强化房地产企业财务管理能力的思考
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【摘 要】在目前，由于我国房地产行业发展过快，房价过高，已经影响到我国经济的正常运行和社会的稳定，国家多次对房地产实施宏观调控政策，在严峻的市场局势下，房地产开发企业如何防范和应对财务风险关系到企业生死存亡。
【关键词】房地产企业；融资；利率；资本结构
房地产企业是指专门从事房地产生产与经营服务的企业，集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体。房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。在房地产行业快速发展的同时也暴露出一些问题，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大，因此加强房地产企业财务管理的研究，提高财务管理水平对房地产企业来说意义重大。
一、房地产企业的财务管理的特点
房地产企业的财务管理属于企业财务管理的一个重要组成部分，它既具有一般企业财务管理的特点，又具有自身的独特性。房地产企业财务管理的特点如下：
1、资金筹集任务重，管理周期长。房地产企业的造价要求房地产企业一次投入大量的资金，资金筹集任务繁重。同时，由于房地产企业开发经营过程具有长期性，资金周转较长、周转率偏低，更加重了房地产企业资金筹集的难度。大量的资金较长时间被占用，必然延长资金的管理周期。因此，房地产企业具有资金筹集任务重，管理周期长的特点。
2、财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的财务关系具体表现为，在经营过程中与被动迁的单位和居民、勘察设计单位、施工安装单位、材料物资供销单位、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、开发产品购买单位、联营企业及企业的各投资者之间的财务关系。由于房地产企业的特征，决定了房地产企业与其他企业间，特别是与消费者间的各种预收预付，应收应付款项之一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大，因此房地产企业更应加强其债权债务的管理。
3、资金运动形式互不相同，管理方法多样化。由于房地产企业组织机构不同，其经营业务内容各有特点，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的企业，其资金运动形式与内部不设置施工单位的企业互有差异。在同一企业内部，企业的资金由货币资金向建成资金转化的过程形式也互不一致，有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式，有在开发建设场地上建设商品房再结算工程收回货币资金的形式，还有开发出租房通过收取租金逐渐收回货币资金形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应呈现多样化的特点。
4、资金占用时间长，项目投资风险大。房地产企业的特征是项目建设周期长、项目成本高、资金占用时间久。同时，由于其开发产品的不可移动性、回收期长，决定了房地产企业的风险性，即当遇到不可抗拒的因素时，其抵御能力较差，难以迅速改变投资方向，撤离资金。因此，房地产企业在开发经营过程中，要高度重视资金时间价值，尽量减少资金的占用额和占用时间，缩短工程周期，加速资金的周转和回收。同时，企业项目投资决策要特别慎重，决不能盲目跟风，必须牢固树立风险投资意识，强化投资项目的风险管理，增强投资项目抵御风险的能力。
房地产企业具有项目资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，是典型的资金密集型行业。对房地产项目财务风险，从定性分析角度，目前我国房地产行业主要存在财务风险因素有以下几方面：
1、融资方式单一，整体负债率偏高
房地产企业对银行信用的依赖程度较高，银行贷款与房屋预售款仍是当前开发商获得资金的主要渠道，债券、股权等直接融资方式仍然较少。融资方式单一，是房地产开发行业主要财务风险之一。房地产企业过份依赖于银行或其他负债，利息负担较重，资金周转余地较小，同时由于市场的不确定因素较多，销售收入及利润的实现不确定性较大，因此不能按期支付银行贷款本息的可能必较大，即违约概率较大。
2、利率波动对成本及销售的影响
