房产税征与不征的困境

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自本轮房地产调控以来，最热门的话题无疑是房产税(物业税)了。许多人认为它是楼市调控政策的杀手锏和终极核武器，可与对畸高房价几乎一边倒的诟病和抨击形成鲜明对照的是，舆论在物业税是否应该推出上，竟然出现了势均力敌的两种力量，反对的力量一度还隐隐占据上风。这是怎么回事?究竟什么地方出现问题了?

从两大阵营来看，楼市春天派(任志强等)持坚决反对态度，楼市民生派(曹建海等)的内部则出现了分化，除部分人表示支持外，不少人持谨慎态度，认为当前推出物业税的时机并不成熟。

公说公有理，婆说婆有理。然而总体来看，支持和反对的理由都不充分。反对者利益使然，有搅乱混水和一叶障目之嫌；赞成者以为物业税必能打压畸高房价，有简单化和一厢情愿之感。

房产税是什么

房产税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征税，它以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据，其实质就是房地产保有税。各国的名称不尽相同，有的称不动产税，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称财产税，如德国、美国、智利等；有的称地方税或差饷，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称物业税。

由于与物业费的名称接近容易混淆，同时在我国为了规避产权和立法等较敏感问题，物业税又常被称为房产税。5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”之后，上海、重庆等地纷纷开始了物业税征收草案的制定和上报，其中重庆的方案中还有一个名称――特别房产消费税。

现阶段涉及房地产的税费共有53种，占据了房地产成本的30％-45％其中9项为税，剩下的44项是费。这些税费分布于房地产开发建设和交易的各个环节，在开发建设环节主要有耕地占用税、土地增值税、土地出让金、印花税和企业所得税等，在交易环节主要有契税，营业税和个人所得税等在保有环节的房产税和城市房地产税仅有名目而没有开征。

从税收的要件来说，一般应具备两个基本条件之一，一是纳税者得到了一定的收益，以收益作为税源并以一定的比例提取税费，例如增值税所得税等：二是给纳税者提供服务来收取税费，如印花税，燃油税等。从国外惯例看，物业税属于第二要件，即当局为物业持有者提供服务如维护道路、绿化环境，配套购物场所等。

房产税在不同国家的征税方式有所相同。在加拿大政府对100％的物业征税，对拥有两套住宅的人还以高税率征收对自居，退伍军人，老人、残疾人等有优惠。在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1％～2％。在澳大利亚和新西兰，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3％～1％征收。

房产税有起征点

朋友小王自认是个悲观主义者。他认为，在房价问题上，不可能代表老百姓说话。同样，物业税是否开征，直接关系到政府公务人员的利益，而这个群体的力量极大。以一套市值200万元的住房为例，按照8％。税率，年征税额1.6万元，相当于每人每月多了1333元的支出，阻力可想而知。而对于拥有多套住房的人来说，更有剜心头肉之痛。

小王的观点在当前有不少拥趸。在反对物业税的声音中，最强音来自房地产商代表，其次是拥有多套住房的炒房客。房地产商为了维护既有利益，凡可能对房地产市场造成重大冲击的政策措施都要反对。物业税一旦出炉，首当其冲的便是炒房客。关乎切身利益，不由不大声疾呼。随后不少仅有一套住房的人也跟着慌乱起来，以为自己也要缴税，懵懂地加入到了反对的队伍。

纵观任志强等人的言论可以看出，他们始终有意忽略了房产税有免征点。在当前看到的上报方案中，对于第一套房和改善型住房，原则上并不开征房产税。

据报道，上海上报的房产税方案有5套备选。(1)新老划界，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征，第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；(2)按照房屋总价的6％o或者8％o征；(3)按照人均60平方米或者人均70平方米为界限：(4)按照区域划分，以环线，在空间区域征收，不是这个区域的不征：(5)以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，都视作经营房。

