻广州火车东站。广州地铁一号线的一个出入口就设在广场内,直通广场地下一层,地铁三号线在体育西路、体育中心都有出入口,出入口到达天河城广场直线路程不到300米。随着广珠轻轨的开通,广州、中山、顺德、珠海都将缩小到1小时经济圈,天河城广场的商业影响力将更加广泛。

天河城广场所在街道人口密度为 27608人/m2,在天河区属于密度最大的街道之一。天河区现有人口约123.88万人,这部分人基本上是中高收入阶层,经济条件比较好。这一居民结构,使天河城广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。

天河城广场从投入使用开始,一直坚持物业只租不卖,保持产权完整。天河城广场对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。对牵头租户,从租金、经营条件等方面给予大力帮助与支持,引进吉之岛和天贸南大两个大品牌租户。在面积搭配上,面积较大的牵头租户产租能力稍差,但能带动其他经营;小面积租户灵活多样,产租能力较旺盛。在面积上合理搭配,既保证了经营整体质量,也保持了经营的多样性以及较好的产租能力。

天河城广场的运营的成功是全方位的。前面两个章节通过Hedonic分析得到影响商业租赁价格的主要因素。而天河城广场恰恰具有便捷的交通、得天独厚的地理环境,同时大小面积的商铺采取有层次搭配租赁,这些都是高租金高回报形成的主要原因。案例分析使理论分析得到较好的验证。

六、建议

1.加强政府的调控、管理和服务

天河区是一个具有朝气的新城区,应以现代商业理念为指引,以大型综合商业网点和现代人文环境为支撑,以增强辐射功能为导向,积极发展现代物流、批发服务和商务会展。打造现代商业风格鲜明、时代气息浓郁的大商圈。

在商业网点布局和发展中,政府应控制同一区域内商铺建设密度,规划Mall布局。对大型的商业网点,政府需通过科学论证后才予以实施,促进商业房地产建设及租赁市场有梯度、有秩序发展。加强对商业功能和交通功能的协调性研究,加快基础设施建设,提供充裕的基础设施,拓展轨道交通,解决交通和环境的瓶颈制约。引导相关服务业在商业项目比较密集的中心区域及CBD周围落户,完善CBD周围的配套设施建设。

2.商业房地产企业应立足自身,走特色发展的道路

商业房地产业应根据自身状况,制定适合自身发展的前景规划和发展战略。不因短期经营困难改变长期战略,坚持以租为主的物业经营理念。项目建设前,企业应多角度做好项目调研与市场论证,充分考虑影响商业项目开发和经营的主要因素,发挥主观能动性,争取积极因素。听取租户的想法和意见,做到有针对性的设计和建设。建设出有特色、有现代气息的商业地产项目。

参考文献:

[1]张冕,陈守明.基于Hedonic定价理论的上海房地产价格实证分析[J].金融经济,2006(2): 72-74.

[2]王冬辉,郭祖军. Hedonic模型在商品住宅价格分析中的应用――以深圳为例的实证分析[J].特区经济,2006(12): 354-355.