中部城市建设用地集约利用动态评价

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摘 要:城市建设用地集约利用评价对城市可持续发展和土地可持续利用具有重要意义。构建六个准则层的32个指标评价体系,采用聚类方法,避免了主观因素的干扰,对中部地区城市――咸宁市2001~2005年建设用地集约利用水平进行评价。结果表明:2005年咸宁市城市建设用地集约度为62.61,年均增长率为6.28%,土地利用有所粗放,土地供求基本平衡,有所剩余。据此,严格控制土地供求,提高城市建设用地集约利用水平,实现城市内涵式增长是今后咸宁市建设用地利用的方向。

关键词:城市;建设用地;集约利用;动态;咸宁

中图分类号:F301.24 文献标识码:A 文章编号:1005-569X(2009)11-0005-03

1 引 言

咸宁市是湖北省快速发展的中等城市,是武汉城市圈中最具发展潜力的中等生态城市之一。2005年,城市化水平达到53.78%,工业化水平为42.15%,比值为1.28∶1;人均GDP达到1749.42美元。城市化进程符合国际上公认的“世界平均模式”(即人均GDP1000~1500美元的国家,城镇化率应在35%~45%之间)[1]。然而,工业化与城市化发展不协调,城市用地矛盾较为突出,人均耕地面积1.04亩,低于全国平均水平1.41亩/人。咸宁市城市化发展已经进入国际上公认的城市化率从30%向70%发展的加速发展阶段[2],城市发展过程中土地供求问题将更加突出。提高城市建设用地效率,节约与集约利用迫在眉睫,以确定城市存量土地的利用潜力及分布,为土地资源的合理利用、开发、保护和整治提供科学依据。

2 评价方法

多变量大样本无疑会为科学研究提供丰富的信息,在大多数情况下,许多变量之间可能存在相关性而增加了问题分析的复杂性,如果单独分析每个指标,分析可能又是孤立的,定性的增加或减少指标可能会增加冗余信息或损失信息,容易产生错误结论[3]。聚类分析法正是解决这些问题比较好的方法[4~7]。

建立原始指标矩阵X=(X1,X2,…,Xn),其中Xi=x1i,x2i,…,xni。利用主因子得分系数和主因子方差贡献率,计算建设用地集约利用多年动态变化:

F=颡ki=1gifi

式中,F为建设用地集约利用综合指数,gi为主因子权重系数,fi主因子得分系数,数值较高,说明建设用地集约利用较好。

为使数据间具有可比性,需消除单位和量纲,对数据进行无量刚化处理。令:Xij表示原始数据;Xij′表示变量;Xj表示平均数;SDj表示标准差,其计算公式如下:

Xij′=(Xij-Xj)/SDj

针对定性指标:城市性质指数H7,城市规模指数H8,主要依据城市划分的级别和职能定位:

(1)按照城市划分级别和职能划分为:单一职能城市、双职能城市和多职能城市,分别赋值1、2、3;

(2)公共服务水平I14,主要依据城市公共服务设施建设的水平:三通一平、五通一平、七通一平的标准划分等级,分别赋值3、5、7。

3 评价指标标准化

依据构建的咸宁市城区建设用地集约利用评价数据库,分别对评价指标体系指标值进行计算,分别得出2001~2005年总体评价指标体系指标值。依据指标无量纲化方法进行处理,处理结果见表2。

4 聚类分析法确定集约度

从评价指标体系指标值的特征根计算结果可以看出,第1~4主成份特征根大于1,可以认为这4个主成份概括了大部分信息。

表明从初始解中提取了4个综合因子,其总方差贡献率为99.00%,即可描述原变量信息已达99.00%。

选用方差极大法进行因子旋转,得因子得分系数矩阵和模型,综合因子的经济含义主要包括4个方面,4个综合因子对建设用地集约利用潜力的影响程度是不同的,根据模型运算的结果,其影响程度依次为:F1>F2>F3>F4。可以看出,影响城区建设用地集约度的因子是F1和F2。

