宅之集大成者

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豪宅既然是价值的集大成者，无论是软件或硬件，都是不可或缺的环节。豪宅有让人仰望的价格，令大众羡慕的生活环境，也必然是住宅文明和生活方式的引领者。

价格，没有最高

一般来说，城市高端住宅的价格能达到区域房价的2-3倍，而顶级豪宅的价格往往达到区域房价的数倍，甚至部分超级豪宅的价格几乎可以脱离城市的房屋价格体系。

早在2011年，位于海淀区玉渊潭附近的钓鱼台7号院，曾因30万元/平方米的创历史单价震惊过京城楼市。这几年，北京的豪宅发展也经历着价格不断走高的历程。

亚豪机构副总经理高姗表示，从豪宅市场的定价标准来看，2010年以前，单价30000元/平方米即可称之为高端住宅，进入2013年、2014年，随着整体市场价格的上涨，豪宅标准也上升至50000元/平方米，而受到整体市场价格攀升的影响，在2015年迈入60000元/平方米的标准之后，2016年又再度提升至70000元/平方米，5年间豪宅标准翻了一倍有余。

今年以来，豪宅市场的“顶级化”倾向更加明显，亚豪机构在年初公布的数据显示，2015年1月公寓豪宅成交均价仅为74020元/平方米，而2016年1月已上升至93227元/平方米，涨幅高达26%。

高价地的快速全面覆盖土地市场，使得10万+顶豪项目不断增多，而随着2015年出让的大量高价地逐渐上市，北京豪宅市场逐渐从“10万+”喊到了“20万+”，豪宅项目正在不断试探价格的天花板。10万+也将渐渐走下“神坛”，成为豪宅市场的普遍现象。

根据融创北京公司总经理荆宏此前透露，北京壹号院销售均价在19万元/平方米左右，而临湖位置的楼王将会卖到40万元/平方米。这一价格将超过上海绿城黄浦湾38万元/平方米的天价，成为国内最贵的住宅项目。

确实没有最高，只有更高。东三环的老牌豪宅――合生・霄云路8号，在去年曾推出的空中四合院，最高单价将达50万元/平米，总价将在3.6亿到5亿元。

永恒的地段

地段、地段、还是地段，“超人”李嘉诚的名言已成为地产圈的“金科玉律”。

尽管豪宅不断创新，但地段所涵盖的交通、配套、人文环境、景观和历史文化等因素，已经构成了豪宅价值的基本框架。

全球范围来看，伦敦海德公园一号、香港天玺、上海汤臣一品等都是全球城市中心的顶级豪宅，享受核心商圈最完善的资源配套；洛杉矶的比佛利山庄、香港的浅水湾别墅、悉尼的双水湾豪宅，则拥有独一无二的自然景观资源。

当豪宅遍地，并频繁成为人们的谈资之时，融创中国董事长孙宏斌去年就发出了 “很多所谓的豪宅并不名副其实”的说法。他认为：“北京的顶豪其实就那么几个，顶豪首先要讲究位置，地处北京五环外的项目不能叫顶豪，地处北京南城的也不能叫豪宅，不是说每平方米报价在10万元、20万元的项目就都能叫顶豪。”

在北京，此前豪宅别墅集中在内城、海淀和中央顺义别墅区等传统优质地块。高珊表示，目前处于积极成交阶段的10万+顶豪项目包括万柳书院、使馆壹号院、北河沿柒拾柒号等项目，这几个项目均地处四环以内，其中使馆壹号院毗邻二环，北河沿柒拾柒号更是位于皇城根下。由此也可以看出，地段论仍然是豪宅市场的金科玉律。

孙宏斌虽然言之有理，但北京土地资源的逐渐减少也是不争的事实，稀缺地块的价格不断上升，从而催生了更多豪宅的诞生。在这样的背景下，一些豪宅扎堆的新兴板块将会发展成为新的豪宅区，比如丰台区域和孙河板块、东坝板块等。

