开平民宿开发策略研究
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摘要：开平特色旅店业的发展与其旅游业的发展息息相关又相辅相成，打造一个个具有开平特色的旅馆，是开平旅游品牌的一个重要方面。因此，认养碉楼打造旅馆，租赁村屋和骑楼开发民宿和客栈成为其开发路线，而开发特色旅店业的关键在于官、企、民三方合作与配合与参与。
关键词：开平碉楼；旅馆；客栈；民宿
中图分类号：F590.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0446-02
关于开平也许大家了解不多，但说起电影《让子弹飞》，大家会想起黄四郎所住的碉堡，它的真正名字叫碉楼，位于广东开平。“开平碉楼与村落”更是从2007年开始被列入世界文化遗产名录，成为广东省首个世界文化遗产，自此开启了开平的旅游产业时代，由此也引出了开平旅店业发展的新构想。
一、开平旅店业环境分析
1.开平人口及经济现状
根据开平市统计信息网公布第六次全国人口普查的开平人口数据和2012年的GDP数据，开平人口状况和经济发展情况呈现出如下特点：
（1）家庭户规模逐步缩小。2010年，全市共有家庭户197399户，家庭户人口为650458人，平均每个家庭户人口为3.29人。比2000年第五次人口普查时的3.52人，每户规模缩小了0.23人，数据表明全市家庭户规模在逐步缩小。
（2）人口随经济中心的转移向城区转移，主要在长沙，三埠，水口三个城区。
（3）经济发展方面，主要以第二和第三产业为主。第一、二、三产业增加值的比重为10.55：55.09：34.36。（2011年统计数据）而在2008年，开平市的人均生产总值已达到3480美元，高过进入工业化中级阶段的下限3277美元，表明开平市从2008年已经进入工业化中级阶段。
总体来说，开平市在步人工业化中级阶段后，经济发展方向以第二和第三产业为主，农村劳动力往市区或者珠三角地区转移，导致了农村人口逐渐稀少。
2.开平旅游业的发展概况
旅游环境方面，开平位于广州和珠海两市之间，距离两市均有大约一个半小时的车程，开平的生活节奏慢，适合休闲放松，优越的地理位置和舒适悠闲的生活节奏，加上具有特色的旅游资源，吸引着大量来自珠三角地区的游客，在广东省内游的市场占有一席之地。
从2007年开始，开平的旅游业每年都上升态势发展，以2012年国庆长假数据为例，开平的五大景区，立园、自力村、马降龙、锦江里和赤坎古镇的游客总数同比增长89%，收入增长98%。而据笔者统计，在前往开平旅游的游客中，18岁到24岁的人群占比例最大，达到了68.7%，其次是25岁到45岁的人群，占到了25.22%，到开平旅游的年轻人较多。多数为省内游客，月收入水平大多在2500左右，因此他们大多选择在周末或者节假日开展短途旅游。
3.开平市旅店业现状
而旅店业方面，2012年，全市共接待国内外游客476.3万人次，比上年增长9.26%，其中：国内旅游者399.36万人次，比上年增长7.33%；国际旅游者76.94万人次，比上年增长20.5%；实现旅游总收入32.96亿元，增长22.62%。全市拥有星级酒店6家，其中五星级酒店1家，四星级1家，三星级2家，二星级2家，星级旅游饭店入住率84%，而在开平民宿方面，能够在网上搜索的只有位于赤坎镇的“碉民部落”一间。其他住宿的酒店或旅馆商务气息浓重，没有突出开平特色，且多集中位于市区。所以具有碉楼特色的旅店或者民宿的发展潜力是很大的。而在调查过程中笔者也了解到，当地作为当地唯一一间以骑楼为主题的青年客栈，碉民部落除了为游客提供住宿外，还提供旅游线路，租车和导游的服务。其发展的最大障碍是与旅游相关的配套措施和娱乐项目不能匹配。
二、开平市实地调查情况
当地调查中了解到，开平的旅客大多是选择自驾游或者个人游，他们的出游方式大都选择租单车，搭乘公交车或者在当地租司机和车子。
在人流量较多的景点――赤坎古镇，采访一位在景区内经营饮食的老板说到，旅客量在长假和周末的时候达到最大。另外在停车场或者路边都可以看到停着许多外地私人轿车，而午饭时间，各餐馆也是有许多人流量，特别是经营具有开平特色的餐馆，其中最受欢迎的是农家菜，煲仔饭和地方小吃。
一位在赤坎经营青年客栈的老板提到，他对赤坎旅业的未来发展情况抱乐观态度。从2010年开始经营到如今2013年，在这三年多时间里，他客栈已经由一间发展到三间了。他说，目前整个开平旅业最大的问题是与该行业的配套不完善，这限制了当地特色客栈和民宿的发展。谈到未来，老板很有信心地说，
“我希望在未来3到5年内能够把‘碉民部落’发展成为以赤坎镇为中心，向周边乡镇辐射发展，形成一个‘部落’。”
