房屋银行:我国发展机构住房租赁的切入点
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近期，中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议均提出，“建立租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展”。而且，住建部正在拟定发展租赁市场、构建租售并举的新型住房制度，并提请国务院。据悉，大力培育规模化和专业化的租赁经营机构是重点。之所以重视由机构开展规模化、专业化的租赁经营，除了考虑多渠道去化楼市库存外，事实上也是改变“散租”乱象，适应存量时代住房需求新变化（租房明显增加）、培育“先租后买”住房梯度消费模式，以及迎合新型城镇化过程中“新市民”租房需求的必然诉求。
一、我国未来迫切需要发展住房租赁市场
1.存量住房时代租赁需求迅速增加
我国城镇居民户均拥有的产权住房，已从2008年的0.8套/户增长到目前的1.1套/户。如果考虑到小产权房、自建房、单位周转房、军产住房等，实际住房拥有更乐观。因此，在“去库存”、降低经济和财政对于房地产的依赖、城镇化进入中速增长的大背景下，我国城镇整体上已经进入了存量住房的时代。
从国际经验看，在存量住房时代，一个很大的特征就是，房价上涨的预期减弱、住房自有率高企，存量房交易和租赁占比明显上升。特别在我国，居民买房置业之所以非常盛行和超前，就在于房价上涨带来的资产收益，以及房屋增值给居民家庭带来的社会保障效应。一旦房价上涨预期减弱或没有了，多数居民不会以“举祖孙三代之力”来买房，而且买房也不会超前了。由此，租房的比例也会明显上升。
2.大城市租赁市场已成规模
目前，我国率先进入存量住房时代的超大城市，租赁住房人群占比已超过居住自有住房人群的占比。目前，深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房，甚至包括很多人才和创业人群。2014年58同城研究院的《北京租房行业研究报告》显示，北京每天约有20万人在租房（15万人整租、5万人合租）。
总结一下，目前大城市租房的主要有三类人群，一类是“刚需”买房前的租房，另一类无法支付高房价而长期租房的白领（诸如“北漂”），最后一类就是农民工。目前，全国近2.7亿农民工，在就业地城市买房的比例不足1%，除了职工宿舍、简易工棚外，超过80%的人选择租房。
在住房存量时代，房价上涨预期减弱，住房租赁人群会增加，国际大城市租赁家庭占比一般在50%-75%。同时，在大城市业已居高的房价水平下，毕业生、创业人群、新市民等多数被迫选择租房。此外，未来我国新型城镇化的重点，在于以农民工为主的人口“市民化”，这部分人群多数就业于建筑业、家政、环卫等，收入水平较低，绝大部分租房已成为不得已的选择。
3.“新市民”将是未来租赁市场的主体
根据西南财经大学《2013年的中国家庭金融调查报告》，我国农民工家庭平均净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩余资产12.8万，尚不及14.1万首付（按照全国三四线城市平均房价4700元/每平方米假设的100平方米商品房3成首付），而最具流动性的金融资产（包括储蓄）仅2.4万元。因此，我国大部分农民工家庭不具备城镇购房支付能力，即便未来他们成为了“新市民”，绝大多数还会选择租房。
国家人口和计划生育委员会的《中国流动人口发展报告2014》显示，截止到2013年，全国流动人口已达2.45亿，占城镇常住人口的40%。其中，超过77%为“80后”，72%的流动人口通过租房居住，主要是以租住小产权房为主。这部分人群中的80%集中在前十大城市，而一线城市就集中了近1亿人口。综上所述，未来我国各大城市住房租赁需求将非常庞大，租赁市场已成为与商品房销售市场并驾齐驱、同等重要的一个部分。由此，规范和发展租赁市场，也成为未来行业管理的新主题之一。
二、目前住房租赁市场秩序有待规范
长期以来，无论是行业主管部门，还是统计机构，关注的重点是房屋开发和销售市场，而租赁市场一直处于无规范、无管理、无数据的“野蛮生长”态势。除了国家及各地统计局在计算CPI时会公布租金价格指数外，目前关于实际租金价格（每月每平方米租金水平）并无权威数据。
而且，尽管有大大小小的房屋中介为租赁双方提供租房和出租信息的对接服务，但各地房地产管理部门对房屋中介的管理严重不足、滞后，行业社会组织――经纪行业协会自治管理还没有建立起来。同时，中介准入门槛低、行业也无服务和定价标准，加上租赁收费远低于销售收费，中介服务的质量比较低。
