新形势下楼市调控难点探析

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当前，楼市调控十分纠结，涉及到方方面面。本文拟从客、主观两大方面探析楼市调控之难。

一、客观方面

一是中国楼市调控已然受制于全球经济格局。“树欲静而风不止”，当前，中国正在努力给楼市“降温”，中央经济工作会议明确2011年实施稳健的货币政策。但美国正实施二次定量宽松货币政策，造成了全球化的热钱涌动；再者，中国2010年6月重启汇改，至今已升值3％左右，人民币正在升值，且还将升值，这就导致大量外资涌入国内。许多国外“热钱”诵入中国后，首选便是购买房产物业，既可待其升值卖出赚取升值差价，又可赚取汇率变化带来的收益。因此，有专家指出我国楼市调控在国家层面并非完全可由我国“做主”也不无道理。

二是城市化带来的刚性需求不断增长。据相关报道，中国2010年底城镇化水平是46.6％，这意味着中国目前的城镇化水平还不及世界平均城镇化水平，甚至低于很多发展中国家的城镇化水平。按照中国现有的城市化速度，中国每年大约有1500万农民进城，住房刚性需求十分旺盛。

三是中国各地区之间经济发展差距十分巨大。一些沿海城市房价暴涨，与发达国家一些地区的房价并驾齐驱，而内地一些城市房地产业刚刚起步。如2010年12月底，上海住宅成交均价已超过20000元／平方米，而西部地区许多城市成交均价还不到2000元／平方米。在此情况下，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

四是国内投资领域过窄。由于不动产的天然属性，房地产投资成为当今中国所有家庭理财的首选方式，房地产市场一定程度上变成了“实物股市”。再有，产能过剩问题尚未得到根本解决，这使得大量制造业资金流入了楼市。

五是分税制催生土地财政。统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70％上下波动。面对“钱少事多”的现实难题，一些地方政府只能依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。在“土地财政”模式下，高价地以及高价房便“应运而生”。

六是政策本身不够完善。税收政策方面，目前的二手房交易税、所得税无法有效遏制投机，其调控结果得不偿失。在商品房供不应求的情况下，成本可以顺利转嫁下家，反而加剧供求失衡，抬高房价。而持有环节税种――物业税千呼万唤未出来也令投机者更加肆无忌惮。此外，部分调控政策也缺乏可操作性。例如，政策要求加大对捂盘惜售等违法违规行为的处罚力度，然而相关法律法规对何为“捂盘惜售”、如何查处“捂盘惜售”并无具体规定，执法部门难以操作。

二、主观方面

一是部分地方政府对楼市调控政策执行不力。有经济学家认为，楼市对经济发展具有速效刺激作用，房价上涨的最终受益者是地方政府，因此地方政府往往不愿打压本地房地产市场。地方政府对调控政策之执行不力，已成共识。

二是媒体误传误导。在历次楼市调控中，政府都要求新闻媒体加强正面引导，积极宣传国家调控政策，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。遗憾的是，房地产市场宣传缺乏一定的监管机制，许多媒体罔顾市场实情，说话不负责任，常常误导大众，对房地产市场形成负面影响。

三是金融机构消极应对调控。近期，有关媒体公布了我国部分商业银行房贷压力测试结果，多家商业银行对房价下跌容忍度在30％～40％之间。从当前形势来看，房价下跌30％～40％几乎没有可能，况且，国内商业银行对房贷的首付比例要求非常严格，且贷款风险评估比较谨慎，所以房贷仍然是银行的优质资产。因此，尽管每一轮调控国家都要出台相关金融措施，但仍有很多银行打“球”，变相违规放贷，一定程度上也影响了房地产调控政策的执行效果。

四是购房者非理性消费。一方面表现为年轻人普遍具有“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”等不理性的购房观念。另一方面部分购房者不考虑自身需求，总认为买到就是赚到。再一方面，许多购房者对房价预期的神经越绷越紧，调控带来的房价趋稳或者微降，往往被认为是买房的“良机”，争相抢购。

以上主客观种种问题，造成了楼市调控越来越难。破解此难，亦需从主客观两方面对症下药。