房地产项目全生命期动态风险识别

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摘要：剖析了房地产项目全生命期动态风险识别过程，指出房地产项目动态风险识别范围包括项目所在阶段风险及其后各阶段风险；并分投资决策、土地获取、建设、租售以及物业运行五个阶段，对房地产项目全生命期风险进行动态识别，归纳出对房地产项目目标实现产生影响的35个风险因素。

关键词：房地产项目；全寿命周期；动态；风险识别

中图分类号：C939；F27 文献标识码：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2012.06.004

房地产项目风险识别的主要难点，也是主要特点之一就在于房地产项目的阶段性[1]。为了全面认识房地产项目风险，有必要对房地产项目在全生命期中面临的风险进行动态识别，从而使房地产开发企业能更好地对具体项目进行风险评估，掌握风险的变化规律，采取相应的风险应对措施来防范风险[2]。房地产项目主要参与方在各阶段的风险集（Rij），见表1。

房地产项目各个阶段风险因素之间均呈现出明显的相关性，且在时间上具有一定的连续性。上一阶段非重要的风险因素，到下一阶段可能转化成重要风险因素；上一阶段重要的风险因素，在下一阶段也可能转化成非重要的风险因素[3]。也就是说，在房地产项目进行过程中，各个阶段风险因素的重要性都是变化的，并且对房地产项目可能有较大的影响。因此，房地产项目风险识别应是动态的，时时更新的。

一、房地产项目全寿命周期动态风险识别过程

房地产项目风险识别是一个动态的过程，在进行风险识别时，还应站在不同的立场，从不同的角度来考虑，使风险的识别、评估以及风险的应对和监控都清楚可靠。由于本文站在房地产开发企业的角度，故当项目进展到投资决策阶段时，需识别的风险集包括R11、R12、R13、R14以及R15，当项目进展到土地获取阶段时，需识别的风险集包括R12、R13、R14以及R15，其它类推。

房地产项目全生命期动态风险识别过程，见图1。

房地产项目动态风险识别范围包括项目所在阶段风险及其后各阶段风险。例如，房地产项目投资决策阶段风险识别范围，包括项目投资决策阶段风险及其后各阶段风险，即要识别项目全生命期的风险；房地产项目土地获取阶段风险识别范围，包括土地获取阶段风险及其后各阶段风险。其它类推。

在投资决策阶段，要对项目全生命期各阶段的风险进行识别，以得到此阶段风险识别的基础数据。当项目进入土地获取阶段，则需要对土地获取阶段风险及其后的各阶段风险重新进行识别，即需对投资决策阶段得到的风险识别基础数据进行更新，以实现各阶段风险识别数据的动态更新，提高风险识别的准确性。

在房地产项目各阶段，要对其后各阶段风险进行识别，即在房地产项目各阶段，要对其后各阶段风险进行预测，以便于事前采取一些预防的措施，以体现“事前预防”的思想。根据1∶10∶100的理论，如果在投资决策阶段控制风险的成本是1，那么到了土地获取阶段才采取措施，则它的成本就会是10，而到了建设阶段才采取措施，则它的成本就将是100。所以，在风险管理研究与实践中必须强调风险管理的预测性[4]。风险管理的本质就是对不确定性的管理，这种不确定性既可能给开发企业带来威胁，也可能给开发企业带来机会，所以，加强风险管理有助于开发企业发现新的机会[5]。风险管理贯穿于房地产项目的全生命期，包括事前风险管理，以及事中风险管理和事后风险管理，但若越早发现风险，并采取相应的风险防范措施，则风险管理的成本就会越低，给开发企业带来的效益也就会越大。

二、房地产项目全生命期动态风险识别方法

（一）房地产项目投资决策阶段动态风险识别

房地产项目投资决策阶段的主要任务就是通过对国家与地区的政治、经济、文化以及社会发展变化趋势的研究，基于房地产市场的供求状况，制定房地产项目投资方案，以确定房地产项目投资的具体区域、时机以及类型。