表1 咸宁市城区建设用地集约利用评价指标体系

影响因素ぷ荚虿闫兰垡蜃营ぶ副瓴闫兰壑副旰义备注

城市性质

与用地结

构协调度

(H)

产业结构用地结构协调度H1

(第二产业GDP/第三产GDP)/[(工业、仓储用地)/(公共设施、市政设施、对外交通用地)]

级差地租H2Ⅰ级、Ⅱ级地价区中二、三类工业用地比重/%

用地结构协调度H3(工业、交通、市政公用设施用地)/(居住、道路广场、绿地用地)/%

用地布局协调度H4(商业区+居住区)与工业区比

交通广场结构H5道路广场用地面积比重/%

绿化情况H6绿地面积/建设用地面积/%

城市性质指数H7单一或多功能(旅游、工业、政治文化、商业等)赋值

城市规模指数H8指城市级别――小、中、大、特大赋值

土地投入で慷(I)

地均固定资产投资I9单位面积建设用地的固定资产投资/万元•km-2

地均劳动力投入I10单位土地面积职工人数/万人•km-2

人均建设用地指标I11建设用地面积/总人口km2/人

人均道路广场面积I12道路广场面积/总人口km2/人

基础设施投资占GDP比重I13基础设施投资占GDP比重/%

公共服务水平I14分完备、基本完备、不完备等级赋值

环保投入占GDP比重I15环保投入占GDP比重/%

土地利用で慷(G)

总土地容积率G16单位建设用地面积拥有建筑面积(比值)

土地闲置状况G17土地闲置/建设用地总面积/%

人均住房面积G18住宅总面积/人口m2/人

商品房空置状况G19商品房空置率/%

建筑密度G20建筑物基地面积/建设用地总面积/%

土地资源づ渲没制(C)

土地出让价格市场化程度C21经营性房地产开发土地出让招标拍卖比重/%

土地供应率C22土地实际使用/计划指标/%

土地利用

产出(O)

地均第二、三产业增加值O23第二、三产业增加值之和/建设用地面积/万元•km-2

地均利税O24利税总额/土地面积/万元•km-2

商业用地价格O25商业最优区域房地产价格/元•m-2

住宅用地价格O26住宅最优区域房地产价格/元•m-2

工业用地出让价格增值收益率O27工业用地出让价格增值收益率/%

各项污染指标达标率O28大气、水体和固体废弃物、噪声综合达标率/%

就业密度O29就业人口/城市建设用地面积/人•km-2

土地集约

利用发展で魇(S)

人均用地增长弹性S30近5年城市人口增长率与城市用地增长率之比等级

固定资产投资弹性系数S31近5年城市固定资产投资增长率与城市用地增长率之比变化

基础设施投入弹性系数S32近5年基础设施投资增长率与城市用地增长率之比程度

4.1 综合指标F1

主要概括了用地结构协调度H3、用地布局协调度H4、交通广场结构H5、绿化情况H6、地均固定资产投资I9、人均道路广场面积I12、基础设施投资占GDP比重I13、土地闲置状况G17、建筑密度C20、人均用地增长弹性S30等10个指标。主要反映了城市土地优化配置、基础设施投资、建筑密度和人口对建设用地集约利用的相关信息。

