房地产板块启动仍需等待

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从供求关系来看,房地产开发投入持续回升,呈现资金大幅净流入状况

今年以来,有关房地产的关注度有增无减。继各地“两会”对房地产价格高企持续炮轰之后,在全国“两会”期间,仍有一半提案直指房地产。然而,“两会”刚刚结束,代表尚未离京之际,3月15日北京土地拍卖中,3家央企以地王价拿走3块土地,引发舆论哗然,民意沸腾。3月18日国资委以罕有速度召开新闻会,要求78家央企退出房地产行业。

从各地销售情况来看,招商证券贾祖国引述了最新成交数据,从2010年3月15日到3月21日,一线城市一手房成交:北京,上海,广州和深圳周成交环比分别上升31%,30%,26%和64%;二线城市一手房成交:天津,青岛,南京,无锡,苏州,成都,重庆和厦门等8城市成交环比上升,武汉和福州等2城市成交环比下降。

为此,国海证券相关分析师表示,2009年底调控政策密集出台后商品房成交出现较明显萎缩,在春节前后降至低点。春节和两会过后成交出现反弹表明刚性需求仍然存在,未来一季度由于季节等因素成交还有望进一步回暖,预计二季度成交可以保持在当前甚至略好水平,这对行业而言仍将是历史较好水平。

从供求关系来看,自2009年下半年以来,房地产开发投入持续回升,呈现资金大幅净流入状况,这与2007年成交高峰前后企业资金大幅净流出的状况截然不同。以此判断,企业只需控制开发规模,使之与销售规模相适应就可保证持续较好盈利,尚无大幅降价的必要。作为行业优势企业代表的上市公司很可能再次在行业调整中保持销量平稳甚至逆势提升,因此,不必因全国成交萎缩而对板块业绩作出过分悲观的预期。

以公布年报的56家公司为基准,当前板块2009年整体PE为27.2倍,2010年为20.9-24.5倍,2011年为27.2-32.6倍。据国海证券统计的申万房地产板块2005年以来的当年动态PE波动区间在22-43倍,五年平均为31.8倍。当前板块动态PE处在近五年的较低水平,与历史经验相比,向上空间大于向下空间。

考虑到二季度成交有望出现一定反弹,而当前相对估值水平较低,国海证券维持对房地产行业“强于大市”的评级。不过,中信建投指出:2009年房屋的热销和宽松的货币政策使得目前房地产公司的资金相对充裕,但2010年对房地产行业的信贷收紧是趋势。高房价和目前调控政策会减弱房地产公司通过销售产品获得资金的能力。在上述趋势未改变之前,房地产行业尚缺乏整体上涨的动力,维持中性评级。综上,建议投资者对金融街(000402)、福星股份(000926)、保利地产(600048)、华发股份(600325)、张江高科(600895)提前关注。