政府工作报告中房地产政策的三大新意

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正如我早已经预料的那样，今年两会，房地产问题一定会成为两会最为焦点的问题。这不仅表现在会议代表对房地产问题的议论多上，而且表现在总理的政府工作报告中，谈房地产方面的篇幅也比往年要多得多，其新的提法与内容也多。可以说，总理在政府工作报告中所涉及到房地产方面的内容应该是2007年国内房地产宏观调控的重点。

从1998年算起，中国房地产市场发展已经有8年了，取得的成绩很大，但问题也不少。而中国房地产市场发展最大的问题就是所采取的模式，由于没有现成的经验可借鉴，过去只是任由市场走，但由于房地产市场的特殊性，使得这种任由市场走的房地产市场发展模式带来了一系列问题，而这些问题也成了中国房地产市场未来发展的障碍。比如，居民超前消费、房地产市场不是消费者的市场而是投资者的市场等。在这样的情况下，不仅造成房地产市场供求关系不平衡，而且导致了一些投资者借助于国内房地产市场发展模式的不清楚而大肆炒作房地产，使得不少地方的房价在短期内飙升，严重损害了房地产市场消费者的利益。

针对这样的情况，今年总理的报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出对未来的国内房地产市场发展具有重要的指导意义。从这个目标的内涵来看，未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的住房消费市场，而不是一个少数人投资的市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场的时候，政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场的投资行为。尽管早几年的房地产宏观调控政策在这方面有一定的认识，但所出台的政策的效果还是十分有限。但总理在今年的政府工作报告中把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内房地产市场发展具有十分重要的意义。

总理政府工作报告中关于房地产政策的新意之一，就是强调了未来中国房地产业的发展重点要放在面向广大群众的普通商品住房上。这一点与上述住房消费模式的改变有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，就得生产适应这种消费模式的住房产品。出于这点考虑，就应该将房地产市场发展的重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年《国六条》细则的进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号。对应于国六条细则两个70％指标(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)，就是以中低档住房为主，这已经明确不允许有人借政策弹性把90平方米以下的住房建造成高档住房。可以说，这点是中国未来房地产市场发展的基点，是任何人或房地产企业都不可改变的原则。

同时，报告也表明，普通商品房的生产还表现在建立起完全由政府负责的廉租屋、经济适用房及限价房的住房保障体系上。目前市场流行的住房保障体系的思路，是要建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此持保留意见。因为， “大量的廉租屋”到底量应该是多少，它解决的住房对象应该是哪些人，这些问题应该首先明确。按照发达市场体系的情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力的残疾人、老人等的住房问题，而且美国的这个比重不会超过总人口的3％-4％。但在中国，即使把这个比重上升到10％，也仍然还有许多民众的住房需要通过其它方式来解决。

还有，通过经济适用房是否能够解决广大民众的住房问题。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对拥有1700万人口(600万户，以2006年统计数)的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％(这还不包括新增人口)。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其它城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成经济适用房1773万平方米，但实际上解决了多大比例的居民住房问题，早就一目了然。

因此，总理的政府报告明确表示了广大居民的住房就得通过普通商品房来解决，我们的房地产市场就得生产广大民众能够支付得起的住房，而不是生产更多经济适用房。既然居民的住房要通过普通商品房来解决，那么在目前中国的土地等资源约束条件下，就得减少其它住房的生产，比如在报告中就明确表明要禁止高档别墅的生产，禁止由于豪华住房而导致的土地资源浪费等，而这些都是与中国住房消费模式的改变及生产更多的普通商品房的提法是相一致的。

既然中国未来房地产市场发展是以普通商品房为主，是以生产中低收入民众有能力支付的住房为主，那么要实现这个目标的最大障碍就是价格，就得使房地产市场的价格合理，让广大消费者有能力购买。正是针对这一点，在今年的政府工作报告中，另一个有新意的地方就是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。早几年的提法基本上是要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨。今年的提法变为遏制房地产价格快速上涨。为什么房地产市场需要连年宏观调控?而且，为什么越是进行房地产宏观调控，房地产开发投资增长越快、银行资金进入房地产市场越多、房价越是高涨?最为根本的问题就在于房价快速上涨。房价快速上涨必然会带来房地产开发投资过热，必然会让更多银行的资金流进房地产市场。只有抑制房地产市场价格上涨，让房地产利润保持在社会平均利润水平上，房地产市场投资过热才会减下来。这才是调控房地产市场的要害所在。现在的关键问题是，政府会通过什么样的政策来抑制房地产市场价格上涨。

总之，在今年的政府工作报告中，对房地产市场的政策有三大新意，就是要建立适应国内中低收入民众的住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场：就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面向绝大多数民众：就是要遏制房价快速上涨。这些问题都触及到国内房地产市场问题的核心，现在就得看政府是通过什么政策来落实了。