房价,没有只涨不跌的

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保障性住房直接影响房价的走势

能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化?就在于特区政府加大了保障性住房的投入。为此，港府投入巨资建设大量平民住宅――公屋数量占到整个市场的50％左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。

新加坡的情况大致差不多。新加坡地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房所占比例非常小。新加坡政府规定，占住户总数3％的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80％的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15％困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。

这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比重大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。

开发商完全主导市场的时代将走向终点

2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何?国务院1998年的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80％以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10％多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代――尽管它带有“保障性质”，但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。

中国房价的快速上涨直至天价――这个文件是始作俑者!

保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就可能降下来。但是，房价的持续上涨，越辣越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。

2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“24号文”)，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。

11月30日，建设部等七部门又联合了《经济适用住房管理办法》办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。”于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了_个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。

也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7％。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10％以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8％；北京计划新建保障性住房也在四成以上。_为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。

当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价!

从炒房客被深度套牢，看到了希望

投机性与投资性购房行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。

这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控(即6号文)影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。

现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80％的购房者目的在于炒房而不是居住。

这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就 连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”。

实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房?而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道；能够独善其身的城市微乎其微。

而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道。人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。

捂盘、圈钱挡不住房价下降趋势

居民及企业则把房子捂在手中，认为大势不会改变。他们不是从市场竞争基本法则入手，而是又希望国家房地产政策等外在的东西使其走出困境。因此，尽管内地不少房地产开发商知道问题的严重性，但是他们都把希望寄托在房地产政策的变化上。这些房地产企业基本上是停留在计划经济的阴影下，以历史经验来判断当前的房地产市场形势。

其实，无论一些企业如何来捂盘，但是市场已经发生了根本性变化。比如，政府要求生产更多的中低档产品、政府保障性住房的建造，商业银行对个人住房消费信贷严格管理，房地产市场投资性购买挤出．等原因，都表明国内房地产大势将发生根本性转变。而且在住房的民生性方面，我相信政府还会进一步强化，还有更多的有利于改善每一个居民住房条件的政策出台。因此，在这种大势面前，即房地产企业所理解的系统性风险，又有哪家企业能够抗拒得了呢?

国内房地产市场发生了根本性改变还表现在国内土地市场的变化上。一是全国性地价水平上涨幅度下落；二是土地流拍开始在全国蔓延。比如，不少城市综合地价环比增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长。统计数据显示，其中38个城市的综合增长率集中在－3.00％3.00％之间，约占监测城市的83％。又比如，从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等地方，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来至今，全国土地市场流拍达50宗之多。

上述现象表明，2007年那种从股市圈到钱，然后用这些钱去套购土地，再用这些土地注入上市公司，推高上市公司股价，并再从股市圈钱来套购土地的情形已一去不复返。当土地市场价格的泡沫破灭，也就预示着国内房地产市场将出现重大的调整。因为土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，自然会反映到土地的价格上。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走低。

房价整体下降已成定局

据了解，深圳市宝安区的金地梅陇镇有一个占地面积达13.6万平方米的大型楼盘，叫“金地梅陇镇”。2007年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘销售，均价高达15000元／平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元／平方米。但到2008年2月底，金地梅陇镇三期登场，公布的销售价格如今却只卖11000元／平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，每平方米实际的价格还不到1万元，价格下跌近40％。

深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70％。深圳市国土房产局日前的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47％。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月降幅就达到了16.53％。

最新的统计数字显示，从2007年下半年，北京楼市开始显现“量缩价升”的苗头。进入2008年，这个趋势进一步加剧。今年一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3％期房销售面积为102万平方米，下降56.7％。从住宅销售套数看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅有116套，比上年同期下降46.9％。与此同时，北京房价却继续保持着上涨势头。一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9％，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。

上海的情况表面上与北京相同，但是上海的房地产商则用签订假合同、请民工排队购房来制造房地产市场虚假繁荣。

这些现象与数据说明，深圳房价的下跌已经是不争的事实，而且是大幅下跌。有的房子都跌了近40％，整个城市的房价月跌幅达到了近17％，销售量也急剧下降了70％。这还不算下跌吗?还不算是拐点吗?尽管北京及上海的房价没有下跌，但销售量急剧下降也是事实。盖好的房子没有人购买，其问题就很大了。如果一些人连这样的基本事实都不承认，那么只能说是掩耳盗铃，自欺欺人了。

现在的问题是，深圳房价为什么会大幅下跌?这种下跌是局部性还是全国性的?深圳房价大幅的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。而且，今年的政府工作报告、2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。因此，凡是房地产炒作严重的地区，或是房地产投资比重过高的地方，都会受到极大冲击。

观点

著名经济学家李开发：我本人很认同房地产业已经出现拐点的说法。首先从经济研究的角度来看，只要在―个波动周期中，最近连续3个月房价的走势完全不同，和上期同比发生了很大变化，价格上下的波动幅度超过5％，那么，我们就可经将其作为拐点的一个标志。对照这个标志，假设去年的8月份中国房价是一个顶点，那么最近几个月它的波动已经远远超过5％。我们看到深圳方面出现了30％到35％甚至是40％的降价幅度，广州也出现了约15％到20％的降价幅度。

除了深圳I和广州，北京房价也在小幅下降，而且，实际上降价幅匿早已经超过5％。李开发分析，支持这一说法主要原因有两点：一是价格水平即使相同，但实际价格已经下降，CPI在过去的两个季度上涨了7％到8％，这就意味着手里的同量货币和以前相比实际下降了5％以上；二是北京的房地产市场各种优惠已全面展开，这种优惠如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等。这些都是打折、降价的另一种形式，此外，许多新开的楼盘价格定位也有显著下降。这些在去年10月份之前是绝对没有过的。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容：尽管有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点，但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实。因为，房地产开发商比政府管理部门，比我们这些研究人员更懂得市场。正因为房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一招而大量销售。

中国社会科学院金融研究所结构金融室副主任刘煜辉：从宏观经济面分析，国家实行紧缩的调控政策，资产价格受到严峻考验；而，次贷危机导致全球流动性收紧，美国银行对向外贷款非常谨慎，信用规模收缩。因比，总体来说，楼市资金面是流出的。股市调整厉害，对房地产行业的资金和供求都有影响，像深圳、上海等～些城市房价都开始出现松动，北京的房地产行业的推销广告也越来越多，虽然价格不减，但是成交量明显缩小，资金面紧张。

地产专家赵卓文：在限价房的引导下，广州楼价在2008年将讲入降价趋势。