房地产投资决策阶段是在整个房地产项目过程中拥有最大不确定性的阶段，投资决策的正确与否直接影响着房地产项目的成败。

房地产项目投资决策阶段风险来源及影响，见图2。

房地产项目投资决策阶段动态风险识别就是要识别房地产项目全生命期内的所有风险因素。由于房地产项目投资决策阶段只是形成房地产项目的初步目标，且对项目的投资规模、质量以及工期的定义也不是特别准确，致使可以利用的房地产项目信息缺乏，风险识别相对其他阶段要困难。这一阶段的风险识别将更多地依赖于专家的调查结果，以及参加房地产项目组人员的经验[6]，可以采用核查表法、影响图分析法、情景分析法、综合应急评审与响应技术以及敏感性分析法来进行投资风险和经济风险的识别，采用因果分析图、模糊事故树分析法来进行质量风险和环境风险识别，采用流程图分析法来进行总进度的风险识别。

（二）房地产项目土地获取阶段动态风险识别

土地获取阶段的主要任务有：研究宗地的特性，分析宗地的最高最佳利用方式；进行市场分析，估算房地产项目开发成本，初步确定物业租金和售价水平，评价项目盈利能力；取得土地使用权；制定项目规划设计方案，并征得相关部门许可；落实项目建设条件；筹集征地及开发建设所需的资金[7]。

房地产项目土地获取阶段风险来源及影响，见图3。

房地产项目土地获取阶段动态风险识别就是要识别土地获取阶段的风险以及土地获取阶段之后的各阶段风险，该阶段的动态风险识别以投资决策阶段的动态风险识别为基础。该阶段的风险识别较投资决策阶段更具有针对性，可以采用定量与定性相结合的方法。例如，可以采用核查表或流程图分析法和盈亏平衡分析法相结合的方法，来进行土地购买风险与征地拆迁风险的识别，用德尔菲法、综合应急评审与响应技术进行筹资风险识别。

（三）房地产项目建设阶段动态风险识别

建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造。该阶段的主要任务包括：进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包方式，拟定合同条款，签订承包合同；在施工过程中，采取有效措施，确保项目施工质量、进度、成本以及安全等目标的实现。

房地产项目建设阶段风险来源及影响，见图4。

房地产项目建设阶段动态风险识别就是要识别建设阶段风险以及建设阶段之后的各阶段风险，该阶段的动态风险识别以土地获取阶段的动态风险识别为基础。房地产项目建设阶段的风险识别主要可以采用核查表的形式来进行。针对不同的风险，可以采取的风险识别方法如下：一是质量风险，可以采用核查表法、因果分析图、模糊事故树技术以及流程图分析法来进行风险识别；二是进度风险，可先采用核查表法进行初步分析，然后借助网络图用关键线路法与图示评审技术来进行风险识别；三是成本风险，可以采用核查表法或工作分解结构与神经网络模型、因素分析相结合的方法来进行风险识别；四是施工安全风险，则可利用核查表法、事件树模型来进行风险识别[8]。

（四）房地产项目租售阶段动态风险识别

房地产项目建成之后，资金投入过程基本结束，房地产项目过程转入租售阶段，该阶段影响着房地产项目投资效益的实现。该阶段的主要任务包括：通过项目租售收回投资，并获取利润；为了争取客户，提高社会信誉，开发企业对开发产品进行宣传，向客户提供良好的物业服务。营销策划是房地产项目租售阶段的核心工作，它的成败关系到项目成本能否收回以及利润能否实现[9]。在房地产项目营销策划中，价格水平、营销渠道、营销方式以及租售时机等的确定需要重点关注。其中，价格水平确定最为关键，因为客户对价格水平最为敏感。价格定得过高，会引起房地产项目销售困难，开发企业利润难以实现；而价格定得过低，不仅会减少开发企业利润，还可能会导致客户怀疑房地产项目的质量，进而会影响开发企业在市场中的信誉。

