试论房地产项目投融资
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摘要：资金是企业的血液、融资是企业的造血能力。在竞争日趋激烈的房地产市场，融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素。本文主要对房地产项目的投融资进行了论述，可供大家交流。
关键词：房地产行业；融资模式；投融资体系
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、我国房地产的投融资
中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。
中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。
我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。
二、房地产企业主要融资渠道分析
（一）房地产企业传统融资渠道
1.间接融资类。间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等；信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等；保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。
2.直接融资类。房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等；金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
3.房地产预售类。在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。
（二）未来房地产企业融资方式的选择
1.房地产证券化。房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。
2.住房抵押贷款证券化。住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券，再公开出售和流通，然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。
3.租赁融资。在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。
4.回租融资。回租融资方式，是在不丧失房地产的使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同，所以卖出方同时成为承租方，买入方同时成为出租方。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。
三、房地产企业未来投资思路分析
对于未来房地产企业的投资，个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此，在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题：首先，房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估，把握重要的价值环节，将其他环节通过社会分工来进行配置，从而有效的整合房地产资源；其次，鉴于在房地产项目开发整个流程中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润是呈现递减的趋势，这就要求房地产项目前期定位的科学、合理，能够充分体现市场的需求；第三，房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。
除有相当实力外，对现金流一般的企业，特别是中小企业，要策应国家的信贷政策，改变过去过度依靠银行信贷，走外延扩张道路，应避免资金风险，改走精细化管理模式，缩短战线，做好内功，提高管理效益，但不能信步不前，否则品牌淡出，人才留不住，对企业将是沉重打击。应抓住机会，根据自身实力，不间断做适量精品项目，做出品牌，留住队伍，就可能在危机中实现从规模速度型转向质量效益型。
四、结束语
房地产行业是关系国计民生的重要行业，在现阶段，国家为抑制过高的房价，给急速发展的房地产业降温，从不同层面对房地产行业做出了限制，给房地产企业的资金需求带来了一定的冲击。在这种形势下，作为一个典型的资金密集型产业，房地产业必须处理好和金融业的关系，以达到相辅相成，共同发展的局面。同时要明确未来的发展趋势，把握住未来房地产业的投融资思路和方向。