商务部欲出新规专项挟持力促社区商业

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国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。

前几天，澳邦成行的总经理成路向在北京所居住小区再一次毛遂自荐，帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位再一次被拒绝。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，对社区商业带来的效益也十分清楚。但回到国内，买了高档住宅，却发现所在小区并没有便利的邻里购物中心，“我后来发现是很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路对《中国联合商报》记者感慨。

此次将拉动社区商业作为促内销的一部分，商务部规定加快社区商业规划和标准的制定。尽早出台《城市商业网点管理条例》，加快网点规划和标准制定，推进社区商业建设的标准化、规范化；同时，规划部门应作出规定，要求房产商在开发住宅时，必须预留土地和网点，建成后交当地商务主管部门管理，实现商业网点和住宅同步规划、同步建设、同步使用。

定位误区

“社区商业在中国概念不明晰，事实上是先有社区商业，再有区域购物中心，再有超区域购物中心，社区商业应该是最早的商业形式，不过由于一直的不规范与概念的混淆，导致其却成为新生模式一样，有必要统一。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对《中国联合商报》记者表示。我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。

国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。

成路表示：“从目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。应该是一定范围内有的一个8000~15000平方米的邻里购物中心，包括二三十个业态。”

部分国内的社区商业招商时会进入一个误区：社区定位等于社区商业定位，其实不然。社区商业最主要的功能就是便民，提供生活需要的几十个服务类业态。而步入误区的社区则认为，高档社区就一定是高档商品，奢侈音响专卖与西餐，根本没有肉食店及早餐店这样的业态。“商品可以根据社区层次高低有所变化，但是业态并无高低之分。”成路表示。

政策扶持

社区商业一直没有发展起来还因为社区商业作为整个物业的一部分，房地产商因为不好定位与不好回收效益而懒于发展社区商业，或者就直接为了尽快回笼资金尽快抛售；而即使有经营商入驻也会因为水、电等成本问题难以维持。

“一般来说，社区商业的租金都是很低的，还需要有一些24小时的店，但因为客流少，房租与水电等都让经营商不能承受，政府又没有相关的政策扶持，经营商很难活下去。”郭增利表示。

不过如今想投资社区商业的零售商应该打消顾虑了，商务部表示将社区商业中的基础部分纳入公共服务范畴。据了解，建议中央明确将基础型业态和业种网点建设纳入社区公共服务设施范围，出台相关政策，安排部分专项资金，给予政策扶持。鼓励各类组织、企业和个人进社区开展与居民生活密切相关的社区服务业务，对发展基础型业态和业种给予租金或税收等方面的扶持。结合各地情况，选择规模大、有实力、积极性高、已在社区开设网点的企业作为骨干，进行扶持和培育，对其提供必要指导，在用地、用电、用水、税收等方面给予政策倾斜。

其实早在2005年5月初，商务部就已经了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》），指向社区商业的发展。随着金融危机的来袭，人们消费也变得谨慎理性起来，社区商业作为日常生活必备的部分，虽然一直不被重视，但是也没有受到影响。此次商务加大对社区商业的投入，成路认为社区商业将会在此次政策的扶持下迈出一大步。

■记者观察:未来或成金融产品

纵观国外成熟的社区商业，除了在便利周围居民的同时，也是很好的金融产品。据郭增利介绍，国外有60%~70%的商业是邻里社区商业。此次金融危机，大型购物中心都受到影响，相反社区商业并没有萧条多少。

“其实满足消费者的便利性、促内销只是邻里购物中心的第一步，也是最基本的一部分。应该把邻里购物中心做成金融产品。在国外，大多数邻里购物中心都是连锁方式，遍地开花。因为大部分的社区商业都是被基金统一收购管理，在长期持有的情况下会保值升值。”成路表示。

国内的社区商业只停留在最基本的一步上，并没有意识到以后的投资回报。“短期来看，社区商业回报慢，经营定位要十分专业，招商稍有疏忽就会导致全盘皆输。不过社区商业在国外作为基金专门收购的项目却十分火爆，政府的补贴与自身的发展模式都受到基金的青睐。因为只要活下去，长期看来，社区商业的客源是不愁的，营业额相对会有保障，都是投资的不错选择。”郭增利说。

“邻里购物中心实际上就是需要在相关政策的扶持下逐渐获利，在便民的同时得到利益。比如现在的社区中缺乏质量有保障的连锁生鲜水果蔬菜店，对市场敏感的人就应该抓住这个机会，随着生活水平的提高，更多的人想在品质上提高，但买一个LV的包并不代表生活品质真的提高。投资者不妨选择此刻有扶植时专心做好一个店进行复制。将来中国也一定会有基金选择收购，只是时间问题。”SOHO中国许大金表示。

社区商业从不被重视到专项扶持，这或许是社区商业向前发展的一个好机会。金融危机为其带来了发展的契机。