浅谈我国房产税对房价的调控作用
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【摘要】近年来，随着国民经济的较快发展，我国房地产价格也呈现过快增长的趋势。如何遏制房价过快上涨，使房产需求回归居住本质成为政府调控的重点目标。本文在探讨我国房产税现状和问题的基础上，分析了开征房产税对调控房价产生的作用，并对如何充分发挥房产税对房价的调控提出了相关的建议。
【关键词】房产税；房价；作用；建议
1 关于房产税
1.1 房产税的概念及其特征
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税不仅具有一般税收的共同特征.同时也具有其自身的特质。首先，房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；其次，房产税的征收范仅限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。
1.2 房产税的作用
房产税兼具直接税与间接税双的重属性.税收转嫁形成税负。使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。房产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁，通过价格机制的传导作用，对房产价值或者房产租金产生影响。
2 我国房产税现状以及存在的问题
2.1 我国房产税的现状
我国现行的房产税制度包含三大环节， 即房地产的开发环节、保有环节和交易环节。自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前， 我国在实行分税制之后，房产税收入规模的扩张速率很快，房产税收入在财产行为税收入中已占据了重要的地位。从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。
2.2 我国房产税存在的问题：
2.2.1 尚不健全的法律法规，使税、租、费分类混淆
房产税涉及面广、税源分散、征管难度大。在我国，尚未建立起一套行之有效的法律法规评估信息系统，使得地税部门很难有效地取得房产及登记土地的数据及变动状况。目前，我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费， 虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。
2.2.2 征税的范围过窄
根据我国房产税暂行条例的规定， 房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税， 对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但近年来随着农村建设的扶持力度的加大， 不少农村经济水平有较快的发展，已与城镇的标准十分接近。但这些地区仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此，这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性， 也可能抑制房产税收入的正常增长。另外，现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，不利于对房地产市场的调控。
3 我国房价上涨的原因分析
房价上涨是当前房地产市场的一大特征。征收房产税在一定程度上对房价的涨幅有所影响。要深入分析房产税对房价的调控作用，就必须了解房价上涨的实质性原因。原因有以下几方面：
3.1 房地产市场流动性过多
近几年，我国银行存贷款差额不断增加，大量贷款进入楼市，增加了住房需求，推动了房价的上涨。另外，在银企共谋和企业依赖银行贷款实现房价操纵的格局下，房地产价格上涨因“银行――企业利益同盟”的存在几乎不可能被遏制，出现了银行不良资产大幅度积累的现象。银行过度地对房地产发放贷款，助长了房地产开发商结成价格联盟，制造了供给紧张、哄抬房价等现象的产生。
3.2 居民消费观念导致房地产需求的增加：
近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房、一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。正是这种观念的转变，在一定程度上给了开发商无形的动力。此外，连年上涨的房价也催生了我国城市居民独特的购房模式，出现了家庭联合购房、为低龄子女购房、以及在外地大城市购房的情况，导致了“恐慌性住房需求”的相应增加，进而推动了房价的增长。
4房产税对房价的调控作用
4.1房产税对房产市场供给的作用
房地产开发周期长，在短期内新房产税的征收，难以影响一手市场供给，也无法影响房产存量。但房产税的征收能使资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，投资者可将资金抽至其他资产市场，扩大资金的投资渠道，从而增加房产供给。征收新房产税后，出现了闲置房产持有成本问题突出的情况。这就使房产租赁市场供给增加，租金下降。
对于长期房地产的供给，主要取决于土地的供给。土地的供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系。但房产税使房产长期需求下降并改变其需求结构。一些房产商在进行房产开发时，会考虑商品房的档次、面积及功能等特征，更多的为消费者着想。
4.2房产税对房产需求的作用
由于房产税的征收对象仅限于经营性房产，从静态角度看其开征对消费性需求并无影响。然而，居民在住房问题上的途径多种多样，不仅可以通过购买住房，也可以通过租赁的方式解决住房问题。因此，房产税的征收会使房产租金发生变化，从而影响人们的消费性需求。
此外，开征房产税可使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。当投资房产的预期收益因房产税的征收而风险增加时，投资者将减少房产投资，而选择其他投资性资产作为替代，房产市场投资性需求将下降。
5充分发挥房产税对房价调控作用的建议
5.1 完善房产税计税依据
目前我国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税原值（余值）或租金收入为计税依据，并区别房屋的经营使用方式而适用不同的征税办法。随着经济社会的发展.计税依据的问题日益出现。首先，房产余值并不能反映房产目前的市场价值，房产保有阶段发生的价值增值不能有效地发挥税收调控作用，导致政府不能充分参与房产增值的分配。因此，应完善我国房产税的计税依据，采用从单一的以房产价格和数量的计税依据，过渡到以估定房产价值为依据。另外，在评估时，要用不同的方法进行决策分析。例如，在民用住宅的评估方面，应以市场价格法为主，以收入法为辅；在商业等租用形式住房方面，应采取收入法确定其评估价值；在工厂用房等房产方面，应按其重置成本减除累计折旧后的净值作为计税依据。
5.2 扩大房产税的征税范围
房产税的征收范围应从现行的仅对“经营性用房”的征税，扩大到向居民个人所有的非营业用房的征收。另外，随着我国城市化进程的加速，农村经济的快速发展，一部分农民已经转换成了“市民”身份。因此，为适应农村房产的迅猛增长及质量攀升的形势，对他们用来转做经营性用途或出租的房屋应纳入征税范围。同时，可以根据实际情况，建立一定的税收优惠政策。
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