内城新盘皆顶豪

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2015年是公认的北京豪宅元年，2016年则当之无愧为顶豪元年。

京城楼市曾流传着这样的说法：“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”

2016 年亮相的顶豪又有着什么样的独门绝技，令其销售套数同比大涨400%。

顶级豪宅相继推出

7月28日下午，位于西直门外的金地华著启动首次媒体品鉴。金地华著共50套，户型为190平方米-260平方米四居，预期价格在15万元/平方米以上。据称拥有6.5米居室进深、14平方米客厅观景窗、厨房配备制冷空调等独家优势。兼具高端设计理念与高端施工的精装水平。

同样是在7月28日下午，位于西南二环昆仑域的神秘面纱，被华润置地、九龙仓、招商、平安不动产联袂揭晓，据称将掀起一场颠覆时代的豪宅革命，足见来势汹汹。价格尚未对外透露，预计总价千万以上。

7月28日晚间，在北京国子监，位于德胜门北二环边上的中骏天宸亮相。闽系开发商中骏置业对此次会用尽心思，仅送请柬一项就感动了很多媒体人。让人不仅想到他们在项目开发中提到的“匠人精神，专筑每一位置业者的感动细节”。据称中骏天宸要在品质上塑造出北京内城豪宅的全新地标级身份高度。但目前价格仍是谜。

用房地产“大片”来描述上述三大顶豪会，一点也不为过。大腕到场、大制作、大投入、大阵容、大回报，一样也不少。预期的项目价格让人瞠目，会议创意更是引来一阵叫好。

三家顶豪同时亮相，是巧合还是有意炒作，不得而知。但是此前两天的7月26日下午，由懋源地产联袂龙湖、泰禾、葛洲坝、招商蛇口等房企举办的北京内城顶豪首区会，却有绑定炒作之嫌。

这里提到的北京内城顶豪首区是以丽泽商务区为核心，两公里半径内汇聚了懋源・Z岳、龙湖・西宸原著、泰禾・西府大院、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目。在北京核心区板块，这样的顶级豪宅密度绝无仅有。

本刊记者观察发现，现在北京内城项目少得可怜，聚集度不高，而曾经未充分开发的区域，后来者居上，成长为内城顶豪首区。

根据亚豪机构提供的数据来看，位于五环内的8万+商品住宅成交个数达33个，远远高于五环以外。这也意味着，绝大多数顶豪聚集在北京内城。

事实上，自今年以来，北京顶豪陆续出街。 豪宅>> 满城尽是豪宅，在北京内城已无刚需立足之地。

早在6月18日，作为融创中国在北京东三环农展馆区域开发的顶级豪宅，北京壹号院揭开神秘面纱，并喊出了“为中国代言”的霸气宣言。据融创中国北京公司总经理荆宏透露，北京壹号院临湖的房子单价会特别贵，要卖到40万元/平方米。

地王推动产品升级

满城尽是豪宅。在北京内城已无刚需立足之地，这是很多刚需置业者的同感。克而瑞统计数据显示，7月东城新房成交均价约104245元/平米。

亚豪机构市场总监郭毅称，以北京从西北五环到东北五环，基本上总价都在1500万元甚至更贵。内城价格可想而知。

北京商品房高端化已成事实。

中原地产首席分析师张大伟认为顶豪爆发主要原因有三点：一是资金潮下的资产荒，优质资产缺失，很多过去实体经济、金融资产都开始转投核心城市的优质房产。

地王推动下的产品升级是最主要原因，张大伟称，过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺，2013年至2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，剔除自住房及各类保障房，实际商品房住宅仅供应550万平米左右，折算成为商品房住宅约4.5万套，只够北京历史成交最差一年的消化。

按照目前市场供应比例计算，其中大部分将建设成为中高端物业。北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加。在供应短缺的情况下，成交旺盛，量推着价走高已是大势所趋。

由于市场水涨船高，随着新一轮房价的走高，过去一大批单价8万元左右的项目，今年进入了10万+行列，由豪宅晋级为顶豪。2015年的豪宅元年，2016年的顶豪元年实属产品升级的结果。

销售签约哪家最强

北京房价的涨势已经让人不堪回首，而如今顶豪的价格更像是天方夜谭。到底谁在买？卖得怎么样？是很多业界都在探究的问题，不妨先看看数据。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年截至8月10日，北京顶豪成交爆发，合计住宅类顶豪物业签约套数达到了261套，累计签约金额首次突破百亿。而在2015年同期，10万+顶豪签约只有52套、累计金额24.76亿元。2016年同比上涨幅度达到了400%.成交均价也首次突破了12万元/平米。

今年签约比较多的10万+项目包括：使馆壹号院签约66套、万柳书院签约38套、泛海国际签约40套、琨御府签约27套、西宸原著签约15套、骏豪中央公园广场签约9套、北京壹号院签约10套。红玺台签约9套、远洋LA VIE签约7套。

5月16日，融创中国北京壹号院项目在京会上，融创中国北京区域公司高级副总经理楼艳青称，5月第一周，北京壹号院已经成交了5个亿，实际数字甚至要好过传闻，想低调也不行了。

虽然北京销量远不及上海、深圳，但是二季度成交套数环比大增52%，同比增22%，均处于首位，市场潜力不小。上海易居房地产研究院数据显示，二季度北京、上海、深圳分别为566套、1534套、1252套，上海、深圳两地项目成交占比超82%。

北京顶豪价格销量虽然屡创新高，但众多项目同时入市，对于市场的冲击不言自明。

中原地产首席分析师张大伟通过数据分析认为，按照300亿的年去化速度，如果叠加在售+潜在供应，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市场出现降温，顶豪市场的风险也不容小觑。

顶豪如何做好才能规避风险？这是一个严峻的课题。没有点真本事，恐怕很难胜出。顶豪的掌门人不仅要能演得了大片，还要有匠人精神，号准目标客户的脉搏。