调控“咬紧”京城房市

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇调控“咬紧”京城房市范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

更加严厉的2011年调控政策使房地产市场经历了一场前所未有的调整。近期北京市住建委宣布，北京去年已注销473家房地产开发企业，这些企业终因抵不住楼市寒冬消失于京城楼市。著名经济学家陈湛匀教授表示：危中藏机，楼市寒冬也给房地产市场提供了难得的转型与跨越发展的机会。2011年，京城房地产市场量、价均稳步下降，市场进入理性盘整期。2012年，百姓对房价下降似乎仍有期待，而房地产企业或将面临更深度的洗牌。

调控“无影掌”拨动房市路线图

2011年的楼市调控让中国百姓看到了政府的信心与决心，随着中央对投资投机楼市行为打击力度的增强，量价齐跌成为京城楼市主基调。

投资增长总体稳定。2011年，北京市全市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年同期增长10.1%，增速比三季度小幅回落5.1个百分点，占全社会固定资产投资的比重也从三季度末的54.3％回落至51.4％。导致投资增速下降的主要原因之一是政策性住房投资的爆发式增长高峰已过。扣除政策性住房后的商品房投资虽然同比仍在下降，但降幅已从1～9月的4％持续缩小至2.5％。纵观历年数据，目前的投资增速处于中等水平，远远高于2008年的低谷水平，属于稳定增长。房地产投资占全社会固定资产投资的比重也处于历史偏高水平。与在市场规模上和北京市最接近的上海市相比，2011年北京市的投资增速和比重分别高出上海市0.5个和8.6个百分点。

市场需求低位徘徊。在以限购为主的调控政策的持续作用下，北京市房地产市场的需求已经进入下降后的“盆地”阶段。2011年3～11月，北京市一二手房的月度销售面积在100万平方米上下徘徊，已与2008年历史低点的交易规模基本相当。进入2011年四季度后，调控政策对投资性需求的抑制作用更加明显。据北京市房地产业协会的数据显示，购房者中首次购房的比重连续9个月维持在九成左右，投机投资性需求基本被挤出。仅有消费性需求的市场交易规模难以出现大的波动。2011年全市房地产销售面积为1440万平方米，同比下降12.2%。其中，住宅销售面积为1034.4万平方米，下降13.9%。

房源供给较为充足。由于调控使市场供给增长快于需求增长，待售面积自调控以来持续上升，截至2012年1月1日，期房与现房总待售面积达3697万平方米。这一规模接近于2008年7月至8月的水平，但尚未突破2009年初约4200万平方米的高峰水平。保障房供给量也大幅上升。2011年北京市共有33个项目共计265.5万平方米的经济适用房和限价房获得预售许可证，比2010年增长32％。

价格目标初步实现。据北京市住建委2011年12月16日公布的数据显示，北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭首次购房比重接近90%，各项主要指标变化符合调控预期。北京市提出的“新建普通住宅价格与2010年相比稳中有降”目标已经实现。与国内主要大城市相比，北京市2011年房价指数回落幅度比较大，目前的房价指数水平比较低（见下表）。新建商品住宅同比价格指数在70个大中城市中排名从年初的第27位下降到第49位，表明北京市的调控政策实施效果较好。

2012年“维稳”仍将唱主角

从“政策、资金、供求关系”三大要素的影响看，2012年房地产市场保持继续回调后趋稳的可能性较大。

宏观调控将延续去年基调。从中央确定的2012年宏观经济调控思路看，“调结构、转方式”仍是政策主调。就房地产市场而言，“扩保障、稳投资、抑房价、避投机”仍将是2012年房地产宏观调控政策的方向。即使政策出现微调，也将是在稳定普通住房市场价格的大前提下进行的。因此，就宏观调控政策的影响而言，预计2012年房地产市场价格不会出现大的波动，既不可能大幅下跌，也无剧烈反弹的可能，尤其是普通住房市场，价格仍将以“稳”为主。

资金环境将有所放松，但实际影响有限。2011年11月30日，央行宣布从12月5日起存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点，这是自2008年12月25日以来央行首次下调存款准备金率。这一动作被普遍认为是当前资金市场流动性过剩问题得以缓解的必然结果，也体现了未来政府将继续根据市场动态适时适度调整货币政策的趋势。但就对房地产市场的影响看，货币政策放松的利好对总体市场格局并不会产生大的影响：一是从当前经济形势看，货币政策仅仅具备微调的基础，货币政策就此从稳健转向积极的可能性不大。二是房地产市场总体调控思路未发生改变前，房地产企业想从略微宽松的货币政策中获益，显然力度有限。而与略微宽松的资金环境相比，2011年以来市场销量大幅下降产生的回款压力更为紧迫，促使2012年市场价格可能出现进一步下调。三是随着货币政策的微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策，购房人的贷款环境将有所放松。但从历史经验看，从货币政策调整到改变购房人市场预期，需要经过较长过程及利率的几次下调。虽然2012年存款准备金率再次下调的预期较强，但持续、多次的利率下调尚不具备基础，因此，2012年货币政策有所放松对购房者的需求刺激预计也将有限。

“买方市场”的供求格局进一步巩固。从市场供求双方的博弈趋势看，2012年仍将是需求方占据主导地位的一年。虽然供给增长乏力，但存量有待消化；与此同时，新增需求受限购影响也无井喷可能，总体市场仍将延续“供过于求”格局，价格大幅反弹可能性不大。一是从房地产投资看，2012年投资增长压力将进一步加大。一方面，受宏观调控政策主基调不变、住宅用地交易惨淡以及商品住宅新开工面积增长乏力影响，2012年商品房开发投资大幅增长的可能性不大；另一方面，政策性住房投资增幅也将有所回落。北京市政策性住房大规模建设从2009年开始，如今已进入稳定期，因此，就同比增幅而言，在高基数背景下，政策性住房投资增幅也将有所下调。总体看来， 2012年房地产投资增幅将进一步下滑，同比增幅预计将下降到10%以内。二是从商品房供给看，虽然新增潜力有限，但存量仍需消化，总体市场供应仍将较为充足。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2011年12月7日，全市商品住宅待售量达117852套，同比上涨了17.2%。以2011年1～11月的月均成交量6014套计算，待售量需要19.6个月方可去库存化完毕，存量十分充足。三是从需求看，虽存在增长潜力，但难以对市场产生实际效果。从全市住房需求增长潜力看，受货币贬值压力依然较大、城中村改造步伐进一步加快、外来人口持续增长以及家庭规模继续变小等因素影响，北京市潜在住房需求仍大量存在。当前出现的市场交易疲软主要源于限购。而就目前的政策趋势看，短期内取消限购政策不具现实基础，因此，即使当前北京市住房需求增长有潜力，只要限购政策不放松，市场价格便不会出现大的波动。

（作者单位：北京市经济与社会发展研究所）