以房养老模式研究

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随着人口老龄化程度的不断加深，国家养老保障体制尚不健全，加上独生子女带来的“四二一”家庭人口结构使得养儿防老的功能逐渐弱化，退休养老规划在人们理财规划中越来越重要。另外，以房产为主的不动产在人们资产中所占的比重越来越大，以房养老正好可以将这一大部分固定资产有效的利用起来。

以房养老是利用住房与住户生命周期的差异，借助住房价值自然增值的特性，通过一定的金融保险机制的安排，将住房的所有权或使用权的价值出让并实现空间转移，以筹措养老费用的一种养老思路。一般而言，房屋的剩余寿命远长于老人的剩余寿命，以房养老的基本要义就是，将拥有住房的老人身故后遗留房产的巨大价值，通过一定的金融制度安排，提前变现套现于生前使用，以帮助老人更好地度过余生。现介绍14种模式：

一、反向抵押贷款养老

即“倒按揭”，简单讲就是老人将住宅抵押给银行，退休后的每个月取得贷款用于养老，去世后则用住房归还贷款。在实践中，当借款人死亡，或借款人永久搬离该住房，或住房不再作为借款人的主要居住场所，或借款人未履行相关房屋维护义务等情况时，反向抵押贷款合同结束，贷款机构将获得房屋产权，并依法对其处置。此模式是以房养老的诸多模式中，非常重要且最容易于量化的一种。在该模式下，借款老人既能在有生之年将住房转换成现金用于养老，又能保证自己继续在原有房屋中居住，避免搬迁对生活造成的种种弊端。

二、售房入住养老院养老

是指老人于晚年退休生活期间，将自有住房的产权和使用权全盘出售，用得到的收入入住养老院养老，安度晚年。首先可以节约社会整体资源，使养老成本得以大幅度降低。居住老年公寓的用费比居住在家中的生活成本要大为节约，从而在同等的养老收入面前，能够尽量过得好一些。另外，孤老人员的晚年生活中，若都是每人占据一套大房子，一是资源闲置浪费，二是人际交往甚少，孤苦伶仃，无聊无助，不利于晚年舒心快乐。

三、投资还本入住模式

是指老人一次性购买住房并入住，房产商每年返还一定比例本金给老人用于养老，待老人死亡后，房屋再归房产商所有。在投资还本入住模式下，老人用一笔货币购买住房后，又在自己的再生之年内得到全部的返还，相当于用一笔资金来同时满足居住和养老两件大事。

四、遗赠抚养

即老人晚年选择一位可靠的人员负责自身的赡养问题并养老至终生，同时签订一份以住房为标的遗赠抚养协议，规定扶养人在老人生前每月支付一笔固定的费用，维持老人的日常生活直到老人死亡时，再将该住房的产权作为遗产完全赠予扶养人。这样有房产无子女的老人可借助于遗赠扶养，使房产价值得以较好运用，同时享受到类似于传统子女养老模式的优点，使自己的晚年生活安排较为妥当。

五、住宅出售给子女，用所得资金养老

房屋则仍然继续居住直到死亡为止，售房的价款子女也不必一次性全部支付，可分期支付给父母，作为父母晚年的养老用资。

六、家内售后回租

这是指父母将自有完全产权的住房卖给儿女，再从儿女的手中将其重新租回。住房出售给子女时，老人得到房款；若再租回该住房则需要按约缴纳房租。此模式以契约的形式约定了父母与子女的权利义务关系，可以有效解决潜在的家庭纠纷。

七、招租房客用房租养老

该模式就是出租部分住宅的使用权，将住宅多出的面积、功能转换为每月稳定可靠的租金收益，用于弥补养老用资的不足。适用于老人独居于大房子的情形，老人可以利用家中颇感富裕的住房资源，转让其一定时期的使用权，来取得货币资源用于养老。另外，招租可增进家中的气氛，使其趋于活跃热烈，对医治老年孤独症、抑郁症等，也有很好的作用。

八、出租房屋入院养老

是老人将自有住房对外出租，然后拿租金收入到养老院、老年公寓里租房居住。不仅可以获得房价上涨的收益，而且可以将房屋作为遗产遗留给后代。如果老人将自有住房是对外出租而非出售，然后拿租金收入居住到养老院或老年公寓里租房居住。如此做法的最大好处是，既享受到养老院居住的好处，又将住房在自己身故后完好无缺地留给了儿女，符合中国的国情和传统观念。

九、空间转移，异地养老

该模式鼓励老人主动搬迁到异地，实现空间的转移来养老，适用于经济状况较差，生活成本高、房价昂贵的都市生活中难以存身的老人，迁移到地价便宜，生活成本也相对较低的小城市或乡镇农村做异地养老。此模式，鼓励退休老人选择到养老环境好、房价和生活费标准又较为低廉的地域养老，以期利用地区间的环境差异和物价差异，节约养老成本，使老人拥有的有限资源能发挥更大的效用，用同等的钱财获得更高的养老质量。

十、基地养老

是在若干山清水秀、环境优美的地域，建造大规模的养老基地，在基地中附设以良好的养老服务设施器具、专职护理服务人员和养老管护的先进理念，然后老人按照自愿的原则移居于基地进行养老。基地养老模式将优越的生态地理环境也视为一种养老资源，老人养老的品位质量将因此得到大幅度上升，养老成本大幅度降低。另外对于生态优越而经济相对不够发达的地区而言，通过建造养老基地，可以激活当地人气，开辟一条新的发展经济的道路。

十一、房产置换养老

即出售大房购入小房，出租大房租入小房，或将新房换为旧房，以大换小，以优换劣，将其差价款用来养老。这是对房产资源的合理优化配置，消除房产资源拥有过当而货币资源明显不足的资产结构失衡，降低养老生活的耗费和成本，是非常有益的。

十二、合资购房养老

即联合其他机构或者个人出资购房，顺序居住，用节省下的钱来养老。合资购房养老模式下，与银行等机构合资相当于传统的住房抵押贷款，与他人合资购房（特别是与子女合资），合资买到的住房由老人自己先住，一直住到寿终正寝后，再将该住宅的产权和使用权完全交付与其他合资者。由于老人的余命有限，所购买的住房即使是二手房，可以使用的年限也往往超出老人的余命，合资购房、顺序居住的养老模式可以避免老人身故后遗留房产价值的浪费，节省的钱就可以用来改善老人晚年生活的质量。

十三、住宅出典养老

是老人将住宅出典，取得整笔款项用于投资，取得投资收益后再将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。老人选择将住房出典，不仅可获得一笔差不多等于卖价的资金，重要的是仍然保留对该住房的所有权，待将来需要原住房时，只需返还原典价，即可收回住房。将住房出典的另一个好处就是，在较长的出典期间，由典权人承担对房屋的保管和维修义务。

十四、父子接力贷款

是指父母子女同时向银行担保贷款，贷款合同签注父子双方的姓名，并承担连带责任，到款后所购房屋可由父母先住或者父母子女共住，父母去世后，房子由子女继承。父子接力贷款模式类似于合资购房，顺序居住养老模式。这种模式的推出不仅为银行提供了一个新型的贷款品种，还可以促进房地产市场的发展，而且还可以降低购房和还款过程中的交易成本，节约费用。

（作者单位为上海大学）

参考文献

[1] 贾玉晓.“以房养老”理念在个人住房规划和养老规划中的应用[D].浙江大学， 2010.

[2] 程晓华.我国商业银行个人理财业务发展探析[J].经济师，2004.

[3] 邰蓉.个人财务规划的研究与应用[D].西南交通大学，2006.