当前石油企业用地的评估模式探讨
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摘 要：土地作为一种无形资产，需要石油企业必须选择合适的土地使用权价值评估方法对土地使用权做出评估。通过对当前我国石油企业土地使用权取得方式的阐述，分析了不同取得方式下的土地使用权评估模式，并提出了存在的问题，以期促进对评估方法的改进。
关键词：石油土地；土地评估；土地使用权
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01
随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。
一、石油企业用地使用权的取得方式
（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。
（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。
（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。
（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。
（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。
（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。
（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。
三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题
（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。
（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。
（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。
（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。
参考文献：
[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.
[2]谢芳.土地使用权核算浅析[J].财会通讯，2008（04）.
[作者简介]白世忠（1975-），男，山东人，大港油田分公司，工程师，研究方向：土地管理。