简论基于合同关系的不动产占有
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摘要：近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，司法实务上也发生了若干有争议的案例，这值得我们法律人思考与研究。例如王某出售房屋给李某，已办理所有权转移登记，但未交付，此时李某能否对王某行使物权请求权？在王某已经交付该房屋后，若没有办理所有权转移登记，而此时基于买卖合同李某要求办理转移登记的请求权已过诉讼时效，王某能否要求李某返还房屋？类似问题还可能出现房屋多重买卖、多次买卖的情况。这类案件关系到各方当事人的权益，具有重要的现实意义。笔者根据我国相关法律制度，结合债权物权化的相关理论，对基于合同关系的占有权进行简要探讨。
关键词：债权物权化；房屋买卖；救济途径
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
合同关系即所谓的债之关系，指一方当事人向他方当事人请求一定给付的法律关系，具有所谓的相对性。我国物权法第二百四十一条对基于合同关系的占有明确做出了规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本文仅对基于房屋买卖合同而产生的所有与占有之分离的相关问题予以论述。
根据合同法的相关规定，合同成立后，房屋的出卖人负有交付房屋的义务，并且应协助房屋买受人办理房屋所有权转移登记，在不动产买卖当中所有权的转移采用的是登记生效主义，并不以实际交付作为所有权转移的必备条件，因此，在实践当中会造成所有与占有相分离的情况，即本文开篇所列举的问题。
一、房屋出卖人已协助办理所有权转移登记，但未实际交付房屋
对于此种情况，首先要分析的是买受人房屋交付请求权及出卖人占有房屋的权利来源问题。出卖人已将不动产登记到买受人名下，但未交付房屋，在这样的情况下，买受人有权请求出卖人交付房屋，换句话说，就是出卖人负有交付房屋的义务。但是买受人能否基于物上请求权要求房屋出卖人迁出呢？笔者认为该种情况买受人只能依据合同约定要求出卖人交付房屋，而并不能以物上请求权要求出卖人迁出，原因在于出卖人办理转移登记在先，虽未实际交付房屋，但其对房屋的占有并非无权占有，其未交付房屋应当属于债务履行的问题，如果法院依据无权占有而判令出卖人迁出房屋，应属事实认定不当。实践中也有类似案例发生，双方在房屋买卖合同中约定，房屋价款由买受人先行支付一半，再办理完房屋过户登记之后，再行支付全部价款。如发生案例所述情况，认定房屋买受人可以依据物上请求权要求出卖人交付房屋，那么这样的结果对出卖人显然是不公正的，也正是如此，在这样的情况下，只能要求买受人依据合同的约定要求出卖人继续履行。因此，笔者认为，只有在出卖人交付房屋之后，借故再次占有房屋时，才能构成无权占有。
但是在实践中存在这样一种情况，如果买受人在诉讼时效期间内没有行使交付房屋的请求权，那么当出卖人提出诉讼时效抗辩之时，买受人应当如何维护自己的权益呢？这样的情况能否有其他的救济途径呢？众所周知，所有权作为最圆满的物权，其包含了对物的占有、使用、收益、处分的权利，但是在案例所述情况发生之时，则出现了所有与占有相分离的情况。笔者认为，虽然出现了分离的情况，但是这样的情况应当是暂时的，即便超过了债权请求权的诉讼时效，买受人依然能够有途径来救济。原因在于：首先，买受人可以将房屋另行出售给第三人并办理房屋产权转移登记，在这样的情况下，第三人可以基于物权请求权要求第一手的出卖人交付房屋。因为在这样的情况下，买受人与第三人之间的房屋买卖合同已经成立并生效，且第三人取得了该房屋的物权。在此时，第一手的出卖人对该房屋的占有当属无权占有，因为第一手出卖人与第三人之间并不存在债权债务关系，无法通过债权相对性进行抗辩，即便是在买受人未支付全部价款而又将房屋转售给第三人的情况下，出卖人仍然将基于无权占有而将房屋让与第三人，其遭受的损失应当通过请求买受人给付价款的方式来解决。另外一种可以通过物上请求权要求返还房屋的情况，是出卖人将房屋另行出售给第三人并交付房屋，在这样的情况下，出现了一房二卖的情况，根据相关法律的规定，取得房屋产权的买受人有权取得房屋，其可以通过行使物上请求权的方式要求第三人迁出房屋，而第三人所遭受的不能取得房屋所有权的损失，则应通过其与出卖人缔结的买卖合同来解决。
二、买受人已占有房屋，但未办理产权登记
房屋出卖人已经将房屋交付买受人，但未办理产权转移登记，在这样的情况下，买受人只能依据合同约定要求出卖人履行合同义务，协助办理产权登记手续。但是如果买受人怠于行使请求权，在超出了诉讼时效之后，房屋的出卖人能否以所有权人主张物上请求权要求买受人迁出呢？此问题在实践中也有发生，理论上也存在一定的争议。笔者认为此种情况要分析超出诉讼时效的这种占有是否是无权占有，如果买受人占有房屋被认定为无权占有，则应当迁出，如果是有权占有，则可以合同之约定提出抗辩。有学者将已占有使用房屋但是还未取得产权的这种情况称之为获得了该房屋的用益，其将缔结合同并交付房屋这样一种状态理解为准物权的状态。笔者认为这样一种状态存在着风险，对买受人有所不利。虽然出卖人在超过诉讼时效之后基于物权可以要求买受人迁出，但是买受人可以通过房屋买卖合同提出抗辩，其占有该房屋是基于双方的合同约定，因此应属物权法所规定的占有，即有权占有。但是并不是说只要基于合同关系就一定可以对抗所有权人，如果出现一房二卖的情况，那么已办理过户登记的第三人请求买受人迁出房屋，买受人是不能够以其与出卖人签订的合同进行抗辩的。因为合同具有相对性，该合同对第三人并不具有约束力，当所有权人变为第三人时，买受人的占有对于第三人来说即属于无权占有，应予返还。对于买受人所遭受的损失，其应当向出卖人主张。
三、结论
上述的两种情况是房屋买卖中最为简单常见的情况，即房屋交付与登记未同时进行。虽然案例所假设的情况是超过债权的诉讼时效，这样的假设相对极端，但是结合国民的维权意识，这样的情况也不是不能出现，且出现的情况相对要更加复杂。既有可能出现房屋出租的情况，也可能出现房屋被转手多次之情况。但无论如何演变，其基本的模型框架均为占有与所有相分离，解决的思路也均是前述的分析方法。因此笔者建议公民应提高法律意识，在出现出卖人怠于履行协助办理房屋登记的情况下，及时行使请求权，以维护自身合法利益，避免更为复杂的情况出现。
参考文献：
[1]王泽鉴，著.民法学说与判例研究[M].北京大学出版社，2009.
[2]史尚宽，著.债法总论[M].中国政法大学出版社，2000.
[3]中华人民共和国物权法[M].法律出版社.