表2 2001~2005年总体评价指标体系指标值标准化

指标

H1H2H3H4H5H6H7H8

2001-1.711.041.73-1.791.79-1.76-1.38-1.10

20020.070.980.000.39-0.450.15-0.61-1.10

20030.22-0.04-0.580.47-0.450.540.150.73

20040.82-1.05-0.580.47-0.450.540.920.73

20050.59-0.93-0.580.47-0.450.540.920.73

指标

I9I10I11I12I13I14I15G16

20011.741.10-1.641.791.78-0.671.41-0.92

2002-0.650.18-0.27-0.45-0.31-0.670.52-0.98

2003-0.660.180.64-0.45-0.45-0.67-0.290.45

2004-0.280.180.64-0.45-0.460.45-0.430.04

2005-0.15-1.640.64-0.45-0.561.57-1.211.41

指标

G17G18G19G20C21C22O23O24

20011.71-1.700.24-1.740.210.58-1.09-1.14

2002-0.05-0.120.240.11-0.780.58-0.69-0.77

2003-0.270.621.430.301.260.58-0.15-0.10

2004-0.560.62-0.960.67-1.210.000.490.82

2005-0.830.59-0.960.670.53-1.731.441.19

指标O25O26O27O28O29S30S31S32

2001-1.52-1.12-1.58-0.821.431.79-0.84-0.07

2002-0.16-0.630.18-0.490.14-0.42-0.87-1.36

20030.04-0.230.76-0.36-0.04-0.52-0.451.39

20040.430.58-0.26-0.06-0.15-0.431.050.33

20051.211.400.911.72-1.38-0.421.11-0.29

表3 总体评价指标体系总方差矩阵

成分

初始特征值正交值

总计方差贡献率累计方差贡献率总计方差贡献率累计方差贡献率

F123.18372.44772.44715.28747.77347.773

F24.69814.68387.13011.76936.77784.550

F32.5147.85794.9872.7848.70093.251

F40.6044.01399.0001.1605.74999.000

4.2 综合指标F2

主要概括了公共服务水平I14、环保投入占GDP比重I15、土地供应率C22、地均第二、三产业增加值O23、住宅用地价格O26等5个指标。主要反映了城市土地经济效益、公共服务和政府土地政策对建设用地集约利用的相关信息。

4.3 综合指标F3

主要概括了级差地租H2、城市性质指数H7、城市规模指数H8、地均劳动力投入I10、人均建设用地指标I11、人均住房面积G28、地均利税O24、商业用地价格O25、各项污染指标达标率O28、就业密度O29、基础设施投入弹性系数S32等11个指标。主要反映了城市功能定位、地价、就业和生态环境对建设用地集约利用的相关信息。

4.4 综合指标F4

主要概括了产业结构用地结构协调度H1、总土地容积率G16、商品房空置状况G19、土地出让价格市场化程度C21、工业用地出让价格增值收益率O27、固定资产投资弹性系数S31等10个指标。主要反映了土地市场机制、容积率和投资对建设用地集约利用的相关信息。

将2001~2005年咸宁市建设用地总体评价标准化指标值表4所给出的4个综合指标的相关系数回归方程,可计算出2001~2005年4个综合因子方面的名次。按照各年咸宁市城区建设用地集约潜力评价得分,2001年~2005年集约度为46.18、61.78、64.18、62.25、62.61,年均增长率为6.28。

从综合指标多年变化情况来看,综合指标1、综合指标3和综合指标4呈现一种减小趋势,综合指标2呈现一种增加趋势。据此,综合指标1是导致建设用地集约利用水平降低的主导因素,即:城市建设用地布局、固定资产投资、建筑密度和人口城市化是影响建设用地集约利用水平降低的主导因素;

而综合指标2是导致建设用地集约利用水平增加的主导因素,即:产业发展、房地产业发展和政府土地政策是促进建设用地水平的主导因素。

表4 2001~2005年总体评价综合指标系数与得分

综合指标F1综合指标F2综合指标F3综合指标F4得分

20014.265.615.956.0746.18

20026.665.244.555.7061.78

20036.635.326.947.2164.18

20046.346.166.934.5262.25

20056.127.675.626.5162.61

方差贡献率72.44714.6837.8574.013

5 结论与讨论

采用聚类分析方法,构建32个指标体系对咸宁市建设用地集约利用水平进行评价,结果表明是可行的、可靠的。2005年咸宁市城市建设用地集约度为62.61,年均增长率为6.28%,土地利用有所粗放,土地供求基本平衡,有所剩余。据此,严格控制土地供求,提高城市建设用地集约利用水平,实现城市内涵式增长是今后咸宁市建设用地利用的方向。

通过分析得知,综合指标F1和F2基本上涵盖了原指标体系87.13%的信息,以及考虑到指标值的可获取性和获取难度,其他城市建设用地集约利用评价易采用综合指标F1和F2所包含的15个指标。

参考文献:

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