住宅抵押贷款保险缺陷与化解路径探究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇住宅抵押贷款保险缺陷与化解路径探究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

本文作者：林长发 单位：延吉市房产管理局

目前住房抵押贷款保险存在的几个主要问题

保险合同具有强制性。通常情况下，银行会要求借款入购买房屋保险。根据《城市房地产抵押管理办法》第23条“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人”的规定以及《保险法》确定的订立保险合同自愿性原则，银行的强制投保行为显然与之相违背，但是在住房抵押贷款中银行处于强势地位，借款人不投保就无法得到贷款。

受益人与受偿权有争议。从实际情况来看，一般住房抵押保险单中直接规定“第一受益人为放贷银行”，即银行在任何情况下都将作为保险金的优先受益对象，即便某借款人正常履行还款义务，也必须先将保险金支付给银行。这就混淆了贷款、抵押和保险三层法律关系。我国现行的房地产抵押保险总的说来属于财产保险，而住房抵押贷款保险作为财产保险，其合同当事人，作为享受合同权利、承担合同义务的主体，只有投保人、被保险人和保险人，保险公司在其中设定银行为受益人，显然缺乏说服力，同时这也是让人感到《保险法》和《城市房地产抵押管理办法》有冲突的地方。

保险金额不尽合理。保险金额，是投保人和保险人在保险单中载明的，保险人承担赔偿义务的最高限额。目前住房抵押保险合同规定“保险金额以所购商品房的购置价确定”，而住房抵押保险的目的就是保障贷款的安全性，只要保险金额和贷款额相等，银行的债权就有了保障。可见，银行要求投保人购买的保险已超出其债权利益，客观上增加了借款人的负担。

保险公司的赔付责任设计不合理。房屋保险为银行抵押贷款起到了一定的保障作用，但随着城市建设的不断加快，城市房屋的建筑材料和结构的不断进步，抵押物发生灭失的可能性越来越小。按住房抵押保险合同规定，保险公司承担赔偿责任的范围主要有火灾、爆炸、暴风、暴雨、雷击、洪水、飞行物体及其空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌等，其中比较常见的事故造成的损害是非常有限的。而对其他情况如地震、战争则不承担赔偿，因此保险金赔付率非常低，保险公司有很大的利润空间。

保险费支付方式不灵活。现行的房屋保险均要求购房人购房的同时一次纳保险费。其一，没考虑到借款人提前还清全部贷款或者抵押物发生灭失的情况；其二，没考虑到银行就抵押住房的保险金优先受偿的范围限于借款人拖欠的贷款本息余额，而贷款本息余额随着借款人的按月偿还而逐月递减的情况。综上所述可以看出，在我国目前的住房抵押信贷行为中，信贷部门和保险部门为自己精打细算，却很少站在消费者的角度考虑问题，在当今服务意识至上的市场理念潮流下，必将是缺乏活力和竞争力的，不利于金融业及相关保险业的发展。

对住房抵押贷款保险的几点建议

住房抵押保险虽然有强制性，但在当前的情况下，是银行防御风险的主要手段。信贷部门应当与保险部门联手减少利润空间，特别是银行要减少保险分成，给消费者带来实惠，也为将来留有更大的业务发展空间。

关于受益人与受偿权问题，笔者根据几种不同情况，建议在住房抵押贷款合同中加以约定：如果抵押住房损坏，保险金用于恢复损坏，则不影响抵押合同和保险合同的履行。、如果抵押住房灭失，应当允许被保险人用保险金再次购买住房，并用新购住宅再抵押给银行，以作为原贷款担保新购住房的价值应大于贷款余额。、如果抵押住房灭失，而被保险人另有住所，且不拟再购住房，可允许他另择住房变更抵押物；若被保险人另有住所，且不再另择住房作为抵押物，则保险金应用于提前偿还部分或全部贷款。根据约定，一旦发生保险事故，若已界清偿期，保险人可依保险合同，由银行优先受偿；而未界清偿期，若银行认为一旦保险金被抵押人获得可能风险太大，则可以依据担保法和住房抵押贷款合同中的约定，请求人民法院采取保全措施，并请求按合同的约定方式进行处理。

保险金额问题。保险法允许当事人对赔偿责任的承担作特别约定，不足额投保的当事人可以自行约定按其他计算方法确定赔偿金额。鉴于银行对抵押住房保险金行使受偿权的范围只限于抵押所担保的贷款金额一般不足房屋价格的’，剩余部分的保险金归投保人所有，因此，银行要求借款人必须投保的保险金额也应以债权利益为限，不应强制借款人按房屋价格投保，进而承担较高标准的保险费。从投保人的角度则有权按照本人实际需要和支付能力进行选择。

在住房抵押保险费率维持正常水平的情况下扩大保险担保范围，如贷款利息、复利等，给消费者以更多的利益。

保险费缴纳方式应制定几套方案，比如：在借款人提前还清全部贷款或者抵押物发生灭失时，保险公司应当退还剩余年限的保险费，同时退还该保险费在保险公司占用期间的利息。考虑到银行就抵押住房的保险金受偿的范围限于借款人拖欠的贷款本息余额，而贷款本息余额随着借款人的按月偿还而逐月递减，因此，银行对保险金受偿的范围也是逐月递减的。与此相应，抵押住房保险的保险费标准应当随着债务偿还而递减。