与赤坎古镇的热闹相比，其他古村落就显得非常凋零。以距离赤坎二十分钟车程的蚬冈镇东和村为例，该村已有百年历史，原有村屋两百多户，而东和村发展到如今，该村只剩七十多户人，其他人大多在居住在市区或海外。村民也是以老年人和小孩为主，青年劳动力比较少见。此外，许多村屋已经人去楼空，甚至已经崩塌。保守估计，不同程度上崩塌的村屋已达十余座。除此之外，与赤坎古镇的保护情况相比，东和村在不同程度上对原有的古村屋进行拆建，一定程度上改变了古村落的风貌。
而调查数据显示，在选择住宿方面则呈现三足鼎立的态势。41.24%的人选择小旅馆，青年客栈占38.26%，民宿则占36.52%，三者差距不大。这一点，与到开平旅游的群体属性有关。从出行方式可以得出，大多到开平旅游的人都倾向于自驾游（以家庭为主，占总调查人数的41.89%）或者背包客（以学生和自由职业者为主，占总调查人数的32.43%），喜欢自由随性的旅游方式。在选择住宿方面，大家更愿意选择物美价廉的温馨小旅馆或者青年客栈。
根据上述情况，针对当地开发具有开平特色旅店的路线可以概括为――认养碉楼打造旅馆，租赁村屋和骑楼开发民宿和客栈。
1.三种开发方案分析
（1）认养碉楼打造旅馆
2011年的时候，开平市政府出台了政策：政府挑出20座碉楼招人认养，费用在10万至30万元不等，一次交清。认养人可以适当开发经营碉楼，为其5到10年，可续签。碉楼一般楼高三层以上，内部地方较大，房间较多，可容纳多人，适合打造成为特色旅馆。碉楼的种类按其功能可分为众楼、居楼、更楼三种，可以根据自己认养的碉楼，发展碉楼主题旅馆。
认养碉楼打造碉楼旅馆的SWOT分析：
综上所述，打造碉楼旅馆适合碉楼本来的主人，或者有酒店或旅馆经营经验和资金丰厚的集团或个人来选择，通过其经验和资金来弥补其分析中的劣势和威胁。
（2）租赁村屋，开发民宿
与打造碉楼旅馆相比，租赁村屋开发民宿则相对较为轻松简单些，适合家庭式经营。由于开平已经进入工业化中期阶段，大量劳动力往城市地区流向，村里留守的是一些儿童和老人。以调研的东和村为例，对于没人居住的村屋，可以向屋主租下来，建成民宿，而对于家庭式民宿，留守的老人也可以经营，这样可以增加老人的经济收益。
村屋民宿的SWOT分析：
村屋民宿这种方案则更多适宜当地村民经营，外来人口投资需要与村民协调沟通。村屋民宿可以解决空屋情况和增加村民的收入。从更深远的层面来看，开发村屋民宿可以改善村落的整体环境，加强基础设施建设。
（3）骑楼客栈
租赁骑楼开发客栈相对于前两者而言，可行性最高且融合前两种方案的优势，经营状况最为理想的一种方案。开平骑楼也是长期无人居住，年久失修的情况。以赤坎骑楼为例，大多为民国时期的建造的骑楼，大多都处于无人管理的状态。据采访了解到，以一间楼高三层的骑楼为例，能够有十多间房间，容纳61人。而由于它极具地方特色，其经营状况也呈上升态势发展。骑楼客栈SWOT分析：
骑楼客栈这种方案适宜经营的人群比较大，受到限制也最为小。投资相对较少，收益回收相对较快。而且骑楼的集中地位于赤坎，民国风情浓郁，具有集中的主题色彩。旅游设施以及商业区日益发展完善，投资回报相对较快。
2.三种方案比较分析
总结三种方案我们可以得出，开平特色旅业发展最大的阻碍是相关的娱乐休闲设施缺乏，很难吸引旅客在当地住宿。此外由于许多空屋年久失修和产权的问题，需要投资者投入相应的费用进行维修或者与产权所有者进行协商沟通开发。从资金回收角度而言，碉楼客栈比前两种方案更快，收益更大。从投资方面而言，村屋民宿的投资最少，碉楼旅馆投资最多，但人文体验最浓郁，最独特。
四、民宿开发对策建议
开平旅店业的发展一个是涉及到开平旅游业的整体发展以及开平人民的参与度等多方面的问题。因此，我们重点可以从政府，企业两方面人手。
1.政府方面
（1）政府可采用电视广告和新媒体手段结合，如宣传片，微电影，微博微信等。（2）鼓励和支持具有开平特色的产业发展，降低景点票价，完善旅游的配套设施等。（3）支持具有乡土特色的节日，文化等发展。如以泮村灯会节日为主题，举办具有灯会。以开平民歌为基调，融合粤剧推动具有岭南特色的文化发展。
2.企业方面
（1）延长产业链，例如以马冈鹅闻名的“优之名”文化园，发展亲子游和休闲游，举办美食节。（2）开设具有乡土特色的咖啡屋，夜店，茶庄，餐馆等娱乐和休闲场所。（3）进行跨行业联系，共同促进开平旅游业的发展，如餐饮业和酒店旅馆行业的联系，打造开平特色吃住圈。
强化政府在旅游业发展中地位，同时推动民众参与，减少在旅游业发展过程中的阻力和摩擦，加速旅游业的发展。
开平特色旅店业的发展与其旅游业的发展息息相关又相辅相成，打造一个个具有开平特色的旅馆，是开平旅游品牌的一个重要方面，无论是碉楼旅馆还是很骑楼客栈或者村屋民宿，就根本而言，都是为了推进其旅游业的发展。