基于价值链的产业地产开发模式探讨
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内容摘要：随着房地产行业逐渐分化，产业地产作为一种新的地产形态，成为开发商角逐的新领域。但由于产业地产发展历程较短，暴露出产业定位不清晰，缺乏专业运营管理等弊病。本文基于产业价值链视角，针对典型产业地产模式的特征和运营模式及风险进行探讨，结合我国产业地产发展实践以及宏观政策环境分析，提出了产业地产发展的对策建议。
引言
产业地产可看作是传统工业地产的升级，传统工业地产发展历史较长，以各类型工业园区为代表，20世纪90年代进入快速发展时期，园区的层次由国家扩展到省、市、县及部分镇，形成遍及全国的开发区热潮（刘群，2011）。政府主导下的产业园区暴露出园区监管机制不完善、同质化竞争、缺乏创新等问题。我国目前正处在产业结构调整、产业转型升级的攻坚时期，新时期如何进行产业资源整合重组，科学规划和运营，推动产业创新发展和产业升级，对产业地产而言，既是机遇，又是挑战。
不同产业地产模式及特征分析
因此，以价值链为划分标准，可以将产业地产划分为单一企业型、主题型、纵向综合型、复合型四种不同产业地产模式（见表1）。
（一）单一企业型
单一企业型产业地产模式是开发商面向某一企业而开发的产业地产，能够较高程度上满足客户的需求。由于产品客户单一，一般为资源导向型开发，即当地拥有丰富的上下游企业资源、交通资源以及其他配套资源等。
1.客户定位。开发商由于受地块面积和企业资金实力规模的限制，而实施单一企业型产业地产开发，客户多面向大中型制造业企业，根据企业战略发展的需要进行产业地产产品的设计和开发。
2.运营管理模式。开发商可以选择出售或出租物业的运营模式。单一企业型产业地产由于客户数量唯一以及专业性较强，多是客户企业自行进行后期物业管理，开发商很少参与到运营以及提供增值服务的管理中。
3.开发运营的难点及风险。开发企业面临的风险主要是产业地产开发风险，即市场风险、政策风险以及资金风险。区域产业环境、产业结构以及产业政策的准确把握是重点，产业目标客户的精准定位是难点。
（二）主题型
主题型产业地产是指集聚了具有某一共同行业特征的多家企业，属于不同产业链条上的同一节点，开发商从行业的角度做整个产业配套服务，如孵化器、软件园、物流园等，形成行业规模经济，节约信息和资源获取成本。
1.客户定位。主题型产业地产的目标客户定位最大的特点就是它们属于不同产业链，但均处于产业链条的同一环节。因此，主题型产业地产招商的客户边界比较明显，开发商根据这类企业的共同需求提供配套的特色增值服务，这也是吸引企业的重要因素之一。
2.运营管理模式。主题型产业地产专业性较强，行业特色鲜明，规模上可以形成工业园区的形式。由于集聚了多家企业，运营管理主体不再由某个企业负责，而多是由开发商为企业提供共同需求的服务和管理，提高资源的利用效率，节省企业成长的成本。
3.开发运营面临的难点及风险。开发商面临前期开发和后期运营的双重风险。前期开发商需对客户的产品功能需求、区位选择、服务需求等进行精确分析，以实现目标客户精准定位。后期运营风险主要体现在如何使提供高质量的配套服务与企业的成长之间良性互动，通过不断改善服务质量、创新服务模式，切实推动企业的健康快速成长。
（三）纵向综合型
纵向综合型产业地产是指围绕产业链上下游企业进行整合，规模上一般形成工业园区或产业园区形式，通过发挥上下游企业的产业功能关联关系，提高企业的生存和竞争能力，发挥产业链竞争优势，推动产业链增值和升级。
1.客户定位。进行纵向综合型产业地产客户定位之前，要先实现产业定位，结合区域产业环境和市场环境、政策环境，选择具有发展前景的产业。其次，围绕该产业的产业链进行招商，目标客户范围比较明确，即某一产业链的上下游企业。
2.运营管理模式。与主题型产业地产不同的是，纵向综合型产业地产的产业特色鲜明，更趋向于打造产业集群。需由专业的运营团队进行管理，整个产业地产的运营管理以整个产业链的需求为导向，要兼顾上下游企业的个体需求，具有特殊性。
3.开发运营面临的难点及风险。开发商面临的风险主要是前期开发风险和后期运营风险。开发风险主要体现在涉足产业的准确定位方面，包括市场风险、资金风险、政策风险等。运营风险主要体现在对整条产业链需求的定位与企业个体需求的确定，如何使服务模式能够与产业链竞争力的提升形成良好互动，降低上下游企业之间的信息交流的成本。
（四）复合型
复合型产业地产是指以产业间的纵向联系和横向联系为依托进行资源整合，具有很大用地规模，如大型工业园区形式，形成产业链的横向和纵向延伸的产业网络结构。
1.客户定位。复合型产业地产突破纵向综合型单一产业链的形式，向跨产业链式迈进。客户定位具有综合型、复杂性的特点，对拟定客户之间的产业关系网络的准确把握是成功关键。以产业链招商为基础，进行纵向和横向拓展招商，以拓展的横向节点为基准，再次进行纵向拓展和横向整合。在园区空间组合中体现为多个功能区的空间划分，通过产业链条将这些空间串联在一起，提高园区的竞争力和生命力。