反对者扛着的大旗主要有三个。一是政府并不愿意征。首先是公务员不同意，如上所述。其次是部分官僚不同意，开征物业税就要对房屋进行普查和实名登记。

二是房地产税负太重，再开征此税就是税上加税。他们认为，开征物业税，首先要解决商品住宅70年土地使用权(产权缺失)问题，要废除土地出让金。这在某种程度上是实情，却恰恰点出了当前房地产市场最大的困局：对政府来说，土地财政“天生丽质难自弃”，这也是当前高房价鼓吹者有恃无恐的主因。

不少人认为，既然土地公有，就不应该缴土地出让金。既然缴土地出让金，就不应该只给70年的土地使用权，而应给完全产权。既然缴了土地出让金，取得了70年的土地使用权，就不应再收物业税；如果缴物业税，应该把地价(土地出让金)除以70，每年缴一份。

这里面有几个问题值得商榷。土地诚然公有，但作为一种稀缺的俱乐部产品，存在排他性，个人占有时缴纳土地出让金也并非说不过去。70年土地使用权是一个过渡时期的政策，从长远来看，必然会成为完全产权。土地出让金代表对产权的购买，是在交易中一次完成的，而物业税是产权保护费，只要警察上班就得缴，是两个不同概念。房地产税负过重的问题不可否认，但不能混为一谈。

三是征税对象和征税标准如何设置。房地产市场存在着诸多历史不平甚至不公，小产权房、农村住宅、自建房、官产房、单位房、房改房、限价房、经济适用房和商品房等，取得时的成本和取得后的权益不同，如何能按照统一的标准征税?然而他们忘了，历史不公并不能成为解决当前更大不公的借口，问题只有解决的过程中才能进一步消化处理。

在列举了物业税的坏处之后，房地产商进一步夸大了恐慌：“这种对持有税的叫喊早已打击了中国的股市，打击了民众的消费，也将打击中国的经济增长。该是国家正面否定物业税出台的时候了!”

房产税能降房价吗

赞成者认为，只有开征房产税，才能解开地方政府与土地财政之间的脐带，才能从根本上解决高房价。否则，政府永远是房地产泡沫最大的推手。

他们看到了造成畸高房价的根本原因之一，但对土地财政的依赖程度认识不足，寄希望于给地方政府一块骨头而让他们丢掉一块肥肉。在赞成者构想的蓝图中，可以借房产税开征之机，把一次性征收的土地出让金、土地增值税、城市房地产税等取消，并人每年一缴的房产税。这样就会大大降低成本，使房价至少下降20％～30％。但这显然难以实现。最大的可能是，土地出让金和房产税同时存在。

赞成者们赋予房产税打击炒房客的重任，上海、重庆等地上报的方案，也从侧面印证了这一点，主要思想都反映了对经营性物业的打击。但从国外经验来看，恐难担当。房产税的本意是为了提供更好的社区服务，并不是为了打击投机。税率过高，对市场打击太大；过低，则会被炒房客转移给买房人，反而进一步推高房价。在卖方市场，本应由卖方承担的税负成功转嫁给买方的情形数见不鲜。

仍以一套市值200万元的应税住房为例，按照8‰税率，年征税额1.6万元，与现在动辄20％以上的房价年增长率相比，只能是小巫见大巫(8‰的税负远小于20％的溢价)。央行货币政策委员会委员李稻葵旗帜鲜明地说：“如果我是一个炒家，我不会关心房产税。有多少人买了房子既不住也不租，还会在乎房产税吗?”

影响还会扩散到租房市场。这套房子如果出租，对出租人来说，意味着每月多了1333元的支出，这部分价格不可避免加到房租里面。与商品房市场相比，租房市场更加不规范和缺乏弹性。买不起房，可以租房，但如果连租都租不起了呢?20l0年春夏之交北京等地房租飙涨造成的哗然可为警示。

不排除一种可能，房产税的出台，使市场真正认识到政府遏制高房价的决心，从而造成恐慌抛售潮，房价下挫。但这种可能性并不大，且从长远来说，只能为房价进一步飙涨埋下伏笔。因此总体来看，当前开征房产税的时机并不成熟。