房地产开发项目的成本管理研究

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摘要：成本管理是房地产开发项目管理的重点内容。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资性及投资期限长等特点，加强房地产开发项目的分阶段及分步骤管理对实现项目目标及企业综合效益具有重要作用。本文简要分析了房地产开发项目中存在的问题及原因，并在此基础上提出了房地产开发项目全过程的成本管理办法。

关键词：成本管理；房地产；项目

中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：

近年来，我国房地产业的发展速度日益加快，目前，房地产已成为了我国国民经济的支柱产业。房地产市场日益规范化，但市场竞争也愈演愈烈，在房地产开发项目中，企业必须采取科学有效的成本管理办法，以提高房地产企业的经济效益，促进企业的发展。房地产开发项目具有高风险性、高收益性、高投资及投资期限长等特点，这就决定了房地产开发项目成本管理具有高难度性。成本管理在一定程度上体现了企业的经营管理水平，加强房地产开发项目的成本管理不仅有利于提高企业经济效益，对企业综合效益均有重要意义。

一、房地产开发项目成本管理存在的问题

（一）项目开发成本管理认识不足

在房地产开发项目中，长期存在“重规模轻效益”、“重数量轻质量”和“重过程轻决策”等观念，在开发过程中，过分强调开发项目的规模大小，甚至以开发规模作为衡量房地产开发企业实力以及领导能力的主要指标，而忽视了其在生产效益中的规模。此外，部分企业开发的土地是通过各种模式或者其他的非市场途径所获取的，成本管理认识不足。

（二）缺乏科学的成本管理办法

部分房地产开发项目中，成本管理仅仅被认为是控制单项成本的工作，比如规划设计成本、土地成本、配套设施成本等，对这些成本的管理只是在审核拨付时简单地进行控制，但在项目选址、规划设计以及定位包装过程中，缺乏有效的管理措施，给项目施工及销售过程的成本管理造成了很大的困难。成本缺口使得企业不断地设法堵塞成本漏洞，而对成本漏洞的预防缺乏有效的措施，企业步入债务的恶性循环中。

（三）缺乏有效的成本监督机制和激励机制

房地产项目的开发周期较长，所涉及的成本范围较广，使得成本管理制度的贯彻落实存在较大的难度，很多企业的成本管理缺乏监督机制和激励机制，员工的成本控制积极性不高。

二、加强房地产开发项目成本管理的策略

（一）明确成本管理战略

科学合理的成本管理战略是房地产企业经营战略的关键部分，应贯穿经营活动的全过程，在经营管理过程中充分重视成本管理问题。首先，企业成本管理战略的目标要立足于用户的满意度，从而全面提高项目的市场价值。近年来，房地产行业的市场竞争日趋激烈，用户的需求也在不断提高，如何满足不同层次用户的需求已成为房地产开发项目成功的保证。与其他建设项目不同，房地产项目具有商品性，因此，其价格同其他大多数商品一样具有差别性和地域性。通常，成本越低，企业的价格就越有竞争力。但成本结果实际上是由用户对企业产品的认可度和满意度来决定的，因此，在房地产开发项目成本管理中，必须立足用户的满意度，才能赢得更大的利润。其次，房地产项目的成本管理实际上是从时间以及空间上所开展的业务过程，具有动态性。传统的成本管理主要是对企业内部资金在运动过程中产生的价值消耗进行管理，但成本管理实际上是一个动态的过程，它不仅仅是对某一时间点上项目成本的管理，还应贯穿项目开发的整个过程，因此，项目成本管理具有空间性。房地产项目成本管理应贯穿项目开发的全过程，不仅是寻求成本优势资源降低生产成本，更要注重开发各个环节的优化，保证开发过程的连续性。

（二）加强房地产开发项目全过程各阶段的成本管理

1、项目的决策阶段

在房地产项目的决策阶段，成本管理主要包括项目前期规划费用、可行性研究费以及土地费等。尤其是土地费用，约占房地产总成本的20%-40%左右，因此，应重点控制房地产开发项目的土地费。房地产开发商对成本的控制主要取决于两个方面，一方面是当地政府对于土地的供应能否维持一个动态平衡的局面，另一方面是通过各种关系和正当的手段来获取较低价格的土地。在这个过程中必须着眼城市发展及城市规划建设，做出正确合理的决策，才能保证投资效益。

