房地产价格与通货膨胀的关联机制探索
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[摘 要] 作为国民经济的基础产业和支柱产业,房地产直接关系到就业、收入、消费、投资等宏观变量,从而影响经济的运行。而经济的运行好坏,比如出现通货膨胀等又直接关系着房地产发展的前景。因此,房地产与通货膨胀之间存在紧密的关联。
根据宏观经济学的原理,当社会的总需求大于总供给时,即形成超额总需求时,经济体将形成通货膨胀的压力,当总需求持续增加超过社会的实际生产能力,并在短期内无法改变时,在价格粘性的条件下,通货膨胀形成。而房地产作为我国的经济的重要支柱,其价格波动能对社会总需求中的消费、投资产生重大影响,也就会影响到通货膨胀。房地产价格波动对通货膨胀的影响如下所示:
一、房地产价格和消费的关联
房地产价格波动对居民消费产生影响主要是通过财富效应的传导渠道。作为居民持有的一种重要财富,房地产价值与房地产价格是息息相关的,房地产价格的波动必然会引起居民可支配的财富总量发生改变,从而影响消费支出和消费决策,进而影响总需求和通货膨胀。而且与其他金融资产相比较,房地产价格的波动对居民的消费需求有相当大的影响,这主要是因为,首先,房地产在大多数家庭资产组合中所占的比例较大,远远超过其他金融资产,而且对其他金融资产投资具有挤出效应。以2008年我国城市平均房价5829元为例,购买一套100平米的住房需要58多万元,这对普通家庭来说需要10多年的时间积累,因此可以说房地产是家庭资产组合中最重要的部分,其价格变化对家庭的财富存量影响很大,进而对家庭消费决策影响较大;其次,当房地产用于出租时,因为有较稳定的现金流收入,从而对居民的持久收入会产生显著的影响,进而能够刺激消费支出。
但是,从我国的实际情况来看,房地产价格上涨所带来的财富效应并没有很大程度上增加我国居民的消费支出。主要原因在于,不断上涨的房地产价格将更多的住房需求者排斥在市场之外。自2003年房地产价格开始出现急剧上涨后,居住消费支出的增长速度呈现了显著的下降趋势,这一事实足以表明较高的房地产价格的确是阻碍我国居民居住消费需求的重要原因。由此可见,尽管我国持续上涨的房地产价格通过财富效应机制对居住消费产生了积极的影响,但是上涨过快的房地产价格又阻碍了居民的居住消费,从而使得房地产的财富效应对消费需求的增长促进有限。由此可见,房地产价格波动的确具有强烈的财富效应,但是房地产的这种财富效应与家庭或个人的消费决策之间却缺乏稳定的关系,也就是说房地产价格的上涨对消费的影响有不确定性,消费可能增加也可能下降。
这种房地产价格波动与消费需求的变动的不稳定性,主要是由消费个体的主观偏差、房地产用途的差异以及金融市场发展程度不同引起的流动性约束等原因造成的。因此,对于房地产价格上涨对消费的影响问题,我们必须采用个体分类研究方式。对于拥有住房资产的消费者而言,住房资产是家庭财富中的重要组成部分,根据生命周期理论,家庭财富的变动会影响到消费支出。因此,房地产价格上升从而家庭财富增加时,会导致相应的消费支出增加、总需求扩张和产出的增加,这一作用机制就是所谓的“财富效应”:
二、房地产价格和投资的关联
房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面它受到国民经济发展水平的制约,另一方面,又由于其基础性、先导性产业的地位和特点,它的快速发展对宏观经济增长产生巨大的推动作用。
首先,是房地产投资的托宾Q效应。托宾Q效应是经济学家托宾于1969年提出的一个反映公司未来投资价值的比率。具体而言,Q值的定义为公司的市场价值与其重置成本之比。在均衡状态下,当Q=l时,表明资本以经济的自然增长速度重置和扩张;当Q>1,表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重置成本,企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投资项目,企业投资支出将会上升;当Q
其次,银行资产负债表效应。货币政策传导的“信贷观点”认为,由于银行特别能够适合于解决信贷市场上的信息不对称问题,因此银行在金融系统中起着十分重要的作用。由于信息不对称问题的存在,某些借款人将不能进入信贷市场除非他们能从银行贷款。银行大量从事以房地产作为担保的贷款业务。如果房地产价格上升,则以房地产作为抵押的贷款损失会减少,这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金,因而投资支出增加、总需求扩张,最终导致产出增加。
第三,是银行资产负债表效应。货币政策传导的“信贷观点”认为,由于银行特别能够适合于解决信贷市场上的信息不对称问题,因此银行在金融系统中起着十分重要的作用。由于信息不对称问题的存在,某些借款人将不能进入信贷市场除非他们能从银行贷款。银行大量从事以房地产作为担保的贷款业务。如果房地产价格上升,则以房地产作为抵押的贷款损失会减少,这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金,因而投资支出增加、总需求扩张,最终导致产出增加。
三、结论
从房地产价格上涨的效应分析表明,房地产价格与总需求有同向变动关系,因而房地产价格与通货膨胀之间存在正向相关关系,房地产价格的上涨因此会形成通货膨胀压力。
参加文献
1、孙成旺.房地产行业对我国经济产生地影响.经济论坛,2008(9)
2、陈国清.通货膨胀与我国房地产的关系探讨.商场现代化,2009(9)
3、常永胜,王卫红.房地产价格机制的形成.财经理论与实践,2008(4)