做好职工住房拆迁安置工作的调研思考
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做好职工住房拆迁安置工作的调研思考
一、问题的提出
当前，我市企业改制工作正进入攻坚阶段，市委市政府已初步形成了以改制企业土地“打捆融资”进行职工身份置换的总体思路，这一举措的实施，将不仅有效解决改制企业职工身份置换的资金“瓶颈”，而且可以避免因单个企业改制在土地出让时容易出现的城市规划刚性约束力受到侵害（把规划作为城市基础设施或公益事业的用地改为经营性用地出让）、城市建设品质降低（片面追求土地增值而提高规划条件）、城市土地整合效益下降（在某区块土地同时盘整尚不具备条件的情况单独出让其中的改制企业土地时产生的）、城市国有资产流失（在土地市场供大于求的情况因急于筹措改制资金而不得不“贱卖”土地）等不利结果。然而，“打捆融资”只是解决企业改制资金的“搭桥”问题，融资后的还本付息以及解决改制企业的其它困难最终还是有待于打捆的土地进入土地供应市场，通过市场变现来实现其价值。要进入土地供应市场，就必须使改制企业的土地形成“净地”。那么，妥善处理好改制企业土地上现有的职工宿舍拆迁安置问题就成为一个很重要的问题。如果处理不好，不仅“打捆融资”难以顺利进行（金融机构会因为考虑用于抵押的改制企业土地市场变现的程度和时间的风险而对抵押土地的预估值降低），而且也可能形成即使融得了资金而无法分配下去（改制企业职工因对职工宿舍拆迁安置政策的担心而在职代会表决改制方案时不“举手”，使得改制方案不能顺利通过，置换身份也就不能实现），还可能因改制企业职工在不明晰其职工宿舍拆迁安置政策时阻挠企业土地打捆，致使“打捆融资”一开始操作就搁浅。
在深入学习实践科学发展观活动的过程中，我带着这个问题，与有关同志一道，深入到市属国有企业一建公司进行调研，希望与同志们一道能共同破解这道难题。
二、市一建公司基本情况
市一建公司成立于1952年，拥有建筑工程施工总承包一级等多种工程施工资质，是一家大型国有建筑企业，职工总数2909人，其中，在职职工1698人，离退休职工1211人，拥有土地197亩，职工宿舍面积79000m2，住户1600户，其中房改宿舍30000m2，448户，未房改宿舍49000m2，1150户。建造年代分别为60年代以前建的约46000m2，占58.2%；70年代建的约3000m2，占3.8%；80年代以后建的约30000m2，占38%。户型面积分别为：30~40m2，占25%；41~50m2，占31%；51~60m2，占22%，61m2以上的占22%。这其中，在前进东路有2万m2，属典型的棚户区，居住条件极其恶劣，职工盼求改善住房条件的愿望十分强烈，前几年多次要求集资建房，但未获市政府批准。经济适用房和廉租房的政策出台后，一部分人符合廉租房条件的职工因受到中签比例的限制，难以及时享受到廉租房的实物配租，还有一部分符合经济适用房条件的因自身经济状况的限制，又无力申购经济适用房。因此，解决好这部分职工的住房问题，是争取他们支持企业改制的前提条件，必须切实解决好。
三、改制企业职工住房拆迁安置方案
根据市委书记关于把保障性住房（廉租房、经济适用房）建设和城建项目拆迁以及改制企业职工宿舍拆迁安置统盘考虑的指示精神，要解决好改制企业职工宿舍拆迁安置问题，必须首先考虑争取纳入纳入廉租房、经济适用房的范畴，其次是要充分注意到已享有公房租赁权的职工的既得利益，还要努力降低安置成本，保障改制企业土地的净收益能最大限度地满足置换身份的资金需求。为此，提出如下方案：
1、对于拥有100%产权的房改房职工，按城市房屋拆迁管理办法进行安置，按市场比较法对房屋进行评估，采取产权调换（实物安置）和货币补偿任选其一的办法，这与现行的拆迁安置政策一致。
2、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后，符合廉租房条件的直接在廉租房中安置。