因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虚假房源信息泛滥。而对出租者（房东）来讲，由于政府监管、行业自律缺失，出租房子的权益保障（比如家具保养、卫生环境、按时交租等）也不到位，导致房子拿来出租时，房东往往不配备家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客权益无法保障，如房东随意涨租金，或随意驱逐，租客没有归属感。由此，租赁市场供应陷入“劣币驱逐良币”，租客和房东相互不信任，甚至故意侵犯对方权益，租房成为“退而求其次”或短期的选择。由此，租赁市场也无法规范和成长起来。
三、发展机构租赁的必然性及当前存在的问题
适应存量住房时代、新型城镇化过程中庞大的住房租赁需求，除了要补缺监管缺失，培育行业自律，改变无监管、无自律状态下私人“散租”主导，违规现象层出不穷，租赁双方权益得不到保障的现状外，壮大机构租赁的占比，发展机构规模化、专业化的租赁经营，将成为行业变革的重要方向。全国第六次人口普查数据显示，城市（镇）89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。但是，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。
德国之所以租赁住房家庭占比超过50%，高居全球第一，与其机构租赁发展成熟关系密切。2011年，德国租赁市场中，私人租赁部门拥有住房1410万套，其中机构租赁就拥有410万套，约占私人租赁的30%。同时，私人租赁和公共租赁密切合作，私人租赁在一定时期内接受政府租赁管理，即租金管制、享受政府补贴、转入限制等。这样，在机构租赁和公共租赁的配合下，整个租赁市场非常受欢迎。
目前，机构规模化、专业化租赁经营发展有几大阻碍。
首先，全国主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）达到250倍左右，重点城市高达600-800倍。在社会平均收益率可以达到4%左右的情况下，投资租赁房屋的收益太低、投资回收期太长，远远赶不上新房开发销售业务，开发商投资和开展规模化、专业化租赁并无积极性。
其次，企业自有或收购房屋占用资金体量太大，而租金收益偏低，投资期限错配严重，流动性风险突出，加上资产证券化或房地产信托投资基金（REITs）滞后，当前不具备企业规模化、专业化租赁经营的大环境。
再次，目前私人“散租”规避房产税等税费后，尚可实现2%-4%的租金回报率，机构介入的话，必然面临房产税（租金收入的12%）、企业所得税等，机构规模化租赁的成本收益更加不匹配。
最后，租赁提供的是“软服务”，相比房屋开发和销售单纯提供实物房屋来说，交易的环节多、成本高。在信用体系不完善和失信成本低，租赁市场问题重重的情况下，租赁企业的收益更难保障。
笔者认为，未来发展机构规模化、专业化租赁经营，可行的切入点是房屋银行，即由房屋所有人将房屋的使用权以定期方式，全权委托房屋租赁公司，由后者负责招租、出租及管理（家具配备、维修、协同物业管理）。为避免随意转租、携款潜逃、侵害租赁双方权益，可由行业管理部门牵头制定管理标准，并协调协会、市场管理部门，加强对房屋银行管理、投诉受理等。
在房屋银行模式下，政府有限的监管资源应用到刀刃上，几家大型房屋银行规范经营，叠加政府公租，可带来示范效应，稳定整个租赁市场。中介机构发展为房屋银行，既可实现租赁信息平台建设和低成本运营，租客发展来的房屋买家也改变了规模化租赁经营成本收益不匹配局面，还有助于培育“先租后买”的消费模式。同时，为了激发房屋银行的积极性，不仅要在企业税收上给优惠，还要探索REITs等低廉成本资金的支持，提高企业收益，降低期限错配和流动性风险。
通过强化监管，房屋银行成为稳定的住房租赁经营机构，并通过不断壮大市场份额来获得规模化收益、降低单位成本后，整个租赁市场的秩序会全面改善。同时，房屋银行与政府公共租赁结合，整个租赁行业的机构占比将大大提升。此时，纳入政府管理、行业自律轨道的机构租赁，就成为整个租赁市场稳定的基石。同时，未来相当长的一段时间内，我国经济将保持低通胀、低利率、稳定增长的局面，随着机构租赁规模的壮大，资产证券化或房地产信托投资基金（REITs）成为可能，而政府后续推行租金管制、财政补贴来支持庞大租赁人群的基本住房需求也就成为可能。