探索解决住宅小区配套公建管理难问题

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随着房地产市场的快速发展，住宅小区配套设施越来越多样化，后期管理呈现多元化模式，业主与开发企业之间不时闹出纷争，住宅区配套用房产权归谁所有的问题始终没有定论。因此，制定科学合理的配套公建管理办法，有针对性地解决归属难问题，将有利于化解居民、企业及政府之间配套用房产权的矛盾纠纷，还小区一片宁静。小区配套设施归属难问题的解决，势必将极大地提高居民的居住水平，促进社区的和谐稳定。

对此，南通市积极探索，敢于创新，在江苏省率先出台《南通市市区新建住宅配套用房管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），为新建住宅小区配套用房的管理建规立制，亦对其他地区化解普遍存在的类似矛盾提供了借鉴。

一、科学把握，确保权属清晰

现行的配套用房只提单个项目，比如传达室、配电房、门面房、幼儿园、菜市场等，未经归类，十分零散，难以通过规划用途判断权属。而《暂行规定》将配套用房分为三类，规划用途一目了然，其权属也容易分辨。以后，市民根据配套用房的规划用途，就可将其归类，并判断其权属。他们不再需要为营业性配套用房和社会公益性配套用房承担开支，一定程度上也能减轻购房负担。

《暂行规定》中规定，新建住宅区配套用房按照用途分为非营业性配套用房、营业性配套用房和社会公益性配套用房。这三类用房分别属于业主、投资者、政府三个不同的主体。

非营业性配套用房，是指为住宅区居民服务、不以盈利为目的而配置的配套用房，开发建设成本已列入住宅区房屋开发建设成本，其所有权属归全体业主所有，开发建设单位须无偿移交，主要包括：物业管理用房、安全技监用房、公厕、配电房、垃圾房及门卫室等为所在小区服务配建的用房。

营业性配套用房，是指适宜进行市场化运作、商业化服务、在住宅区内配置的配套用房，开发建设成本未列入住宅区房屋开发建设成本，按“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，其权属归投资者所有，主要包括：配建的商铺、超市等商业服务用房。

社会公益性配套用房，是指为提供社会公共服务、在住宅区内或住宅区外配置的公益性配套用房，政府投资、开发商代建，其成本已在土地出让金中抵算，其所有权属政府所有，开发建设单位须无偿移交，主要包括：教育设施（含幼儿园）、社区医疗卫生、文化体育、社区管理与服务（含养老、菜市场）、市政公用及其他（含邮政）等为社会公共服务配建的用房。

二、源头把控，确保按规建设

抓好源头。遵循从源头抓起的原则，《暂行规定》中规定，住宅区规划设计的配套用房种类、规模、权属等，应在地块出让前的规划设计要点中予以明确，将其作为国有建设用地使用权出让合同的附件。

严格审批。新规规定，开发建设单位在报批规划设计方案时，就应当在设计文件和设计图中注明新建住宅区内配套用房的名称、建筑规模、建筑位置、建筑面积、权属等。配套用房必须足额建设，超出面积部分须无偿移交，不足面积部分必须调配其他用房补足。开发建设单位在申请预销售许可时，在销售方案中要明确配套用房的具体内容、位置及权属等，并在销售场所予以公示。开发建设单位在进行小区前期物业管理招投标时，应将配套用房的实施计划作为招投标书的内容告知投标人。

保障利益。表面上看，新规似乎损害了企业利益，其实不然。在以往配套用房权属不清的情况下，开发商拿地时需要为所有配套用房买单，而新规对三类配套用房作了明确的权属划分，并明确非营业性配套用房开发建设成本已列入住宅区房屋开发建设成本，社会公益性配套用房其成本已在土地出让金中抵算，开发商支付地价时也能做到明明白白消费。

三、登记把关，确保移交到位

住宅小区配套公建管理难，除了权属不清晰的原因，还有移交不到位的因素。开发企业将配套用房建成后，未及时移交业主或相关管理部门，造成自用、自租收益自得的既成事实，引起开发企业与业主之间的权益之争。南通市在《暂行规定》中抓住了移交这个关键点，采取措施有效避免了以上问题的发生。

除营业性配套用房其产权归属于投资者，不存在移交问题外，新规进一步明确，非营业性和社会公益性配套用房建成后，开发建设单位应依据权属分类进行移交，属于全体业主共同所有的配套用房，移交业主大会或业主委员会实施管理，未成立业主大会的交物业服务企业代为管理，并向物业所在地的区物业管理主管部门备案。属于政府的，移交辖区政府指定部门或单位履行管理职能，未与区政府办理移交手续的，开发建设单位不得办理房屋所有权初始登记手续，移交后，政府负责运行费用，便于政府调配社会公益事业资源，为居民更好地提供学前教育、社区养老、社区医疗、市政公用等服务。