3、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后其符合经济适用房条件的，允许其直接购买经济适用房，但考虑其原来租赁公房这一既得利益，向其一次性支付解除公房租赁权补偿金。
4、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后，既不符合廉租房条件的，又不符合经济适用房条件的，只一次性支付解除公房租赁权补偿金。
四、提出解除公房租赁权补偿金的背景
在经济适用房和廉租房政策未出台前，对城市公房拆迁主要是三种方式，一种是先房改，再还房或货币补偿，另一种方式是先还房、再房改，还有一种方式是按被拆迁公房的评估价的90%补偿给租赁直管公房的住户，如继续采取这种方式，一是不能与经济适用房、廉租房政策接轨（按保障性住房的政策规定，享受过房改政策的不能再享受保障性住房），大量的实物安置房建设会冲击房地产 市场，二是增加了改制企业土地收储的成本，不利于最大限度地把改制企业土地出让净收益用来充分保障职工置换身份的资金需求。
但是，完全忽视职工已租赁企业公房这一事实，只按拆除后职工是否符合经济适用房和廉租房条件，仅从经济适用房和廉租房的渠道来解决拆迁安置问题，又会造成一部分由于有多处住房而不具备申请经济适用房和廉租房的职工因无任何补偿而不愿搬迁，还有可能使部分符合经济适用房条件的职工因经济困难无力购买经济适用房也不愿搬迁，面对这两部分企业职工的阻力，职工拆迁安置工作可能将陷入困境。
五、解除公房租赁补偿金的标准应如何设定为宜
1、根据现行住房租赁市场测算。
目前，直管公房的一类地段的租金标准为1.5元/m2·月左右，而同类地段私房租金平均在7.5元/m2·月，差价为6元/m2·月，这就是租赁公房使用权的收益，建议解除公房租赁权的补偿金标准设定为一次性补偿的收益，即720元/m2。
2、适当考虑职工的接受程度。
前几年，已批准的企业集资建房，集资款大约在800~900元/m2，如果租赁公房职工宿舍拆除后得到720元/m2的解除公房租赁权补偿金后，再筹集800~900元/m2，就可以购买一套价值在1600元/m2左右的经济适用房。经与企业干部和职工座谈，职工心理是可以接受的，至于部分不符合经济适用房和廉租房申购条件的人员，或由于住房状况较好，或由于经济收入较好，况且也得到了适当的补偿，经过做工作，也可以慢慢接受。
六、改制企业职工申请保障性住房的程序
关于保障性住房的申购（租赁）程序，我市规定了“五道程序”、“四道把关”、“三榜公示”制度，针对改制企业职工住房的特殊情况，建议改制企业职工申请购买经济适用房和租赁廉租房的，可以采取由职工个人申请、车间评议推荐、企业受理初审、主管局复审、市保障性住房领导小组办公室审定的五道程序，车间把好评议关，企业把好初审关，主管局把好复审关，市保障性住房领导小组办公室把好审定关的“四道把关”，车间公示、企业公示、市里统一公示的“三榜公示”制度，保证其公开、公平、公正性，接受企业职工及社会监督。
七、改制企业职工住房拆迁安置建设模式
虽然改制企业土地上职工宿舍拆迁后有按拆迁还房安置的（比如房改房），有按经济适用房安置的，还有按廉租房安置的，但是，可以在一个小区内建设，对外是一个住宅小区整体，可以统一进行物业管理，对内根据住房性质区别产权关系。尤其是一个企业的职工安置尽可能在一起，不仅可以不打破现有企业职工相邻而居的情结，有利于企业改制后职工的互帮互助，而且可以使企业改制后党团组织通过社区这个纽带继续发挥作用，这对于构建和谐社区是大有裨益的。在调研时，市一建公司就很希望按市里的统一规划，在一个小区内分类集中安置，无疑对统一职工思想，推进企业改制有很大的促进作用。
以上只是我和同志们在实地调研时的一点思考，由于时间仓促，有的问题考虑得还不周全、细致和深入，其可操作性尚需进一步论证，我们将进一步深入调研，广泛听取意见，以期为我市企业改制工作提供参考。