2、项目规划及设计阶段

在房地产开发项目的规划及设计阶段，成本管理主要包括招标费用、设计费用以及地质勘查费用等。设计费用所占的比例通常在成本总数的1.5%-2.0%左右，虽然所占比例不大，但直接关系着工程造价，且影响程度在75%以上。项目设计质量直接关系着施工阶段的投资规模，同时也影响项目在销售期的经济效益，决定了项目的产品是否符合消费者的需求，也就决定了产品可以为公司带来的收入。在确定投资决策以后，必须加强规划设计阶段特别是设计任务书、设计过程、设计成果评审优化和设计变更四个环节的成本控制。在总体设计规划阶段，可以采用设计招标，将设计方案与工程造价充分地结合在一起，择优选择方案设计单位及建筑设计单位，在确保建筑造型美观、质量较高的同时，确保造价的合理性。但单体设计阶段，则应充分分析市场在一定时期内的需求，在技术分析及经济分析的基础上开展应用价值工程，将工程功能细化，并去除不必要的功能，重点控制造价较高的工程。同时，完善对设计人员的激励机制，以提高设计人员的工作积极性和责任心，以便更好地控制工程造价。此外，还应加强设计出图前的一系列审核管理工作，尽量将工程变更控制在项目开工前。在项目设计阶段，可委托监理单位对设计进行监理，确保工程的安全性、技术性、周密性和经济性，从而减少或者避免设计不合理或者设计失误导致投资损失。

3、项目施工阶段

在施工阶段，加强项目质量管理及施工安全管理是控制额外支出的重要手段。第一，可通过公开招标的方式选择具有相应资质和经验的监理单位，对工程的技术质量全面监管，同时也可协助业主进行成本管理，有效控制成本的支出。第二，应选择较好的承包企业，选择施工工艺先进、报价合理、工期较短、技术力量雄厚和社会信誉较好的施工企业，以有效缩短工期，并节省工程造价。第三，签订合同时，应明确合同内容，根据建筑市场情况、建筑行业的相关标准、规范以及项目建设过程中可能出现的合同纠纷问题，以法律的形式确定合约。第四，加强工程变更签证管理、监督以及审核，确保建立及甲方现场代表的签证，并由开发商的成本管理部门核实。第五，应加强材料及设备成本控制。加强市场价格调研工作，做好材料及设备的采购、验收等，确保质量和价格合理。第六，加强现场安全管理，建立健全安全管理对策及办法，加强现场人员的安全意识，加强现场安全管理和安全事故防范措施，及时发现并处理安全问题，尽量避免安全事故的发生。

4、项目竣工结算阶段

在项目竣工结算阶段，所有结算工程均必须按照设计图纸以及合同规定完成，并且应验收合格，对于取消项目应有相关手续，并在结算中将其扣除。同时，应严格执行投标单价或者签证价格，同时与合同文件进行对照。应严格按照相关协议以及合同内同，合理地确定优质奖和工期奖等相关的费用。应建立健全并严格贯彻落实工程的结算复审制度以及尾款会签制度，以确保工程结算的质量。最后，应正确地处理索赔费用。

5、销售阶段

房地产项目的销售与建设几乎是同步进行的，为确保项目具有较高的销售量，同时使消费者感知到该项目的升值趋势及空间，应具有较佳的销售方式及手段。大部分开发商会委托专业的销售机构进行销售，因此，应加强销售阶段的成本控制，主要包括销售、销售广告以及策划楼书等费用。

（三）完善成本管理制度优化成本管理系统

实施成本管理战略必须要有完善的成本管理制度体系。房地产开发的成本管理是一项复杂的系统性的工程，在实施过程中会涉及不同单位、部门或者个人。因此，开发企业应按照市场化的要求完善企业内部成本管理相关制度，以最大限度地降低人为因素对项目成本的影响，从而提高成本管理绩效。应建立实时有效的监督机构，按照既定目标及相关制度，在重大决策、合同签订、人事任免、资金使用等各个环节中发挥监督管理作用。可通过建立科学有效的激励制度，全面激发员工的工作积极性、主动性和责任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以进一步提高企业效益。同时建立高效的成本管理系统，将企业的目的和任务转化为目标，对开发成本实行目标管理，加强目标制定的科学性和合理性、目标分解的明确性以及目标实施的可控性，通过对估算、概算、预算、合同、合同执行的管理，将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到对成本进行动态控制的目的。

三、结束语

在竞争日益激烈的今天，房地产企业要想提高自身综合效益，实现可持续发展，在项目开发中就必须加强成本管理。房地产成本管理应坚持全员参与和全过程控制，并建立完善的成本管理体系，加强项目全程的成本管理、监督和分析，为企业制定并调整销售策略提供可靠依据，从而使企业获得更大的社会效益和经济效益，并增加企业的核心竞争力，促进企业的良性发展。

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