深铁是万科的Mr.Right吗?

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在停牌半年之后，6月底，万科董事会抛出一个符合市场预期的方案，即引入深圳地铁作为新的大股东来对抗事实上的第一大股东宝能集团。但是前第一大股东华润的3位董事却投出了反对票，这无疑是公开和万科管理层决裂。现在焦点已从“宝万之争”转向“华万之争”。

自2000年万科击退君安“敲门”，引入央企华润作为其第一大股东后，二者一直相安无事。不过，去年的“宝万之争”时，万科在求助华润无果后，不得不引入有政府背景的深圳地铁。而现在万科复牌在即，华润集团却表达出不希望深圳地铁成为万科第一大股东的意愿。

华润方面给出了6大理由，但笔者认为，华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等，至多是拉拢其他股东的幌子。除权益会被摊薄，不利于央企资产保值增值，以及华润不希望失去第一大股东之位外，还有万科的股权重构与华润的新战略相抵触。

当前，受产能过剩、电商冲击以及金融风险时有爆发等因素影响，华润在建材、零售、金融、医药等传统主业上的靓丽业绩出现拐点。而零售、食品和医药等亏损板块已开始“做减法”。

同时，新一轮央企重组风雨欲来，高层要求央企发挥“稳增长”的关键作用。作为2015年华润业绩最大功臣的地产板块备受关注，这也是为何集团要将旗下的华润置地打造为“千亿房企”的原因所在。

2016年，深圳区域预计贡献华润置地30%业绩。集团已将深圳旧改作为华润置地冲刺“千亿房企”的主攻方向。但是，逐鹿深圳旧改的龙头房企云集，加上房价、地价飙涨，拆迁等旧改成本高涨，旧改风险加大。而若是让万科牵手深铁，无疑是旧改领域的最强组合。

一方面，“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权被稀释，希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫。

而对于万科来说，与华润集团关系搞僵并非其所愿。根本原因是，在大本营深圳，每年1～2宗新增用地成了“必争之所”，作为民企，万科要想参与，代价不菲。而随着房价水涨船高，旧改成本与日俱增，任何一个参与旧改市场的开发商都不能保证，支付完高昂的成本后，未来2～3年后入市的房子一定赚钱。

但万科引入深铁这个大股东后，不仅是“民企+官商”，而且还是“地铁+物业”。万科可借机获得数量庞大的土地储备，且借助地铁再造存量空间，提升周边物业价值的契机，助推万科转型，实现万亿元市值梦。

就在稍早之前，“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，深铁董事长表态要全力推进“地铁+万科”合作，王石以“深铁‘轨道+物业’与万科转型高度契合”来回应，向外界传达联手决心。同时，深铁以通过向万科注入优质资产的形式，表达其合作的诚意，而万科则以增发价格相较每股净资产折让24%，来回敬深铁的厚爱。

那么，深铁为何钟情于万科？深圳地铁的高速发展时代已经开启，目标是运营里程从目前的158千米增加到2020年的435千米、2030年的1 000千米。而全球地铁大多亏损，香港地铁之所以成为全球唯一赚钱的，就在于其“轨道+物业”的模式。目前，香港地铁能够一年盈利百亿元，占收入85%的物业开发和经营是核心。

但笔者看来，轨道尽管能让沿线物业升值，但站点上盖地产能否覆盖水涨船高的成本，深铁由于在房地产开发领域专业能力欠缺，并无盈利把握。但是，万科基于20年“三好住宅” “工厂化住宅”的专业能力和成本控制，长期坚持“高盈利、快周转”模式，在盈利和现金流的获取上，业内无出其右者，这才是深铁想要的。

从“宝万之争”到“华万之争”，无不是围绕万科股权结构展开的争夺战。表面上看，华润反对深铁成为万科大股东是怕股东权益被摊薄，但实际上，华润是希望万科只与其旗下房产公司进行更深入的合作。

而对于万科来说，深铁既有官方背景，且又无房地产投资和管理经验，在合作时万科可获得更多话语权。综合考虑，万科还是选择深铁作为合作伙伴。虽然这次“华万之争”的结果难以预料，但从战略角度来看，深铁的“轨道+物业”更加有利于万科的战略转型。