如去年入市的龙湖西宸原著、中粮瑞府、万科观承别墅等顶豪级别墅产品，地段位置相对来说，仍然十分优越。中粮瑞府位于近年的豪宅热土孙河，龙湖西宸原著位于西三环，这些区域不但配套成熟，而且几乎没有新的土地供应。如果不以太严苛的标准看待，上述项目已经具备相当优越的地段。

产品力为王

为了在内部空间打造上更加有所作为，豪宅普遍以大户型为主，强调产品的舒适性和功能升级，例如使馆壹号院主打180-280平方米，而万柳书院户型更是达到205-558平方米。

高姗认为，随着这部分核心区豪宅项目的逐渐去化，2016年也将成为最后一个核心区豪宅集中销售的时期。而后随着大量四环五环位置的10万+“地王”豪宅逐渐入市，在失去地段优质之后，豪宅市场也将正式进入“品质之争”的年代。

豪宅项目的空间格局感，体现了房地产企业对于高端物业精髓的认识，几乎所有的豪宅项目，都追求宏大而布局精巧的尺度感，在园林与建筑的打造上不遗余力。

北京的老牌豪宅，合生・霄云路8号在园区中打造近5万平方米的圆明园主体园林景观区，将圆明园的大水法、十二生肖兽首、福海等十多个著名景观微缩重现于小区景观中。

近年来，攻势凌厉的泰禾，就成为中式住宅的成功打造者。泰禾中国院子、北京院子汲取福建“三坊七巷”的建筑精髓，以及北京恭王府、四合院等典型中国建筑礼制，以“门、庭、巷、院”锻造出中式居住境界。

泰禾集团董事长黄其森认为，园林是院子的核心，因此，泰禾会根据每座院落的尺度、自然资源、室内空间功能规划、庭院景观布局，将不同形式的“亭、台、楼、榭、阁、桥植入到院中。并采用通过“对”、“呼应”、“映衬”、“虚实”等一系列的艺术手法，打造出充满节奏和韵律的园林空间。

另外，泰禾还秉承传统造园手法中的取景技艺，以大面窗、条形窗的形式，借助对景、借景、框景等不同取景手法，将室内空间与园林山水完美互动，让住在院子里的人居中可观景，观之能入画。

善于打造景观的龙湖，一直是业内此类形态的标杆。龙湖西宸原著依循恭王府造园理念，布局“一山二园一脉五巷”打造围合式空间院落，再现“立体四合院”形制，建成立体式空间布局，实现地上家庭空间和地下会客空间的优化组合。

由于投资型买家在豪宅市场占比已经越来越少，自住成为豪宅买家的主要诉求。因此，买房人更容易青睐具有产品优势的豪宅。如懋源・钓云台就在项目空间功能的纯粹性、细节设计的人性化上形成了自己的特色，独立的洗衣房、客厅迷你水吧、国际品牌“六眼”灶台等都给买房人留下深刻印象。

可以说，目前的豪宅项目，更加注重对现代生活价值的精雕细刻，着力提高居住的舒适度。在设计中，更多考虑私密性，增强采光通风，并提高卫生间、厨房在居室中的地位，使老人、孩子、夫妇间的居室环境合理分隔与有机协调。

硬件营造与爆点

豪宅，无一例外的是高成本的投入。去年有一句概括北京房地产豪宅市场的话颇为流传：“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”从中可以看出，各大豪宅项目在投入上的不遗余力。

颇有名气的是，万柳书院的墙，是选用荷兰CRH手工烧制的暖灰色系黏土砖砌筑建筑外墙。灰砖成品经过1200℃以上高温烧制，其密度与耐久度远优于同类产品。

中赫置地一名负责人此前就对记者表示，公司在欧洲转了十几家砖厂，才发现CRH黏土砖的灰最理想。但为了做成这一堵灰色砖墙，单单勾缝剂的色泽，就经历了超过30次精细调配。

