信贷紧缩下的房贷经

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房贷的天空布满凝重云丝。虽是炎炎盛夏，不少置业者感受到的，却是房贷市场的冰冷寒意。

连续5度加息，5年期以上贷款基准利率傲然破7，达到7.05%的历史高位。若能获得贷款尚能聊以，不过是成本高些罢了，但随着门槛的一路趋严，不少人清晰感受到房贷融资变得愈发艰难。信贷紧缩形势下，如何顺利攻克房贷，或尽可能降低按揭“未遂”后的违约损失，成为置业人群不得不面对的问题。

购房者犯难 房贷缘何急刹车

小王是北京一家高新技术企业的主管，在向银行提交首套房贷款申请后，原本信心满满，志在必得，却在最后时刻遭遇变局。原来，由于该银行信贷额度突然吃紧，小王只得在焦急中继续等待，而开发商却在一次次催促他尽快支付尾款。一时间，小王陷入了两难境地：等待，还是放弃？

小王向易贷中国打来电话说，如果在规定时间内未能付款给卖家，自己有可能要承担一笔高昂的赔偿金，压力巨大。笔者了解到，时下房贷客户的尴尬现象并不少见，或房贷放款遥遥无期，或资质不符被拒门外，或到手额度与申请额度相去甚远。甚至有原本可顺利到手的房贷，受银行信贷额度吃紧影响也变成竹篮打水。房贷，一时间成了不少人的心头难事。为何如今房贷如此难办？

首先是监管层对银行信贷风险的重视明显加强。在此背景下，楼市限购令、限贷令纷纷出台，为确保信贷投放处于健康水准，房贷审核门槛明显升级，更看重借款人是否具备足够的还款能力、信用能级、贷款压力控制等因素。曾经便捷的按揭贷款如今变得非常冗长――原本审批时间为3～5天，放款周期约20天，总周期在１个月内；而如今不少银行审批时间及放款周期均翻番，房贷办理总周期在不少购房者的经历中扩至２个月。

不少银行网点也面临着信贷额度紧缺的严峻现实。去年信贷总量回落至8万亿元之内，今年的定调为7.5万亿元。由于信贷重心向经营性贷款倾斜明显，住房类贷款明显开始囊中羞涩。以上海为例，上半年个人住房贷款新增164.8亿元，同比少增342.2亿元，回落明显。在有限的额度面前，为确保收益平稳发展，虽然政策上规定首套房利率为基准利率8.5折，二套房利率为基准利率上浮10%，但绝大多数银行已经超出此标准，利率折扣在房贷市场罕见踪迹。

房贷寻出路 掌握门道是关键

即便在楼市调控、金融调控双管齐下的当下，只要合理掌握规则，在风险可以控制的情况下合理置业，确保自己的资信情况符合要求，房贷一样可以找到出路。

谨慎置业是良好的开端

不少购房者想一步到位购得心仪大宅，但在房价、贷款利率“双高”形势面前，较为适用的小户型是低压力购房的首选。购房者应当留够置业升级空间，待未来经济条件好转后再过渡不迟。确保自己具备首付能力（首套房为3成，二套房为6成），确保月还款额控制在月收入的1/2以内，避免在未来若干年承受严峻的还款压力。

房贷也可以货比三家

多对比各行房贷产品，确保贷款成功率，尽可能选择有把握的贷款银行，确保自己的申请资质符合该行条件。一般来讲，借款人应有稳定的工作收入（入卡）、良好的信用记录和所购房产具备独立产权（二手房另需房龄＜20年、面积≥50平方米）。由于各行、各网点房贷均可能存在差异，可多走多看，充分了解各行信息，不至因在一家银行申贷受阻而造成房贷搁浅。

不要让购房合同成为枷锁

为了防范在贷款成功率、办理时限两方面存在的风险，购房合同中的补充条款显得十足重要。第一，要补充免责声明，如未通过房贷审批无法获贷，应注明减免自己的违约责任，避免承担赔付负担。第二，房款全额支付时限应声明，以往购房者申贷2个月内可将全款付给卖方，但如今贷款周期较长，可适度增长付款期限，同时可确保一笔贷款失败后有足够时间向其他银行提出申请。

公积金“别拘着”

如果连续缴纳公积金，高压楼市下它就应发挥出应有作用，千万不要为它的有限额度而不屑一顾，要知道，公积金贷款一般不会出现“无法获贷”的尴尬状况。如果公积金贷款额度低于贷款额度，可直接申请组合贷款（公积金贷款+商贷）。以30年期、80万元贷款为例，等额本息法公积金贷款月供为4245元，而商贷为5349元，两者相去甚远。

作者现供职于易贷中国