恒大IPO搁置 房企上市遇冷

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恒大地产香港ipo搁置，终止了自2007年开始的内地房企香港上市热潮，由此引发业界对于内地房地产企业融资之路的重新考量。海量土地储备合并高负债率的资产结构不再能博得外资青睐，在全球金融环境降温及国内政策限制的双重压力下，楼市与股市对赌局面出现破口。

生不逢时

3月20日，恒大地产集团在香港证交所网站公告，宣布中止上市计划。公告称，“有鉴于国际资本市场显示持续波动不定及市况不明朗，公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”而在3月19日，恒大地产公告延长招股时限，恒大方面解释为，“给予潜在投资者更多时间做出投资决定”。业内人士认为，延长招股的情况是非常少见的，一般招股期限为三天，而恒大地产延长至四天半其本身就是一个信号，恒大上市的最终流产源于未获得理想认购。

回顾恒大上市脚步，“节目”十分密集。3月13日，正式启动全球路演并公开招股，宣布将于3月28日在香港挂牌上市；3月18日，公司公告，称将招股日期延长至19日，但表示定价日和挂牌日日期不变；3月20日，恒大地产正式宣布招股失败，上市计划搁浅。

据了解，恒大地产此番上市筹谋欲以每股3.5港元至5.6港元，发行股份超过29.6亿股。其中90％为国际配售，另有10％作公开发售。在此次发行的股份中，约有1.12亿股为旧股，另设有15％的超额配售权。IPO募集资金104亿至166亿港元。有机构称恒大地产上市成功估值将高达1300亿元以上，同时，一旦上市成功，恒大地产主席许家印将以775亿元以上身家成为内地新首富。

随着招股进程的展开与香港股市跳水，许家印的首富神话并未成真。从3月13日招股开始招股期三天内竟有两天恒生指数单日下跌超过1000点，有消息称，由于投资者认购情绪不高，恒大地产一度将招股价定为3.5港元下限但仍未能挽回败局。至3月20日，香港恒生指数再跌758.72点，恒大地产再无心恋战，被迫宣布中止上市。在招股期间许家印表示，“自恒大上市路演以来，尽管受到全球性股市下跌的影响，但仍有许多投资者对公司表现出极大兴趣和认同。”

“恒大地产上市的时机很不理想。”高通智库总经理张宏说，“恒大地产错过了去年上市的最好时机，又逢港股突然暴跌，最终失败也在情理之中。”

不买土储账

在本次赴港上市的宣传过程中，恒大地产宣传的一大看点是土地储备。恒大地产招股书中公布，其土地储备量达到4580万平方米，超越碧桂园在2007年报中的4300万平方米土储，约为万科的两倍。

由于以往香港资本市场一般以土地储备作为上市公司发展衡量标准，意欲在港上市的内地房地产企业都纷纷加大土地储备数量，这也是之前在香港上市的大部分内地房地产企业的通行做法。据了解，在2006年末恒大地产土地储备还不足600万平方米，而整个2007年，其在全国拿地，到2008年全球路演公布时达到4580万平方米，恒大地产土地储备量在短短一年时间内急速增长了近8倍。在几近疯狂的进程中，恒大不惜代价，在广州2008年首次供地中，斥41亿元巨资竞购广州“地王”。 据统计，恒大地产现共有78个发展项目，当中36个项目计划于今年推出。

“在恒大地产全球路演中，公关宣传走传统路线，并没有太多新意。恒大地产上市中止与SOHO中国的成功登陆两个标志性事件形成对比，说明如今博得资本市场青睐的手段并不仅限于土地储备量的大小，土地储备越多就越有投资价值的主流观念已被撼动。”张宏对记者说。

近年来，国内房地产开发商一门心思想着如何大肆举债以尽可能多地囤积更贵、更多的土地。为了上市而大量储备土地，在购地过程中又大举借债，巨额债务使其更希望上市融资解决资金链紧张问题。上市与买地之间形成了一个怪圈，包括恒大在内的很多房地产公司进入了一个周而复始的循环。也正是在资本市场的催生之下，上市房地产公司规模在短时间内加速膨胀。

大量的土地储备已使恒大地产担负着巨额银行债务。据恒大地产招股书显示，截至2007年9月底，恒大地产未偿还的银行借款达66亿元；到了2008年1月31日因新开发项目增加及购置土地，这一数字迅速增加至111.33亿元，负债比率46％。其借贷年利率最高上升至7.4％，且全部借款以现金存款、物业、土地使用权抵押。而在2006年权益总额还为负数。

“恒大上市搁浅可以看出资本市场正在逐渐清醒，大规模土地储备与企业高负债率并存的状况风险度加大。”有分析人士指出，恒大地产上市搁浅折射出许多中国开发商面临的困境。尽管股市动荡不安，但负债累累的开发商除了寻求上市外却别无选择。“恒大地产原计划准备将上市融资的一半以上用于为去年的疯狂置地买单。”

资金链紧张

多年来，许家印执掌的恒大集团从未停止过融资的脚步。其实，早在2001年恒大集团最初成功借壳“琼能源”搭建资本平台，但直至2006年，一直没有获得融资机会。从2006年开始，集团调整融资策略，陆续通过发债方式，向知名银行募资5亿美元。2007年，开始逐步与外资联手，在此阶段，恒大地产获得了美林、德意志银行及新加坡淡马锡三家国际投资者的支持。此时，恒大地产开始筹谋香港上市计划。

资料显示，恒大地产此次上市募集资金的53.6％用于支付土地出让金及现有项目开支；23.1％用于增加新的土地储备及项目；10亿港元用于支付上海陆家嘴金融贸易区一宗商业地块的费用。另外11亿港元则用于偿还部分从瑞信借取的结构担保贷款，由此可见恒大地产巨大的资金需求。“恒大地产在短时间内大量拿地在很大程度上是为上市准备，现在上市计划搁置，将会导致其资金链的紧张。”张宏谈道。

由于房地产企业信贷政策的限制，一些房地产企业如果不能及时上市融资，资金链将出现断裂，即有可能面临被同业或基金收购的险境。中银国际的研究员预测，许多地产发展商因购置土地导致资金链脆弱，如果IPO拖上一到两个季度，他们的资金链将变得紧张，巨大的土地溢价及待开工项目资金需求将形成资金压力。

后果很严重

鉴于国际金融环境的影响，恒大地产无限期搁置上市计划。许家印表示，“一旦时机合适并成熟，我们会重新公布新的上市计划。”“恒大受挫，很大程度上是受美国次信贷危机影响。上市只是时间的问题，现在恒大要做的就是等待时机。”张宏说。2007年可以说是国内房地产企业赴港上市的一波高峰，据了解，在“恒大地产”、“星河湾”及“龙湖地产”之后还有近40家公司排队港股IPO。

对于恒大上市进程，SOHO中国董事长潘石屹表示关注，“恒大IPO搁置是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”

张宏认为，2007年国内房地产股在资本市场上的优异表现主要得益于人民币升值以及内地房地产价格上升等利好。进入2008年，随着内地调控后楼价下调趋势明显，目前香港业界普遍预期房地产市场将呈房价跌势，成交缩量将持续。恒大挂牌上市未果，很可能将导致十多家已递交申请的内地房股不得不进一步延期。

“作为两年来首个未在招股期引入基础投资者的恒大地产其上市失败，主要是因为富豪及基金已经对内房股不再看好。其实从去年三季度末开始，投资者对房地产股的热情已经开始下降。”张宏指出。