房地产项目投资造价管理探究

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【摘要】本文首先对各阶段造价控制问题分析做了相应的介绍，在此基础上探讨了影响房地产投资造价管理的要素及明确工作程序。本文的探讨具有重大的理论价值，并且为房地产项目投资造价管理作出贡献。

【关键词】房地产；投资；造价管理；探究

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。

二、各阶段造价控制问题分析

1、决策阶段造价控制问题分析

（1）可行性研究

可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证, 所以对可行性研究必须谨慎从事, 尽可能的将各种因素考虑周到, 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点: 1)市场调研的广泛性, 真实性, 科学性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求规范化、标准化, 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3) 可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据, 需要重新进行可行性研究；4) 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。

（2）投资估算

作为可行性研究的核心投资估算, 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算, 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据, 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键, 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。

2、设计阶段造价控制问题分析

（1）优化设计方案

工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求, 不仅关系到建设项目一次性投资的多少, 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时, 要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较, 慎重确定设计方案。

（2）合理控制设计指标

在确定建设项目的设计标准时, 需考虑周边的地理、人文环境, 考虑周边经济发展及需求现状, 由此考虑影响项目的设计指标, 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。

（3）积极推行限额设计

在设计控制计划中, 要求各专业在保证达到使用功能的前提下, 按前期批准的控制概算限额设计, 严格控制不合理变更, 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理。

3、招投标及合同阶段造价控制问题分析

（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件, 它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中, 应力求在文字上表达清楚, 内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价, 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。

（2）工程量清单是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据, 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；计算是否准确无误；材料及设备价格的计取依据是否可行；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。

（3）建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设备、为提供某项相关建设项目的服务, 明确甲、乙双方权利和义务的协议, 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性, 合同一经签订, 是严格受到国家法律保护的。

三、影响房地产投资造价管理的要素

1、决策阶段及设计阶段

统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。

3、进度款

进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。

4、变更签证

一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。

5、竣工决算

在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。

6、管理团队

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。

四、明确工作程序

1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。

2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。

3、确定控制措施

目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：

(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。

(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。

(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。

4 合同管理

在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。

（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；

（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；

（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；

（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

五、结束语

房地产业近年来在经济快速发展的刺激下，也发展的相当迅速。为我国发展创造了更大的经济效益，为了使房地产业得到更好的发展，就必须对房地产投资的造价管理给予高度重视，并且努力钻研其相关内容。

参考文献

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[4]蒋历飞.浅论建设工程造价管理的常见问题及应对措施[J].魅力中国,2010.