房地产项目租售阶段风险来源及影响，见图5。

房地产项目租售阶段动态风险识别就是要识别租售阶段风险以及租售阶段之后的各阶段风险，该阶段的动态风险识别以建设阶段的动态风险识别为基础。用盈亏平衡分析法来识别市场风险，用核查表法、头脑风暴法来识别营销风险和租售合同风险。

（五）房地产项目物业运行阶段动态风险识别

房地产项目物业运行阶段的主要任务就是使物业获得最佳的安全保障和保值增值能力。

随着房地产项目投入运行，项目中的不确定性因素影响会减弱，而未来项目运行中的自然灾害风险、意外事故风险、选择物业管理公司风险、项目市场风险、项目租赁合同履行风险以及项目质量缺陷风险等值得重点关注。

房地产项目物业运行阶段风险来源及影响，见图6。

房地产项目物业运行阶段动态风险识别就是要识别物业运行阶段风险，该阶段的动态风险识别以租售阶段的动态风险识别为基础。物业运行阶段的风险识别，就是要找出物业运行中潜在的风险，明确哪些环节存在风险，剖析发生这些风险的主要因素；若风险发生，其后果影响程度如何。根据统计资料，对某种风险发生造成的损失进行分析。物业运行阶段动态风险识别的精度直接影响风险评估的结果，进而影响风险应对方案决策的科学性。

综合上述的分析结果，房地产项目全生命期各阶段风险因素可归纳如下，见图7。

三、结论与建议

将本文中的图1与图7结合起来，不难得出：在房地产项目投资决策阶段要对F1至F35共35个风险进行识别，以得到此阶段风险识别的基础数据，当项目进入土地获取阶段，则需要对F8至F35共28个风险进行再识别，即需对投资决策阶段得到的风险识别基础数据F8至F35共28个风险进行更新，其它阶段类推，以实现房地产项目各阶段风险识别数据的动态更新，提高风险识别的准确性。在实际操作中，房地产开发企业可以采用文中所述的房地产项目全生命期动态风险识别过程与方法，对具体的房地产项目风险进行全生命期动态识别。

[参考文献]

[1] 李启明，郑 磊，邓小鹏.现代房地产项目全寿命周期管理[M].南京：东南大学出版社， 2006.

[2] 高志强，张梦琳.全面风险管理体系中的风险整合问题[J].系统工程理论与实践， 2009（12）：73-79.

[3] Peter Grundke.Top-down approaches for integrated risk management： How accurate are they？[J].European Journal of Operational Research，2010（3）：662-672.

[4] Aymen Mili，Samuel Bassetto，Ali Siadat.Dynamic risk management unveils productivity improvements[J].Journal of Loss Prevention in the Process Industries， 2009（22）：25-34.

[5] 杨建斌.面向大型工程建设项目活动对象的动态风险管理研究[D].宜昌：三峡大学，2005.

[6] 宁 钟，姜凯耀.集群式供应链系统的风险识别研究[J].技术经济与管理研究，2008（6）：46-48.

[7] 周晓静，张瑶宁.房地产投资全过程风险识别[J].经济研究导刊，2007（8）：186-187.

[8] Chapman C B.A Risk Engineering Approach to Pro-ject Risk Management[J].Project Management，1990（1）：5-16.

[9] 王 影，梁 祺.企业营销风险的辨识方法[J].统计与决策，2007（7）：49-50.

The Lifecycle Dynamic Risk Identification for Real Estate Projects

JIN Chang-hong

（School of Management，Anhui University of Architecture，Hefei 230601，Anhui，China）

Abstract：The paper analyzes the process of the lifecycle dynamic risk identification （DRI） for real estate projects.On this basis，it identifies that the scope of DRI， includes the present stage risk and the risks of the following stages.DRI can be divided into 5 stages as follows：investment decision，land acquisition，construction，lease and sale，as well as property operation；It also summarizes 35 risk factors affecting the realization of real estate projects.

Key words：real estate projects； lifecycle； dynamic； risk identification