房地产开发项目的风险管理研究
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【摘 要】房地产开发项目具有投资大、回收期长、风险大、基建时间长等特点，因此在房地产开发投资的各环节中，收益与风险始终并存，特别是处在经济转轨时期及当前严峻的金融政策开发房地产的风险依旧存在，这就决定了对其进行投资风险管理的重要性。如何对其实施风险管理，本文将结合自己多年的从业经验与同行就房地产项目的风险管理进行探讨，以期促进房地产行业持续、快速、健康地发展。
【关键词】房地产开发项目；风险；风险管理
【Abstract】In this paper， the author inquires into the real estate project risk management based on his experiences， in order to promote the sustainable， rapid and healthy development of real estate industry.
【Key words】Real estate development project； Risk； Risk management
房地产项目的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入企业经营管理工作中，采取妥善的应对措施。以下针对房地产项目风险环节内容、响应方法及风险管理的注意问题展开论述。
一、房地产开发项目的风险识别、评估、响应、监控等环节的内容。
（一） 风险识别。风险识别是确定风险来源和风险分类的过程，是风险管理的基础。根据房地产开发项目的工作分解，不同阶段的风险因素不同，风险分类的依据也不同。实际中应收集与项目风险有关的信息，确定风险因素，形成项目风险识别报告。
（二） 风险评估。风险评估是通过对风险的定性、定量分析，确定风险发生的概率和损失量，划分风险量和风险等级，从而形成针对性的风险响应对策。风险评估应从项目可行性研究、项目规划设计、施工建设、销售及售后服务各阶段的工作特点可能出现的风险进行分析。
（三） 风险响应。常用的对策包括风险规避、转移、减轻、自留及其组合。实际中可根据项目特点进行响应，从而取得良好的效果。
（四） 风险监控。风险监控是对风险应对计划执行情况不断修正提高的过程，也是风险管理有效实施的保障。风险监控不仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应随着项目的深入，对风险识别、评估的结果不断修正，对风险应对计划进行及时修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
二、房地产开发项目风险响应的方法
（一） 风险回避。风险回避是根据风险预测评估，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止或改变开发项目，避开风险源从根本上消除风险隐患的措施，属消极的防范手段。通常可能发生的事件损失程度和发生概率太大，又无适当的风险管理措施可用时，常采取风险回避措施。风险回避一种是放弃或终止可能引起风险损失的活动，另一种是改变开发方案和目标。回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。
（二）风险控制。风险控制是积极的风险管理措施，是在风险事前、事中、事后过程采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制分为风险预防和风险抑制。风险预防以降低风险损失发生概率为目的，风险抑制以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，成本低、效益好，不会产生不良后遗症，房地产开发过程中应优先采用风险控制措施。
（三） 风险转移。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给第三方如保险公司承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况采取适当的形式，合理转移风险。风险转移一般在以下情况下采用： 风险的转移方和风险接受方之间的损失可以清楚地计算和划分； 被转移人能够且愿意承担适当的风险； 风险转移的成本低于其他风险管理措施。
（四）风险自留。风险自留是房地产开发商自己承担风险事件的损失。对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发商整体利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留具体措施有： 自己保险、损失摊销、借款补偿、自负额保险。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
（五）风险利用。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，扬长避短，谋求自身最大利益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验、娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。
自 2009 年以来，中央从提高贷款准备金率开始，逐步出台房贷收紧政策，限购商品房，加快经济适用房开发等举措遏制房价过快上涨，实行更为严格的住房信贷政策。十二五后政府信贷政策倾向小微生产型企业对投机房地产的资金影响很大。个别精明的房地产开发商另辟蹊径开辟“团购”渠道，适当低价一次性预售房屋。“订单化”开发既节省了房屋销售、广告宣传费用，又规避了收紧政策下的融资困难，看似利润少了其实很好地进行了风险管理。
三、房地产开发项目风险管理中应注意的问题
（一）制定风险应对计划应具有针对性。风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。
（二） 注重应对管理方法的组合。无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
（三） 注意应对管理的经济性。为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济更有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。
从某种意义上讲，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此重视“全过程控制”的风险管理理念，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观地看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避对房地产开发项目的不利风险影响。
参考文献：
[1]房地产项目风险的管理及对策 梅晓军 建筑设计管理 2010-08-20 期刊
[2]房地产项目的风险管理探究 劳燕玲； 李江风 前沿 2012-05-15 期刊
作者简介：
杨政堂（1970年4月）， 男，汉族，山东胶南市人，青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司，分公司总经理，大专学历，研究方向：项目管理。