关于现代房地产开发项目管理存在的问题
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【摘 要】文章作者结合多年工作经验介绍现在房地产开发项目管理所存在的问题，并对有关问题提出了有效的控制措施。
【关键词】房地产开发；存在问题；项目管理
一、房地产开发项目管理内涵
房地产开发项目主要就是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目的建设过程所涉及的投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、设备、交通等十几个部门, 可以说, 房地产项目开发项目建设是一项相当复杂的系统工程。房地产开发中的项目管理都是针对房地产开发项目为对象, 在规定的条件下, 为最优地实现工程项目目标, 根据工程项目的内在规律, 对从房地产开发项目构思到项目完成的所有过程进行的计划组织、协调和控制, 以保证该项目在允许费用下按期按质完成。
1、项目工程中的可行性研究阶段也缺少科学决策
在现在商品房“短缺”的代, 由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就可以赚钱”, 房地产投资分析、论证、策划经常都受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前, 进行财务与技术经济分析的方法, 它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行, 进行全部分析论证。因为可行性研究工作没有得到重视, 因此导致了一系列的问题, 如商品房空置面积上升商业用房空置问题突出; 户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高; 等等。所以为了避免投资的盲目性, 地产商逐渐把对可行性研究作为投资决策的重要依据。
3、建设项目监理缺乏独立性、公正性
因建设单位配备有齐全的管理队伍, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心, 经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置, 对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题,, 全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到 “楼断断”, 房屋建筑的质量令人担忧。
4、工程发包多为邀请招标, 公平性差
当前, 房地产开发项目建设过程中, 招标投标多为自行组织招标,很大程度上还流于形式, 公开招标较少, 招标方式大多采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标, 串标、围标、陪标现象时有发生, 由于缺乏真正意义上的公开招标。因此, 选择施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。
5、房地产项目缺少后期的规范和物业管理
当前物业管理等有关纠纷都开始逐渐成为房产方面消费者们投诉的主要戏。物业管理也在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时, 物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。物业管理企业从业人员整体素质不高, 物业管理企业资质普遍偏低, 管理不规范, 已经影响到物业管理企业的整体经济效益。
三、加强房地产开发项目管理的对策及建议
1、加强投资项目质量控制
质量控制的任务关键就是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定, 对于所有选用的材料和设备都要进行质量评价, 对整个工程中的工作质量水平进行评估, 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度, 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较, 并作出评判。首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 明确质量目标; 在确定了项目建设质量的目标后, 再制定出实现质量目标的措施与方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图, 加强开发项目建设的施工过程质量控制。
2、严格进行项目成本管理
项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程, 由资源计划编制、成本的估算、成本预算、成本控制所构成。成本的控制直接决定了企业是否能够获利, 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中, 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都能通过采取合理措施来降低成本。但是, 建筑安装成本依然是房地产开发项目中的主要部分, 占整个房地产项目开发成本的35% ～ 45%, 建筑安装成本能不能得到有效控制, 是房地产项目成本控制的重点, 其中尤其应该重视降低材料成本。
3、不断规范建设项目合同管理
建设工程项目合同就是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位, 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济的合同, 其内容就包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中, 每个楼盘的施工进度、质量与成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理, 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
4、完善房地产开发项目后期管理
提供一个良好的物业管理服务不仅可以树立开发商的形象也加快其市场销售速度, 而且更有利于维护房屋购买者的利益, 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通, 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时, 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要, 项目经理必须对项目定位准确, 正确的把握好营销理念。
四、结语
总之；现代房屋住宅也已经是居民消费的重要热点。但是, 因为房地产建设过程的落后模式, 房地产开发项目水平低, 抗风险能力差。只有加强对房地产开发项目建设过程中的成本、合同、质量、后期管理,提高房地产开发项目管理水平, 力求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力, 开发商才能取得最大的投资效益和社会效益。
参考文献
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[2]王希军. 房地产开发项目规划管理要点分析[ J]. 中国市场,2008, ( 44) .