利率波动对目前负债率较高的房地产企业影响非常大，这是因为贷款利率的提高必然增加房地产企业的融资成本，抵减项目预期收益。同时，购房者因银行贷款成本的增加，购买欲和购买力也随之隆低，导致市场整体购买下降，从而引发开发商的财务风险。
3、生产周期较长、财务涉及面广、管理难度大
房地产项目开发要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁安置、建筑安装、配套工程、绿化工程、竣工验收、上市销售等多个环节和阶段，项目从开始到结束，一般要经过三年左右的时间，生产周期较长。项目周期越长，不确定因素越多，风险也就越大。同时，当前我国房地产开发企业所反映的财务关系不仅表现为开发商与投资者，政府、税务、审计等管理部门，还有银行、建筑施工、招标、监理、设计等众多单位，财务涉及面比较广，管理难度也就相应的加大。
三、房地产企业需特别关注的财务指标
房地产企业财务危机产生的原因有其行业特性，这就决定了房地产企业财务危机预警指标体系的选择，既应具有一般企业的特点，又应具有自身的特殊性。房地产企业需要特别关注的预警指标如下：
1、资产负债率、流动比率、利息保障倍数、财务费用率。房地产企业融资结构不合理，对金融机构依赖过高，致使企业面临巨额利息、负担加重，支付能力和偿债能力变得更加脆弱，为财务危机爆发埋下隐患，所以预警指标体系应特别考虑这些与偿债能力有关的指标。
2、流动负债与负债总额比例、流动比率、速动比率。我国房地产企业不仅面临资产负债率居高不下的问题，而且负债结构也极度不合理，流动负债比例相对较高，公司短期偿债能力不足。因此，在预警指标体系中应考虑这些指标。
3、存货周转率。由于项目成本高，存货在资产总额中的比重较大，房地产企业应关注与存货有关的指标。而我国又存在对资金的无效占用，产品大量积压、资金投资回收期延长及存货周转率降低的情况，为避免则一务危机的发生，企业应该高度重视存货周转率，将其纳入财务预警指标体系。
4、预收账款与负债总额比例、应收账款周转率。房地产企业具有周期长、投资大的特点，通常采用预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营，其与消费者之间的各种预收预付、应收应付款项较一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大。因此，在预警指标体系中应关注这类指标，增强企业投资项目抵御风险的能力。
四、房地产企业财务风险防范措施
1、做好财务预算，降低投资风险
房地产企业树立风险意识，并设立风险防范机制、实现财务管理预算化等应对方案，及时对项目动行中的财务风险进行预测和防范。房地产企业在项目开发经营过程中，财务上有较多不确定性因素存在，对财务进行预算化管理能够防范投资过程中出现的风险，从而保证投资项目的经济效益。在具体项目开发实施过程中，开发商应以项目资金预算为基础，对项目资金使用作出合理安排。
2、优化资本结构，降低筹资风险
负债经营能给企业带来财务杠杆效益，但并不是负债越高对经营赵有益，因为随着企业负债比例的上升，财务风险也会逐渐加大。因此，房地产开发企业要坚持适度负债经营，严格控制企业负债规模，扩大融资渠道和融资方式，通过多元化融资。例如适当增加企业债券和股权等直接融资金方式以及合作开发等方式，寻求最佳的资本结构，抵消利用杠杆的消极影响，降低筹资风险。
3、加强资金管理，降低流动风险
房地产企业的开发项目往往因为外部市场环境的变化影响，不能按时开工、完工。土地征用、建设期间占用大量资金，因自有资金占比较低，流动性较弱。如资金管理不善，会影响项目资金周转畅通，严重的有可能引发项目、甚至企业债务风险。因此，房地产开发企业必须要加强资金管理，合理安排资金使用，保证项目资金周转畅通，降低项目资金流动性风险。房地产开发企业要合理安排项目资金调度，确保开发项目建设资金需求，及时偿还到期债务，保证企业信用，降低流动性风险。
4、加强成本管理，保证经营效益
成本管理是企业财务管理的核心，其管理水平的高低，直接影响项目及开发企业经济效益。工发企业应在项目过程及日常经营中加强成本管理，降低不必要的消耗，保证经营效益。在项目实施过程中，要实行全过程成本管理，在各个项目环节核定成本指标，按财务制度的要求和设计方案监督执行，定期考核，以保证项目在建设过程中在各个环节、步骤核定财务成本目标指标的实现。
参考文献：
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[3]史志迅.如何有效加强房地产企业财务管理[J].财经界（学术版），2011年第08期.