开发项目开发成本分析及估算
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注意：该项目为合作开发项目，甲方提供土地、乙方出资建设。（包括土地变性费）物业3.8：6.2分成，同时乙方提供给甲方20000平方米的职工住宅（819元/平米）作为回报
一、项目经济技术指标
（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
150亩（净用地）*666*1.5=149850m2
根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的97%。
住宅实际可建建筑面积：
（149850-27000）*97%=119164m2
每户平均建筑面积为116 m2，则
住户数为：11916/116=1027户
（2）公建配套设施
（149850-27000）*3%=3685m2
公建配套服务设施包括：会所、商店、管理用房等其他配套设施。
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库（带人防工程）、变电所、运动休闲场所等。
地下停车库：
全部小车采用地下车库(人防工程不参与容积率计算)，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：1027/3=342个。每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5m2。地下车位包括分摊车道面积一般为30m2，342*30=10206 m2。
变电所:
拟设20kv容量为800kva变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为100平方米，共计400平方米。
运动休闲娱乐设施：
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，运动设施场所占地面积：1100m2
商业设施：2158平方米。
（一）、开发成本分析
由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。
建设标准见下表：
建 设 标 准 建筑层数：地下1层，地上为5层。 结构：框架楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆 门窗：塑钢门窗，钢板分户门，地下室设五级人防门 外粉刷：外墙防水涂料 内粉刷：888 屋面：坡屋面、水泥彩瓦电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线 管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统 设备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水
项目 建设标准
公建配套设施 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
室外附属设施 配电房 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料
独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料
建设开发成本汇总表：
工程项目 分项项目 单价（元/ m2） 估算金额（万元）
土地费用 165 18万/亩 2970
报建、报批增容、三通一平、临时设施 170 2547
合计 5517
住宅商品房主体建安工程 （119164） 基础工程 50 596
主体结构结构及粗装修 450 5362
门窗工程 30 357
室外公共部分装修 55 655
室内装修 10 119
室内水管电器 90 1072
室内智能 10 119
社区管网（119164） 室外给水工程 40 477
室外配电工程 50 596
室外消防工程 10 119
室外智能 15 179
园林环境工程（119164） 环境设计 2 24
绿化建设费用 50 596
建筑小品 25 298
道路广场 50 596
围墙 7 83
室外照明给水 10 119
室外零星工程 3 36
合计 11403
独立式地下停车库（10206） 1500 1669
职工住宅（包括所有室外配套设施）(20000) 800 1600
公建配套服务设施（3685） 会所 、配电、休闲、商铺 1000 368
合计 15040
管理费 （包括监理、质监） 建安（5%） 740
销售费用 销售（3%） 1226
不可预见费用 建安（1.8%） 267
建设期贷款利息 750
税费 [119164×3200+342×80000+20000×819]×6% 2400
项目总开发成本（万元） 25940
三、项目开发盈利性分析
销售收入：
住宅商品房物业分成：119164m2*0.62*3200元/平方米=23642万元
商铺：2000*0.62*5000元/平方米=620万元
独立式地下车位：8万元/个*342个=2736万元（该物业为人防工程不 参与分成）
职工住宅：819*20000=1638万元
小计 28159万元
分摊成本：销售成本分摊116760 m2*0.38*3200*10%+2000*0.62*5000 *10%=1458万元
项目成本：25940-1458=24482万元
利润： 28159-24482=3677万元
利润率：开发利润/开发成本=3677/24482*100%=15%
四、平衡点分析
车位暂定价格为8万元/个、商业设施价格暂定5000元/平方米、职工住宅为819/平方米：
商铺：2000*0.62*5000元/平方米=620万元
独立式地下车位：8万元/个*342个=2736万元（该物业为人防工程不 参与分成）
职工住宅：819*20000=1638万元
以上合计：4994万元
项目总成本：土地、报建、建安、配套设施、不可预见费用管理费用总计为22314万元
暂定商品房销售价格为x元/平方米
119164*x*0.62+4994=22314+119164*x*0.62*9%+4994*6%
x=2620