2.运营管理模式。由于规模庞大，客户企业数量多，产业关系网络复杂，必须由专业的运营商进行管理。主要采取市场导向的管理和政府导向的服务相结合的方式。综合运用主题型和纵向综合型产业地产的运营管理模式，实现服务资源的集聚。
3.开发运营面临的难点和风险。复合型产业地产的开发周期最长，整个园区的可持续发展是重点又是难点。复合型产业地产同样面临着开发风险和运营风险，对开发商跨产业链资源整合的能力要求较高。运营阶段的风险主要体现在如何根据不同产业链的特征，对所需服务资源进行整合，构建合理的服务体系网络，并根据产业发展的阶段不同持续改进服务模式方面。
产业地产发展的政策背景与现状
我国房地产市场成长周期短，发展速度快，在经历了粗放式的扩张增长期后，房地产行业逐渐表现出细分和整合的发展趋势，产业地产市场就是这个时期形成和发展的。
（一）产业地产的功能效应分析
产业地产通过企业间价值联动效应的发挥，不仅具有加速企业孵化功能，而且推动企业间的渗透融合。
1.加速企业孵化。产业地产通过向企业提供地产和其他环境条件，不仅提供基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。因此，产业地产发挥着孵化器的作用。
2.辐射渗透功能。辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透和扩散作用，也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作用。通过与城市发展的互动，有效推动区域产业集群的形成和发展，促进商业、交通运输业、科技、教育事业等的发展，扩大劳动就业机会。
3.推动科技与经济的有机结合。一是产业地产是技术与资金的融合，依托高新技术企业丰富的技术资源，吸引大量的风险投资聚集；二是成果与转化的结合，上下游企业的空间邻近促使信息交流更多，利于成果的转化。
（二）产业地产发展存在的问题
目前，产业地产低端重复建设现象频现。在众多中小城市，争相建设工业园区，产业同构化明显，没有形成比较优势和产业利益互补，效益低下。产业地产招商定位缺乏规划，进驻企业不能发挥产业集聚效应，产业结构混乱，缺乏可持续发展。
另外，由于产业地产专业门槛高，开发企业缺乏专业能力，不少项目借产业地产之名从事房地产开发，继续沿用传统住宅地产开发模式，造成商业、居住等配套规划和企业成长的软环境建设的缺失，而企业的健康成长更需要人文、社会、创新氛围等方面的柔性因素，出现“伪产业地产”现象。
产业地产未来发展的对策建议
（一）以“产业链招商”塑造开发企业专业品牌实力
产业链招商指的是产业地产开发商以打造产业生态价值链为理念，深入研究目标产业所处的产业价值链的各个细分环节，进行纵向和横向展开分析，选择拟进军的某个环节或多个环节，并进行产业定位、产品定位和客户定位，在此基础上，进行配套设施规划建设、服务定位等，逐步形成对该目标产业领域的独特的开发品牌。
（二） 政府应逐渐退出“开发商”的角色
产业园区虽然成为我国经济发展的重要空间形式，据商务部数据显示，2009年全国54个国家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业增加值12482亿元（占地区生产总值的比重为70.4%）。然而，由于政府依赖土地经营和优惠政策而缺乏对产业发展的有效调控等原因，造成土地利用效率低、缺乏专业化的服务型企业和机构等问题（王缉慈，2011）。因此，地方政府应重视角色的转换，摒弃“开发商”的角色，注重发挥服务职能，让市场在资源配置中起决定性作用，才能构建良好的市场竞争环境。
（三）产业地产开发需摒弃“住宅式”的开发观念
住宅地产以其投资建设周期短、回笼资金快的特点深受开发商的青睐，然而开发商在转型至产业地产领域过程中，由于路径依赖，延用“住宅式”的开发模式，通过出售产权回笼资金，缺乏专业的运营管理，造成产业地产缺乏产业特色、管理混乱等缺陷。因此，产业地产开发商需要摒弃“住宅式”开发观念，通过打造专业的运营管理服务，使产业地产表现出持久的生命力和竞争力。
（四）产业地产商业模式创新是开发商竞争的重点
产业地产开发不仅仅是将客户企业“引进来”，更重要的是能“走出去”。产业地产商通过提供配套增值服务，如为入驻企业提供资金支持、提供PE、VC服务、资产委托管理服务、人才招聘服务等，为企业成长营造良好的软环境。企业的入驻不仅看重区位、产业市场环境等因素，企业成长软环境的构造将是吸引目标客户入驻的重要因素，特别是在当今互联网时代背景下，如何利用互联网等资源，为入驻企业提供优质、方便快捷的服务，是产业地产开发商核心竞争力的体现。
参考文献：
1.刘群.我国工业园区的发展现状及建议[J].国情观察，2011（5）
2.王珍莲.基于政府视角的产业地产发展研究[J].河北经贸大学学报，2012（3）
3.贾广葆.产业地产运行中的矛盾与对策[J].上海房地，2013（5）
4.茵明杰等.论产业链整合[M].复旦大学出版社，2004
5.迈克尔・波特.竞争优势[M].华夏出版社，1997
6.刘秉镰，杜传忠.区域产业经济概论[M].经济科学出版社，2010
7.王缉慈.中国产业园区现象的观察与思考[J].规划师，2011（9）