由于砖与砖之间的勾缝深度要求极为严苛，而每位熟练的工匠一小时仅能完成4O-5O的外墙勾缝，施工过程中“累跑了7支施工队”。

为给居者提供更安静舒适的生活，万柳书院连楼板也做足了“内功”。分户楼板铺设了美国雷帝橡胶隔音垫，且针对不同空间进行科学分配：在地板等软质空间，选择厚度约5mm的材料，在石材等硬质空间选择7mm的厚度。窗户则首次应用三层双中空双银LOW-E镀膜玻璃，隔声等级达到三级，气密性达到七级，整体隔音效果达到了剧院级标准。

在“PM2.5”已备受关注的今天，各大豪宅项目都不会忽视对空气质量的关注。

中赫置地引入霍尼韦尔净化器、斯坦德加湿器以及美国RGF净化设备，并将之研发整合为一套具备高效率和高稳定性的净化系统，使PM1.0 有效过滤99%，并完美整合了加湿、杀菌、除臭、防霉以及净化空气的功能。

西宸原著一名负责人表示，龙湖非常注重细节的打造，冰箱、蒸炉、烤箱、洗碗机全是德国制造，烟机用的是吸烟功率的博世烟机，橱柜会有电动下拉的功能，洁具是杜拉维特，五金是汉斯格雅。

随着互联网技术的深入，如何综合运用互联网服务体系，成为豪宅运营服务的决胜点之一。

西宸原著负责人表示，西宸原著能够做到所有的这些智能化系统都在手机的一个APP上，客户可以自己下载APP安装在手机上，通过这个APP远程遥控自己家的空调和灯光等电子产品。业主不在家的时候，还可以通过室内的一些监控设施看到家里老人孩子的一举一动。

高端生活方式

虽然产品力是第一位的，但是基于硬件之上的软件营造，更是决定豪宅生命力的关键。

多数房地产企业都致力于转型生活方式服务商和运营商，在住宅项目中进行二次挖掘。如万科就将产品主义定位为“好房子、好服务、好社区”，强调精工品质、优质服务，更倡导人与人之间的沟通交流，邻里之间的友善关系。

2016年，北京万科全面开启“作品时代”。“三好”的外延和内涵将会进入新的阶段，“无边界住宅”、“人性尺度规划”、“v-link”、“睿服务”等能够更好服务于客户的全新理念将会不断扩充“万科三好”。

相比之下，豪宅更是回归居住者的个性化需求，立足于产品品质、社区环境、配套服务、社交圈层等全方位的提升，输出高端人群品质生活的标准体系。

绿城集团董事长宋卫平认为，建筑、室内、景观规划设计等都很容易做到，但要营造好社区生活和社区文化，难度要大得多。

在他看来，以前就是把房子造好，更多是抠产品、抠细节，想着如何把房子造得更奢华、更尊贵、更高端，后来才弄明白，不管你怎样折腾，这还只是一个壳，“更重要的是，我们往壳里面装什么东西”。

在此背景下，绿城提出了向“生活服务商”转型的定位。在如今绿城的园区服务体系领域，各大项目不仅配套酒店、医院，甚至还有公开教室和社区禅堂、教堂，服务项目涵盖了业主所需的医、食、住、行各个层面。蓝城的农业系统，也能提供业主所需要的各种有机食品。

绿城还推出“海豚计划”，旨在让绿城业主的下一代学会生存必须的游泳技能；四点半学校，让忙于工作的业主不再担心孩子下课后的生活；绿城物业还提出，要关怀社区的空巢老人，让远在海外的子女能够更加放心。

如果说上述运营的做法，是为了让业主的生活更加舒适，在这之上，则是豪宅圈层的营销，其登峰造极者，当推星河湾。尤其在梁上燕时代，星河湾以其地产奢侈品、“圈层营销”享誉一时。

通过前期营销，星河湾将财富圈层聚集起来，为业主构建“从邻居成为朋友，再到事业伙伴”的高端价值平台。从北京、上海、广州，到西安、青岛、澳门，星河湾的每一个项目都致力于为业主搭建一个高端圈层平台，业主在圈层里不断加强沟通与交流。

除了整合高端跨界资源，星河湾本身也在开始跨界布局，其中白酒与酒店业都已成为星河湾高端圈层服务的重要元素。